金融危机十年一轮回 美国房产“泡沫2.0”再来？

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如果我们仍然想购买美国房屋，避免我们的资产贬值，我们就必须投资那些不会发生空效应的领域，比如学校和大学。如果你想选择一些行业多元化的地区，你不能只选择一个像奥兰多这样的旅游业。你可以选择像达拉斯、休斯顿和波士顿这样产业多元化的城市。

导语:2007年8月9日，法国巴黎银行(BNP Paribas)禁止赎回专门从事美国抵押贷款的对冲基金，这标志着全球信贷危机的开始，最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)的倒闭，一年后，这也拉开了半个多世纪以来影响最深远的“大衰退”(Great Recession)的序幕。

十年后，美国房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一，已经基本走出了危机的阴影。亚特兰大和波士顿目前的房价指数已经超过了2006年房地产泡沫的水平。此外，美国的住房和建筑许可数据持续上升，基本上都上升到了2008年的水平。

住在异乡的北京分公司总经理吴智龙说，美国的房价确实达到了高点，但泡沫并不那么严重，只有少数。目前，在投资美国房地产行业时应该更加关注的风险不是假日衰退，而是空房产。他告诉袁建才，美国的财产税很高。例如，在得克萨斯州，一套房子的财产税约为2%，这意味着对于一套100万元的房子来说，一套房子的年集资成本至少为2万元，这不是物业费或维护费。因此，如果购买property/きだよ，这些费用需要由投资者自己承担。

此外，除了the/きだよききだよ的住房成本，租售比也是投资者不能忽视的一个重要指标。"如果租售比超过4，房产可以继续持有."吴智龙在《远见财经新闻》的直播节目中分析指出，如果房地产的租售比很低，存在一定的抵押贷款，租金收入可能不足以支付月成本，相当于持有负资产。因此，房子本身能带来多少现金流是投资者在投资美国房地产时应该关注的。

在这一前提下，吴智龙认为，如果我们仍然想购买美国房屋，避免我们的资产贬值，我们就必须在不会产生空的地区投资，比如学校和大学的周边地区。如果你想选择一些行业多元化的地区，你不能只选择一个像奥兰多这样的旅游业。你可以选择像达拉斯、休斯顿和波士顿这样产业多元化的城市。

7月底，标准普尔指出，预计今明两年新屋开工数将分别达到1200万套和1300万套，过去两年平均为1100万套。抑制需求和人口因素将在中长期支撑房地产活动。未来10年，新屋开工数将达到平均每年1500万套，这与房地产泡沫膨胀前10年的水平一致。同期，据宣布，美国6月份的住房建造率为122万套。据房地产代理商称，美国需要达到150万套的历史平均水平，才能解决目前房地产供应短缺的问题。路透社的报道还认为，新房销售量与去年同期相比增长了9.1%，仍不到2005年房地产泡沫顶峰时期的一半。

然而，根据美国房地产数据平台zillow发布的数据，今年5月美国平均房价为19.92万美元，同比上涨7.4%。在美国前35大城市中，西雅图的同比增幅最大，房价上涨近13%，平均房价为44.01万美元。此外，美国许多城市的case shiller房价指数已经超过了2006年次级抵押贷款泡沫的水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯和丹佛的价格指数在2006年已经超过了40%。

格林斯潘曾经说过，人们只有在泡沫破裂后才知道泡沫是泡沫。

来源：罗马观察报