北京楼市走势三问：　租、售价格走势如何？

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北京房地产法律学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，最近的新政在抑制投机和稳定房价方面发挥了明显的作用。政策实施后，将引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐步实现北京房地产市场调控的长效机制。

国家统计局7月18日发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一、二线城市房价同比涨幅继续下降。其中，7月份北京新建商品房价格指数下降；二手房价格指数在6月份继续呈下降趋势，显示自“3.17”限购政策以来连续三次下跌。

记者发现，在过去的五个月里，北京已经“同时增持和减持”，并出台了近20项政策来控制房地产市场。市场逐渐回归理性，市场秩序不断规范。与此同时，北京开始建立住房保障的长期机制，通过市场为导向的手段，如共享房产和“出租和出售相同的权利。”这些政策对北京房地产市场的后续影响是什么？它们会带来什么样的预期？记者采访了相关机构和专家。

租金和销售价格的趋势是什么？

根据北京市统计局发布的数据，今年1-7月，全市房地产开发投资1859.6亿元，同比下降7.1%，商品房销售面积480.6万平方米，同比下降40.9%。在价格方面，北京二手房价格在5月份下降了0.9%，6月份下降了1.1%，7月份下降了0.8%。

北京房地产法律学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，最近的新政在抑制投机和稳定房价方面发挥了明显的作用。政策实施后，将引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐步实现北京房地产市场调控的长效机制。

关于租赁市场，《北京市关于加快发展和规范城市房屋租赁市场管理的通知》(征求意见稿)17日开始征求意见。链家研究所所长杨现领表示，目前，市场上大多数租房者主要住在合住房和单人房，征求意见稿对住房有严格要求。单间供应能力的收缩可能会增加这些人所承担的租金。

买房前租房的保证是什么？

根据征求意见稿，如果你是租住公租房和直接管理公租房，如果你有北京户籍，你可以根据房屋租赁监管平台登记的信息申请办理户口登记和迁移手续；承租人未在本市登记的，可根据房屋租赁监管平台上登记的信息，申请居住证或居住证。

据报道，这样一来，一些在北京拥有集体户口的家庭就可以放弃他们的户口，住进公共租赁住房。但是，目前北京的公租房还没有真正放开户籍和迁移，关于如何迁移户籍的细则还在讨论之中。

在入学方面，新的住房租赁政策赋予租户一定的权力，符合条件的人可以通过租房进入学校。赵秀池认为，这一举措提供了平等的公共服务，即同等的租赁和购买权。例如，她说，如果房客在北京有户口，并且在同一地区租房住了3年，孩子可以在附近上学。

记者了解到，根据咨询稿，在西城区租房上学并不意味着你可以去西城区的名校，而是可以在西城区部署。这里的“学区”不是“学区”的概念。此外，这取决于西城区的程度。如果学位满额，将与其他学区协调，具体办法由各区自行制定。

杨现领认为，这项政策不会对重点校区的租赁市场产生很大影响。一方面，对定居和入学的限制非常严格，边际增量可以忽略不计。另一方面，学区住房的价格取决于改变住房和财务状况的能力，与租房需求关系不大。

进一步的市场监管？

根据征求意见稿，北京市住房和城乡建设委员会将建立一个“统一监管平台”，为租赁行为提供备案服务，并将双方纳入信用体系，类似于住房交易中的“网上签约”。未来，随着新租赁政策的实施，北京将签署网上租赁合同。同时，租赁监管平台上的信息可以作为结算和登记的凭证。

记者了解到，目前，房屋租赁市场存在一些违规行为。例如，房东担心房客不按时支付租金，或损坏房屋，房客将作为“第二房东”转租或非法装修以供集体出租。房客担心“黑中介”会骗取租金或中介费，房东会随时提高租金或提前终止租赁合同。

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，通过建立统一的监管平台，政府将更直接地监管租赁市场各方的行为，规范租赁市场。与过去杂乱无章的房屋租赁信息发布和交易平台相比，北京需要满足相应的标准和合法合规的平台，才能与政府背景接轨，提供房屋租赁服务。

来源：罗马观察报