“共有产权”和过往的公租房、廉租房有什么不同？

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回顾三年前设定的共有产权的“实施路径”，许多城市的共有产权住房经历了“先纳入现行经济适用住房制度管理”的阶段。最后，北京的政策结合了自己的实践和当地的经验，形成了北京计划。

最近，新的房地产政策的概念似乎是频繁的，和"平等的权利出租和出售"的概念还没有被每个人消化。北京引入了“共有产权”的概念，它不同于以前的公租房和廉租房。如何解释它？~和小P一起提高你的姿势~

已经写入政府工作报告的“新概念”

“共有产权”并不是一个“突然出现”的新概念。自2010年以来，各地都有独立的试点项目，进入中央政府的愿景已经在三年前的《2014年全国人大政府工作报告》中提出。

“共有产权房”最早出现在2014年的政府工作报告中，并建议在2014年增加供应量。这也是“公租房”首次出现在政府工作报告中。

在2014年的两会期间，住房和城乡建设部副部长仇保兴解释了“共享产权住房供应”的目的。“一是解决中产阶级和低收入阶层的住房问题；另一方面，它还可以缓解地方政府的财政压力，扩大公众参与。”

这可以看作是在政策层面上考虑共有产权住房的初衷。

根据仇保兴当年透露的实施路径，“共有产权房”将首先纳入当前经济适用房管理体系，然后作为市场主体进行供应。

三年来，共有产权住房悄然经历了“先纳入现行经济适用房管理体系”的过程，呈现出“市场主体供给”的惊人面貌。

“自住商品房”升级版

在政策层面上，不能低估北京共同产权政策的出台。北京一直是一个政策高地，许多新政策已经在全国推广。

回顾三年前设定的共有产权的“实施路径”，许多城市的共有产权住房经历了“先纳入现行经济适用住房制度管理”的阶段。最后，北京的政策结合了自己的实践和当地的经验，形成了北京计划。以北京作为政策的风向标，北京计划很可能被写入住房和城乡建设部正在制定的关于共有产权住房管理的相关措施，包括共有产权住房的定义、土地出让方式、分配原则、交易规则和收入处置计划，这些都可以参考北京的做法。

自1998年房改以来，北京积极探索以产权为基础的经济适用房制度，供应品种最多，许多政策已经延伸到全国，包括限价房和经济适用房。

北京独有的经济适用住房制度是自住商品房(简称自住)。在业内人士看来，推出“共有产权”住房刚刚取代了原有的“自住住房”的保障体系。北京市自住商品房是指房地产开发企业通过“限价和竞争性地价”的方式取得土地使用权，按照限定销售对象和价格的原则，满足居民自住和改善住房需求的商品房。其邢弢建筑面积主要在90平方米以下，平均售价原则上确定在同地段同质量商品房价格的30%左右。

北京的《征求意见稿》也提到，一旦文件生效，未售出的自住商品房将按照新规定进行管理。自2013年北京推出自住政策以来，已供应了近6万套住房。与此同时，2016年和2017年，"自住商品房"的供应量逐年减少，呈现出让位于共有产权住房政策的趋势。

从2013年到2016年，北京的“自住商品房”是“共有产权”政策探索阶段的六个试点项目之一。

2014年4月1日，住房和城乡建设部明确表示，黄石、北京、上海、深圳、成都和淮安等6个城市为中国共有产权住房试点城市。六个城市的共有产权路径不同，如北京以自住商品房为代表的共有产权房，成都的经济适用房和限价房将集中管理，统一为共有产权房。许多试点城市已经实施多年。这一次，北京明确将“自住商品房”命名为“共有产权房”，这显然意味着高政策。

分享产权后:假装贫穷的人减少了

共有房产有两大特点。首先，这是一个负担得起的房子。购买人名下不得有房地产，且价格低于市场价格一定比例；第二，它是一个有产权的房子，政策性担保对象可以先购买一部分产权，这样可以更好地反映业主的财产。共有房产的上市和转让问题完全转化为个人业主和政府业主之间的内部问题。五年后，共有产权可以回购或转让给相应份额的产权人，在同等条件下，政府所有者可以优先购买。

这种退出机制的设计是江苏省淮安市共有产权住宅的经验。江苏淮安作为最早的“共有产权”试点，十多年来一直低调试点。与其他地方的经济适用房模式相比，媒体的结论是:“在分享产权之后，假冒穷人就少了。”

在住房保障制度的设计中，最大的困难在于如何保证被保障的人口得到保护，避免人们假装贫困来与政策相抵触。以往的保障体系设计了大量的准入机制，从收入等角度限制购房资格，却无法控制“冒充穷人”。只有在没有名下房屋的情况下才能购买的共有产权如何受到限制？

事实上，这是一个简单的算术问题。这些业主的购买价格低于同类地区商品房的30%。五年内，他们可以按购买时的原价回购政府持有的产权份额。如果他们不回购，他们将在五年后出售，属于政府的那部分全部房屋收入将由政府明确接收。如果你假装贫穷，你五年的收入只是他个人收入增长的一部分。这种利润与在市场上购买一套小房子没有什么不同，而且显然不足以“假装贫穷”。但对于那些有实际生活需求的人来说，首付和月供可以解决他们的实际生活需求。

结论

美国、英国等国家早就实行了共享产权住房的相关做法，主要用于经济适用房的建设，产权由政府部门和被保险人分割。在这些国家，作为住房保障制度的一部分，这种住房已经形成了一个成熟的制度来保护夹心阶层。夹心阶层购买商品房更为困难，比需要政府提供全面保障的低收入人士好得多。夹心阶层往往需要解决阶段性的住房困难，在住房困难中收入增长后仍会青睐商品房。

共有产权住房的建设将补充住房保障体系，同时也将保持和培育城市商品房的储备购买力。

来源：罗马观察报