大批三四线城市房价破万 潜在库存难消化

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在新房增量市场中，开发商可以争夺的年平均销售额为10万亿至12万亿元(2016年的峰值为11.7万亿元)。今年上半年，在全国52个城市120项限购政策和162项贷款限制政策的压力下，前10家房企的市场份额已经超过30%。

更重要的是，在过去，“1000亿元”的规模是开发商几年后难以攀登的高峰。今年上半年，一些房地产企业在两个月内完成了它。在规模的推动下，万科和碧桂园的年销售目标是6000亿元。另有18家房地产企业计划今年晋升为“1000亿元娱乐部”，另有一家销售额低于500亿元的房地产企业计划在未来三年内实现销售额超过2000亿元的目标。

在这方面，链家研究所所长杨现领在接受《证券日报》采访时表示，即使本轮调控政策力度加大，一线城市的交易量仍处于“冻结”状态，二线城市的交易量“不均衡”，而三线和四线城市成为住房企业大规模增长的重要推动力。

根据链家研究所的研究，很多三、四线城市的房价都超过了1万元/平方米，而且大部分都集中在北京和上海周边的城市圈。“一、二线城市的房地产市场已经去杠杆化，在三、四线城市火热的房地产市场背后，除了一、二线城市的购房需求外，棚户货币化带来的杠杆化购房行为是主要原因。”杨现领告诉《证券日报》，这与人口流动的方向相反，预计今年下半年会降温。然而，降温后的危机是，开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

三线和四线城市的房价已经上涨

根据链家研究所的调查数据和《证券报》记者的调查，廊坊、香河、固安的房价超过1万元/平方米是很常见的，但太仓、景德镇的房价正在进入“万元娱乐部”。

根据公开数据，以太仓为例，在一线房地产企业进入后，最初的底价都超过了4000元/平方米。如果加上开发商竞争下的空地价房，很多业内人士预测，明年进入市场的项目可能会进入“12000元时代”。

连锁研究所的一项调查显示，上半年，在“环京”城市圈，廊坊和香河的新房数量有所增加；在上海周边的城市圈，嘉兴、舟山和太仓的新房成交量明显增加。

杨现领认为，在三、四线房地产市场“成交量和价格上涨”的背后，除了一、二线城市的住房需求溢出之外，主要是由于增加了杠杆作用，这是通过货币化补贴增加的。他进一步表示，在房价快速上涨的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增加，支持了近两年棚改货币化安置规模的大幅增长。

与此同时，杨现领表示，三、四线城市房地产市场的崛起也是由投资需求推动的，投资需求是由一、二线城市政策限制后的流动性带来的。不过，杨现领强调，目前，支撑三、四线城市房地产市场量价上涨的购买力仍是一个改善的需求，但这一波需求的释放相对较弱。因此，他预测今年下半年三、四线城市的交易量将会下降。

潜在库存难以消化

值得注意的是，《证券报》记者还从与多家房地产企业高管的交流中了解到，由于一线城市土地收购困难，为了保持企业的规模发展速度，一些房地产企业别无选择，只能向一线和二线城市周边的三、四线城市转移，许多大型房地产企业都有计划将布局网格扩大到这些城市。

然而，在大型住宅企业投资布局的转移下，上述三、四线城市的土地市场出现了抢地现象。

一家全国性房地产企业的土地收购负责人向《证券日报》记者透露，几个月前，为了在嘉兴收购一块土地，该公司注册了几家公司，并支付了几笔保证金，以确保在土地拍卖过程中更有可能获得土地。

根据链家研究所的研究数据，随着“万元娱乐部”中三、四线城市的增多，它们的土地市场竞争也越来越激烈。从地价率来看，今年4-5月，江门、苏州和泉州的地价率都超过了2倍；马鞍山、襄阳和肇庆的地价约为2倍。

杨现领认为，三、四线城市的可销售库存在短期内大幅减少，本轮房价变动中几乎一次释放了改善后的需求，导致房屋置换需求减弱的后遗症，开发商今年大量购买的土地将成为潜在库存。那时，许多城市可能会将房价翻倍，以消化这些潜在的库存。然而，三、四线城市吸纳人口能力较弱，房价没有继续上涨的动力。预计上述潜在股票在未来两三年内将难以消化。

简而言之，在杨现领看来，提前透支大量房屋需求将会给许多城市的房地产市场带来风险。

另一位知情人士表示，虽然一些上市房地产企业不想陷入三、四线城市的布局，但这里的销售增长指数是横向的，他们也会在三、四线城市寻找业绩增长的机会。

然而，在房地产企业销售额大幅增长的背后，销售规模和市场价值处于同一水平的上市房地产企业寥寥无几，大多数房地产企业“不增加利润就增加收入”的诅咒并没有被打破。

正如soho中国董事长潘石屹告诉《证券日报》记者的那样，房地产行业“征地-开发-销售”的商业模式到2017年已经基本结束。地价高，房地产企业的利润率很低，上限已经在路上，甚至已经到了。

同政策咨询研究部主任张宏伟也认为，2017年房地产上市企业年报发布后，预计由于市场调整期和融资成本增加，房地产行业平均净利率可能会降至8%-9%。销售规模1000亿元的房地产企业的净利润可能只有几十亿元，同时他们还承担着80%左右的资产负债率。

正如一些业内人士所说，一些开发商正在携带“炸药包”。

来源：罗马观察报