发展住房租赁市场会肥了谁？

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即使租赁市场非常大，它也不会形成一个大的全国性公司，地方政府将根据行政区划进行削减，把化肥和水留在自己的田地里。

现在我们正在谈论发展房屋租赁市场。租赁市场一直存在，规模也不小。据估计，建议规范和保护租户的权利，同时增加租金供应。如果扣除，十有八九会是地方国有企业。

7月24日，上海的两处房产以11.48亿元的价格售出，这是上海第一批出租的房产。它们位于浦东张江和嘉定新城，采用“只租不卖”的模式，将提供至少1897套租赁住房。

人们关注的是土地拍卖的低价位，如浦东新区江南张地块，该地块的交易底价为5569元/平方米；嘉定区嘉定新城的底价是5950元/平方米。

事实上，更有趣的是，这两块地是由当地国有企业赢得的，前者由上海张江(集团)有限公司赢得，后者由上海嘉定新城发展有限公司赢得..

拍卖之前，非常热闹。30多家房地产企业收到了申请，但门槛并不低。最后，只有一个房地产企业通过了考试，进入拍卖。

这实际上是定向拍卖。

我们说租房子是无利可图的，这是按现在的房价计算的。如果房价成本保持在足够低的水平，就会有利润。例如，以上两个地块，精装修后的成本是每平方米10000元。周围的房价在4万到5万元之间。如果租金是每月50元，成本可以在17年内收回，国有企业的融资成本低到足以支付贷款利息，一些商业租金会更高，这可以赚钱。

如果没有这样的地价，估计很少有企业能够承受，做一两个形象工程就可以了。据估计，以市场为导向的房地产企业对租房不感兴趣，所以到目前为止，没有著名的房地产企业表达过他们的观点。房地产企业需要快速收回资金。租赁市场不合格，房地产企业需要利润。现在，租金回报率太低了。

一个企业不赚钱怎么能继续？国有企业承担地方政府职能是可以的。他们中的许多人承担了政策职能。例如，各地的地铁公司很可能不赚钱，政府补贴他们。如果他们赔钱，他们会要求政府赔偿。

话说回来，在如此低的房价下，私营企业或外国企业怎么能得到它呢？还是让下属国有企业更放心。

当地政府将把这个项目移交给自己的士兵。不仅上海有类似的企业，深圳也有。过去，深圳经济适用房和公租房的开发是由市场化企业承担的。现在深圳已经成立了一个专门的人才住房开发公司，政府将从该公司筹集和分配大量的资金。

目前，深圳的做法是，住房企业开发政策性住房后，直接卖给个人或政府，住房企业不需要成为业主。然而，根据上海的实践，估计房地产企业将来会成为房东，并且发生了很大的变化。

去年底，万科在北京拿到了一块只租不卖的土地，土地成本超过3万元。甚至路人都担心这样的项目，他们不知道猴年马月能否收回成本。

据估计，北京的这种做法更加以市场为导向，这种尝试起初估计会失败。例如，房屋企业仍然急于采取土地，但如果市场拍卖继续，企业总能找到一个合理的价格边界。

然而，上海的方法是直接测量一个理想的边界，不给市场一个探索的机会。因为这个边界的地价很低，市场导向的企业根本不允许干预。

上海的做法会赢。从形式上看，政府赚了很多钱，很容易赢得民心。当地政府仍然习惯性地希望一步到位，也希望手中有更多的资源。这种做法将吸引更多的模仿者。

即使租赁市场很大，也不会形成一个大型的全国性公司。地方政府将根据行政区划进行削减，并将化肥和水留在自己的田地里。因此，大量的地方国有企业将过上美好的生活，管理许多房子，并得到安心的回报。即使他们不赚钱，他们也会被政府保护。

租赁市场非常特殊。商业地产催生了许多自给自足的房地产巨头。许多美国家庭仍然拥有建筑物。现任总统是。香港最富有的人都拥有商业地产。然而，持有住宅资产的巨头们很少听说过它。

我猜这与住宅资产的特点有关。住房回报率相对较低，住房很难通过企业经营获得回报。大多数租房者都是个人。正如农业的主体大部分是农民，公司提供种子、化肥、杀虫剂和其他材料，每个环节的回报不同，企业组织者的形式也不同。

(原标题:谁会在发展房屋租赁市场时变胖？(

来源：罗马观察报