上海房子还能买吗？

本篇文章1827字，读完约5分钟

上海2017年的住房市场很难理解。一方面，二手房交易量大幅下降，房地产中介行业遭遇寒风。另一方面，新房的库存很匆忙，而且由于销售价格受到控制，彩票在新房销售中被广泛使用，所以很难找到第一名。在上海，是否以及何时买房是许多想第一次买房或改善需求的年轻人共同关心的问题。

上海的房价贵吗？昂贵，只是一个词。上海的房价非常昂贵，无论租金回报率还是房价与收入的比例。租金收益率只有1.5%左右，低于国债收益率。房价收入比超过25倍，不仅是中国最好的之一，也是世界上最好的大都市之一。

但是昂贵的东西不一定会下跌。房价下跌需要催化剂，一群死板的卖家和不得不卖房的人。首先，开发者经常扮演这样的角色。2011年，上海房价下跌，原因是开发商主动降价，转而囤积居奇(这导致许多老业主围攻售楼处)。但现在上海的新房存量如此之低，以至于开发商没有必要也没有动机出售它们。此外，新房的低库存可能会持续很长时间。在上海的长期规划中，从2016年到2040年建设用地的增长为零，这就限制了土地供应中新房的供应。

在二手房市场，如果有相当数量的投机者使用高成本资金(如消费贷款)作为首付来获得抵押贷款，从而实现大幅零首付和高杠杆的房地产投机，那么这些人将不得不出售。对于这种高杠杆投机者来说，只要房价不上涨或涨幅有限，他们就不得不认输，最终卖出。然而，在上海限购多年后，老投机者(如传说中的温州房地产投机者)已逐渐套现，而新投机者则不得进入。利用多次假离婚建立头寸的新投机者的数量应该受到限制，他们不应该害怕。

当然，每个城市都是不同的。如果一个城市存在大规模的高杠杆房地产投机现象，就有必要防范房价的大幅下跌。2015年的股市崩盘只是一面镜子。

还有一种情况会导致卖方僵化，即抵押贷款利率将上升，这将使那些“刚刚好”提高自己的房子无法偿还贷款。有些家庭年收入在20万到30万之间，但他们已经买了几千万套房子，借了500多万元，需要两代人一起还贷。如果利率上升一点点，这些家庭将不堪重负。

然而，目前加息的可能性很低。尽管上半年经济继续复苏，但由于房地产投资的高峰期，预计2017年经济仍将从高增长到低增长。即使在持续复苏的上半年，通胀率仍保持在较低水平(6月为1.5%)，央行此时没有必要或动机加息，从而打破了微妙的复苏局面。

最后，还有另一种情况，不是刚性卖家被迫出售，而是机会主义卖家重新配置他们的资产。上海不贵吗？在其他国家卖股票或买房子。几年前，许多人都这样做了，但最终他们基本上后悔了。

上海的房价很贵，但股票也很贵，a股很贵，美股也很贵。美国大多数城市的房价确实便宜，但不会上涨，尤其是扣除持有成本之后；在一些房价可能上涨的城市，房价已经非常昂贵。当然，在外汇和资本的控制下，中产阶级资产国际配置的大门实际上已经关闭。

总而言之，上海的房子很贵，但它们可能会持续很久。当然，虽然昂贵可以持续，但这并不意味着卖家可以轻松套现。上海的二手房市场，尤其是1000多万套房子，已经成为“没有市场的无价之宝”。

那么上海的房子值得买吗？我认为这是值得的。在上海，要成家生子，房子仍然是必需品，房产证仍然是享受上海公共服务的门票。“租购平等权”在广州的影响和普及还有待观察。我担心训练空的聪明人会破坏新政，使其无法用完全正确的想法实施新政。即使上海也实行“租购权”，也不会改变住房供给不足的总体状况，特别是对教育资源质量高的住房而言，这可能导致租金大幅上涨，从而支撑房价。

你什么时候买它？我不认为它是紧急的，但是我们应该继续看房子。在一个清淡的市场，流动性是稀缺的，所以它是昂贵的。在这样的市场中，耐心的买家可以充分享受流动性溢价。如果你遇到一个急于出售的卖家，我想你可以谈谈价格。如果买方不希望上海的整体价格下降，空房间10%的议价是可以接受的。

那么上海的房价还会上涨吗？什么时候？我认为它会再次上升，但我还看不到它。有三种情况会导致购买和流动性的回归。

首先，抵押贷款利率下降。然而，目前的抵押贷款利率实际上处于历史低点，进一步降息的可能性非常小，除非经济放缓或下降幅度远远超出预期。

第二，收入快速增长。然而，收入增长毕竟是一个缓慢的过程，2015年至2016年间，房价涨幅过大，这可以说是多年来透支了收入增长。

第三，人口流入正在加速，或者限购政策正在改变。然而，上海的人口流入正在放缓，而不是加速。与此同时，控制房价已成为一项政治任务，取消限购政策可能还很遥远。

来源：罗马观察报