北京推出的共有产权住房 与原来的自住房是什么关系？

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在全力“租卖并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的新住房制度框架下，共有产权的住房如何与“租卖并举”相适应？

最近，北京的房地产市场监管有了很大的变化，《北京市共有房产管理暂行办法》正式征求了社会的意见。事实上，早在2013年10月，北京就出台了开发共有产权住房的“北京七条”，当年推出了2万套“自住商品房”(简称“自住住房”)。2014年，北京50%的商品住宅转向自建或分配。那一年，建造了5万套自住住房，占市场规模的50%。

那么，在北京推出的共有产权房和原来的自住房有什么关系呢？近十年来，包括北京在内的许多城市都有了大量的产权保障商品房(经济适用房、限价房、双限价房、集资建房和安置房等)。)，但他们中的大多数人都因陷入福利陷阱而受到批评。现在，随着保障房的推出，我们能避免过去的问题吗？在全力“租卖并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的新住房制度框架下，共有产权的住房如何与“租卖并举”相适应？

2013年，在“低端保障、中端支持、高端市场”的住房制度框架下，北京推出自住住房，以解决北京居民和非居民等“夹心阶层”的住房问题。北京是中国人口吸附能力最强的城市，每年25万大学毕业生中约有50%留在北京。在超高的房价下，受伤害最大的是中等收入的“夹心阶层”，包括那些“北漂”和北京无房户。他们强烈要求拥有房产，分享城市发展和升级的红利。

从2013年到2014年，北京不仅大规模推出自住住房，而且其价格比同等区位和质量的商品房低30%(且不高于每平方米22000元的价格控制水平)。然而，在2014年，北京经历了一个严重的现象“放弃购买”自己的住房。据报道，当年进入彩票项目的几个自住住房项目的“放弃率”高达50%，这导致北京方面放缓甚至暂停自住住房项目。除了2014年北京楼市回调的大环境外，根本原因是自住住房制度设计存在重大缺陷。

首先，自建住房的首要任务是解决北京的无家可归者和经济适用房的等候名单，没有住房或只有一套住房的北京居民也可以购买。其次，在交易限制方面，自住住房管理条例规定，自住住房在5年内不得出租或上市交易。可以出售5年，但届时土地收益将按购买时同地段商品房与自住住房差价的30%支付。第三，自住住房被称为“三折住房”，比同等地段和质量的商品房价格低30%。最后，“限定房价”限制了自有住房的价格，“竞争性地价”使土地出让金最大化，开发商必须用商品房的利润弥补自有住房的损失。因此，开发商参与自住住房项目的积极性不高，特别是当楼市回调时，商品房利润很难弥补自住住房的损失，自住住房的供应质量和配套设施将达不到要求。同时，即使给予30%的折扣，许多“三明治层”也很难支付。此外，自住住房倾向于北京居民家庭(甚至有住房的家庭)，然后是经济适用房的等待名单，因此很难惠及非居民人口。更重要的是，交易限制过于严格，特别是上市时，土地转让收入必须支付，这使得房屋所有权和成为“财产所有者”的权利大打折扣，财产所有权不能“落地”。

临时措施的最大亮点是取消了正常交易的门槛。根据住房归还住宅物业的要求和五年的“限制出售期”，对租赁没有限制。五年后上市交易，购房者可以随市场出售自己的产权，也可以购买政府转让给购房者免费使用的产权，并拥有全部产权。因此，从本质上讲，购房者拥有的产权与商品房没有区别。因此，“北京模式”又回到了共有产权的起源。

在“北京模式”下，购房者和政府之间的产权比例可以是6: 4或5: 5。这样，即使房价很高，拥有产权住房的“夹心阶层”的需求也可以在政府的支持下实现，如对土地价格进行贴现，根据项目开发建设成本和适当的利润确定房价，限制户型(90平方米以下户型的70%以上)和产权共享。此外，共有产权房仅分配给无房家庭，如北京无房家庭、非北京无房家庭等符合本市购房限制条件且在项目区稳定工作的家庭。根据最近的政策，新公民的分配比例不应低于30%。

事实上，无论购房者与政府之间的产权比例是6∶4还是5∶5，都是购房者根据自己的支付能力进行选择的结果，这不仅是一种理性的购房行为，而且满足了需求，丰富了多层次的住房供应体系。此外，共有产权在本质上与租赁市场的培育和“租购并举”是相通的，即根据居民的支付能力，通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”来构建住房梯队和理性消费水平。目前，成都、重庆等。推出了"从租房到买房"的新政策，承租人可以在后期购买出租房，前期租金可以按月支付。事实上，“先租后买”和“租卖并举”的政策是有效结合的。

除了分流住房需求、稳定预期和房价、建立合理的住房消费水平、更好地实现人们安居乐业的梦想之外，更重要的意义在于，它给新市民和非居民一个在城市“扎根”的可靠预期。笔者认为，地方政府应该以诚为本，从土地供应中获利，给市场一定的利润预期，加大公共服务建设，逐步实现不同群体间公共服务的均等化，并跟上配套改革的步伐，如创新土地流转的“招标、拍卖、挂牌”，加强公共财政建设，支持税收政策落地等。

(原标题:“北京模式”已回归到共有产权房的起源)

来源：罗马观察报