收钱不管事想换又没辙 “物业病”影响安居梦

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数据显示，收费纠纷往往是物业问题的焦点，并往往上演一出"恶性循环"的好戏:物业公司服务差，业主愿意掏钱的少；物业公司的收入恶化，服务更差；业主支付的费用越少，财产就越破，导致损失越多。

住宅物业不是一个装饰(民生、生活服务)行业，如何弥补“短板”？③)

水电、绿化、停车、维修、垃圾处理、维护社区生活秩序……物业管理有很多种，每一堆都关系到居民的利益，就像社会治理的“毛细管”——畅通无阻，让社区生活幸福和谐。目前，许多城市社区的物业管理不到位，业主、行业委员会和物业公司之间的冲突和纠纷层出不穷。这些问题的根本原因是什么？是市场失灵还是管理失职？如何建立一个秩序井然、竞争激烈的物业服务市场？

“财产疾病”影响了和平生活的梦想

如果你不在乎收钱，你想改变它，你什么也做不了；抱怨被忽视，新房子不敢住

糟糕的住宅物业服务能把人们逼到什么程度？

“换房间！”蔡克，北京朝阳区的居民，不得不做出这个选择。

“走廊里全是垃圾，墙上还有小广告。一进病房门，狗的尿味就直接扑鼻而来。”蔡克回忆起搬家前的生活环境，脸上充满了无奈。“物业费每平方米超过2元。对于旧社区，价格已经到位。谁会料到房产会忽视这一点呢？”

有委屈，有申诉。蔡克寻找房地产公司理论。另一方称，该物业只负责楼下广场的清洁工作，楼内的卫生由业主自己解决；我打了不少于7次“12345”行政投诉热线，得到的答复是:“问题已经转到相关部门，请耐心等待。”。

抱怨无奈，改听善意的建议。蔡克建议，只要楼里的卫生条件好，每月的物业费就会超过十元。房产不同意:你愿意多付钱，别人不一定...

蔡克的经验是快速城市化背景下物业服务不足的一个缩影。

国务院发展研究中心研究员刘为民指出，当前的住宅物业问题包括三类:

一是一些物业管理机构职能薄弱，业主要直接与供水、供电、供气等专业公司联系，沟通不畅；

二是物业管理不规范，如定价不合理，物业费使用不透明，服务不满意；

第三，业主委员会的运作效率低下，人们往往很难将一些需要业主投票表决的管理事项集中起来，导致推进延迟。

“房屋漏水、私建、非法装修、不透明、不规范征收物业费和各种摊派费等问题，直接影响到人民的生活和幸福。”中国物业管理学会工业发展研究部主任刘说。

刚刚在北京光华路购买了一栋高档住宅的刘瑾(音译)在拿到钥匙后无法入住。楼上的居民违章建筑，导致他家漏水，每天可以拎起一个大盆。经过多次波折，该物业承诺用专项维修基金帮助他的家人做防水层。然而，在另一波骚乱之后，住宅区的电梯开始每隔三五次关闭或困住人们，业主和物业多次反映他们正在沉入大海。“我觉得每天回家都要经过‘地狱之门’。”当我到家时，我不想再出去了。房价并不便宜，但住在这里是非常错误的。”刘瑾说道。

“不做”和“混乱”的原因是复杂的

物业强势傲慢，业主委员会不力；住房相关监管机构的监管存在盲点

数据显示，收费纠纷往往是物业问题的焦点，并往往上演一出"恶性循环"的好戏:物业公司服务差，业主愿意掏钱的少；物业公司的收入恶化，服务更差；业主支付的费用越少，财产就越破，导致损失越多。北京某单位一栋住宅楼的居民告诉记者，该单位物业公司擅自提价，未经同意直接从工资卡中扣费。

"物业纠纷，责任主要在物业公司一方."中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海表示，目前，开发商基本上将“自己的士兵”指定为房地产公司，消费者没有选择。物业公司处于强势地位，即使服务差，业主也无能为力。

“要拆除物业，很难召开业主大会；如果不支付物业费作为软阻力，物业费将被告上法庭，个人名誉和信用记录可能会受到损害。蔡克认为，业主和物业之间的“话语权”是完全不平等的。

根据《物业管理条例》，业主委员会应当监督、协助物业履行服务合同。可以说，行业委员会与房地产公司打交道的效率高于业主本身，但许多社区尚未成立行业委员会。

“微信群中的一些人已经成立了一个行业委员会，但一些人想保护自己的隐私，不愿在办理备案手续时出示房产证；有些人担心行业委员会会被少数人控制...每个人的心思都很复杂，最后这件事会变黄的。”刘瑾说道。

刘俊海认为，物业管理是一个复杂的系统，它“连接”社会管理的许多领域；历史遗留的问题与新问题交织在一起，涉及许多利益相关者。目前，财产的“不作为”和“混乱”有许多原因:

首先，房地产市场的发展仍然非常广泛。房地产公司缺乏服务意识。「有些是由房屋委员会转来的，他们经常考虑以管理取代服务；房地产市场尚未形成竞争机制。在开发商裙带关系的情况下，只有一个企业，不可能优胜劣汰。”刘俊海说。

其次，业主缺乏物业管理的理念和经验。“谁先出来，谁先倒霉，谁就不能团结起来。”武汉东湖开发区的一名居民告诉记者，他试图召开业主大会，但第二天汽车轮胎被扎了；那些沉默的人得到了房产的秘密承诺，半年内可以免交物业费。“物业管理本身具有一定的公共服务和外部性特征，搭便车的想法更为严重。”刘为民解释道。

此外，法律制度和行政监督存在漏洞，执法不力。刘为民认为，《物业管理条例》等法律法规缺乏强制力，必然导致一些物业管理制度失效。刘俊海说，一些政府监管机构在涉及住房时更注重开发而不是标准，重视开发商和物业的利益，而轻视业主的利益。这种懒惰的政治将不可避免地导致监督的盲点。

此外，物业与业主、行业委员会和房管相关部门沟通不畅、房地产市场快速发展、社会信用体系不完善等因素也影响了房地产市场的发展。，也为财产纠纷埋下了隐患。

建立规范化的沟通平台

增强业主管理意识，规范物业市场行为；这从根本上取决于城市管理体制和模式的改革和创新

如何治愈物业服务的顽疾？接受采访的专家表示，关键在于加强相关法律法规和制度设计的可行性和执行力度，同时严格监管和推进物业服务市场的规范运行。

完善法律规则，弥补制度缺陷。刘为民建议尽快出台与《物业管理条例》相配套的具体措施，各级法律机构应对典型纠纷案件进行司法解释。我们将继续完善和完善业主大会制度和专项维修资金的筹集、管理和使用制度，这是目前难以实施的。

规范物业管理的市场行为。刘建议按照“两部制”定价模式确定物业收费标准，包括基本收费和用户收费，兼顾各业主的利益，并将收费标准与服务质量挂钩。开发商应在工程移交前解决遗留问题，并明确物业管理机构的责任和义务。“还必须建立行业准入规则，必须对劣质企业采取严厉的惩罚和撤退措施。”

增强业主的自我管理意识。刘俊海建议广大业主积极参与物业管理，进一步提高物业管理中的民生质量；与此同时，我们应该知道如何理性地捍卫权利，成立行业委员会，并在必要时解雇和更换不合格的房地产公司。

监管当局应该尽自己的职责。中国社会科学院城乡发展一体化智库秘书长翁明建议，住房建设、公安、工商和基层政权组织应形成联合监管力量，建立监管信任，并定期开展专项检查，检查住宅物业服务标准是否符合《物权法》和《物业管理条例》规定的标准。

“财产问题本质上属于社会管理范畴。解决这一问题，从根本上说，有赖于城市管理体制和模式的改革和创新。”翁明指出，物业公司、行业委员会、居委会、派出所都要各就各位，密切配合，整合各方力量，及时化解矛盾。

今年6月，国家出台了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确提出探索在社区居民委员会下设立环境与物业管理委员会。有些地方已经先尝试过了。例如，去年年初，上海市虹口区曲阳路街道启动了这一试点项目，以在社区工业委员会和房地产之间建立一个正常的沟通平台。专家认为，应该尽快推广类似的试点项目。我们的记者齐志明

来源：罗马观察报