房地产发展模式生变 未来自持物业或集中入市

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业内人士表示，随着租赁市场的“兴起”，中国房地产市场“轻租重售”的局面将在很长一段时间内逐步改变。

在住房和城乡建设部等9个部委公布12个租赁试点城市名单后仅一个月，就有9个试点城市宣布了计划或通过了审查。专家认为，这些城市的快速启动标志着中国住房租赁市场的改革已经开始，房地产市场“轻租重售”的长期局面将会改变。

“轻租重售”的住房模式加剧了租赁市场的矛盾

据住房和城乡建设部统计，中国城镇约有1.6亿人租房，占城镇常住人口的21%，其中新就业大学生和农民工是主要群体。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市的租赁市场存在着住房严重短缺、租赁价格高、供应结构不合理、租赁环境普遍等问题。

从租金支出来看，上海市一居研究所发布的《中国50个城市租金收入比例研究》报告显示，北京市租房者的人均租金支出已超过2000元。根据6月份的数据，厦门、杭州和合肥等34个城市的租金收入占比在25%至45%之间，而北京、深圳和上海的租金收入占比已超过45%，这意味着部分城市居民近一半的家庭收入用于支付租金。

从供给结构来看，根据上海公寓企业联盟的研究数据，中国约有1亿套出租屋，其中90%以上是个人出租的，品牌公寓企业的份额不到2%，而发达国家的租赁市场规模为20%-30%。清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，要发展租赁市场，必须改变租赁市场的供给结构，不断增加租赁市场的有效供给，以稳定租金。

深圳市综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示，目前租赁市场积累的问题主要是由中国长期以来的“重交易、轻租赁”模式造成的。

如何实现房地产市场的健康发展？事实上，在2015年底，中央经济工作会议提出建立一个住房制度，同时购买和租金。2016年6月，国务院39号文件明确要求加快培育和发展住房租赁市场。今年5月，住房和城乡建设部公布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。在一系列文件和意见的推动下，许多城市的租赁市场改革相继展开。

上海率先推出了两个“只出租不出售”的租赁地块。北京将在未来五年内建造150万套住房，其中包括50万套出租住房。在深圳，棚户区改造所需的住宅部分全部用于人才住房和经济适用房，“只租不卖”。

租赁改革开始了，“租购权”释放了一个积极的信号

近日，杭州将与阿里巴巴合作建立智能房屋租赁监管服务平台，实现主供方、租赁合同网上签订、信用体系评估等各种租赁环节的全覆盖，实现国有租赁住房、长期租赁公寓、开发企业自住房、中介机构住房和个人租赁住房的全覆盖。

像杭州一样，许多城市正在进行一场剑租赁市场的改革。广州、成都、沈阳等试点城市都建立了房屋租赁交易和监管平台。

记者从公开信息中了解到，在9个部委宣布的12个试点城市中，除深圳、合肥、肇庆外，已有9个城市宣布或通过市政府会议审议。尽管北京、上海、无锡等城市没有被纳入试点，但它们仍采取了许多措施来发展租赁市场。

从地方项目来看，培育租赁市场是每个项目的重点，其内容主要集中在以下几个方面:

制度化、专业化和规模化已成为各试点城市培育租赁市场的重要手段。许多城市已经量化了租赁企业的数量。例如，到2020年，沈阳将有50家房屋租赁企业。武汉要求在两个开发区新建7000套出租房，试点企业不少于20家。

在供应方面，国有企业受到前所未有的鼓励。成都要求在年底前成立3-4家国有房屋租赁公司。厦门提出支持国有企业扩大和加强住房租赁业务。连锁研究所的杨现领认为，一方面，国有企业可以在稳定市场租金方面发挥主导和带动作用，另一方面，国有企业盘活闲置低效的工厂和商业建筑，增加市场租赁住房，有利于国有企业的发展。

赋予租房者权力已经成为大多数城市租赁政策的共同方向。继广州提出保证“同等的租房和购房权”，让符合条件的住户的子女享有就近上学的权利后，无锡、郑州和济南已将出租房纳入“合法稳定居住”范畴。

丁松说，从全国启动12个城市租赁试点到试点以外的城市，特别是“租购平等权”的提出，对我国建立“租购并举”的住房制度具有重大的信号意义。

房地产开发模式发生变化，

自持财产在未来还是集中在市场上

业内人士表示，随着租赁市场的“兴起”，中国房地产市场“轻租重售”的局面将在很长一段时间内逐步改变。

“近年来，广州市每年平均接收20多万名非广州籍大学生，而广州市应届毕业生接近30万人，且呈逐年上升趋势。”广东省房地产业协会会长王绍表示，经过多年观察，一旦经济条件允许，租房者将很快转向买房。造成这一现象的重要原因是租赁市场秩序混乱，租赁者不能享有公共服务的同等权益。

“增加租赁市场的有效供给，将对稳定市场预期、抑制房价过快上涨起到积极作用。”王绍说。

华南城市研究协会副主席孙布申说，有人问租赁市场是否会大幅下跌。房子有资产的属性，有条件的人仍然会为了保值增值和财富效应而买房。因此，发展租赁市场不会导致房价大幅下跌，但将对稳定房价起到重要作用。

业内人士认为，公共福利、税费改革和资产证券化是影响住房租赁市场培育和发展的三个重要因素。万科长期租赁公寓负责人张建议，应进一步降低税费，以支持租赁企业的发展和壮大，并改革与住房产权相关的公益制度，以进一步辐射租赁群体。

业内人士普遍认为，目前，房地产行业正从单一的“拿地卖房”模式过渡到一个同时出售和持有业务的时代。“可以预测，未来三年将是自持型房地产进入市场的集中期。面对大规模的“销售和转让”，开发商必须提高其轻资产战略能力。”大型房地产企业龙湖冠宇品牌总经理邵云建议，加快合格的房屋租赁企业发行债券和房地产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点。

(原标题:租赁试点项目已陆续推出。房地产市场“轻出租和转售”正在发生变化)

来源：罗马观察报