30年的房贷 提前还贷竟然亏损近45万！

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根据银行数据，平均按揭还款期几乎是5-7年，90%的人会选择提前偿还贷款。他们中的许多人还支付了大量的违约赔偿金。

看到这些数据后，小白非常了解每个人的做法。毕竟，“还钱给他人”的传统观念是不舒服的，所以你可以尽量不借钱，并尽早还钱。

然而，现在买房不一定是一件容易的事情。限制购买和贷款已成为主要基调，“先定”和“先贷款”已成为重要条件。如果一个人已经买了房子或有抵押贷款记录，他不能享受优先购买和贷款的第一套房子，当他现在买房子。

这样，抵押贷款似乎是一种“稀缺”资源，而且越多越好。

现在问题来了。目前，抵押贷款是如此珍贵，每个人都想提前偿还贷款。当传统观念和真正的经济利益发生矛盾时，我们似乎倾向于传统观念。

然而，提前偿还抵押贷款的成本太大，所以小白必须为每个人计算账目，看看损失了多少钱。

小白示例一:

1.小白和大黑各有100万按揭，利率为基准利率(4.90%/年)

2.小白采用30年等额本息还款法，大黑山采用30年平均资本还款法。

在30年里，小白总共支付了91万英镑的利息，而大黑支付了74万英镑的利息。

小白估计，在看到910，000和740，000的数据后，许多人开始抱怨并想要责骂。因此，我开始认为既然利率这么高，最好早点还钱，以免被扒皮。

这是个好主意。然而，情况并非如此。

小白示例2:

1.小白采用30年等额本息还款方式，第一年还款63600元，其中利息48600元，本金15000元。

2.大黑采用30年平均资本还款方式，第一年还款8.15万元，其中利息4.82万元，本金3.33万元。

无论哪种还款方式，前几年大部分的钱都是用来偿还利息的，所以很难少被扒皮。

小白的例子三:

1.小白采用30年等额本息还款方式，第30年还款63600元，其中利息1600元，本金62000元。

2.大黑采用平均资本30年的还款方式，第30年还款34200元，其中利息800元，本金33300元。

在抵押贷款的最后几年，在这两种还款方式下，利息支出很少，更多的钱用于偿还本金。

因此，绝大多数提前偿还抵押贷款的购房者选择提前5-7年偿还，这是非常不经济的。

有人可能会说:“虽然有损失，但债务在我身上，我睡不着！”

小白认为，这些人只考虑债务负担，而不考虑债务的好处。

许多人非常关心市场上肉、蔬菜、鸡蛋和其他消费品的价格。价格一上涨，我就开始担心，然后调整家庭菜单。小白计算了过去10年的通货膨胀率，平均每年只有2.77%。

没有数字的概念吗？

然后小白说了几个数字。现在一年期存款基准利率为1.50%，一年期贷款基准利率为4.35%，余额宝7天年化收益率为4.14%。

上面的数字不大，所以让我们有一个更大的。

从2008年4月到2017年4月，中国货币和准货币(m2)供应量年均增长率达到15.51%。2008年4月，中国的m2总量为43万亿，到2017年4月，m2总量为159万亿。十年来，并购总额增长了3.69倍。

小白的例子四:

2008年4月，小白的家庭总价值为43万英镑。

2017年4月，小白的家庭总价值为159万英镑。

看起来还不错！小白的财产比以前更有价值，他的财富增加了3.69倍。

然而，这个数字不能这样计算！据说钱不像十年前那么值钱了。过去3个馒头3元，现在1个馒头3元。

没有复杂的推理，每个人都可以知道小白的财富在10年里增长了3.69倍，一个是小白努力工作的结果，另一个是资产价格上涨的结果。

2008年第一季度至2017年第一季度的平均国内生产总值增长率为8.43%。

然而，货币和准货币(m2)供应量的平均增长率达到15.51%/年，比国内生产总值的平均增长率8.43%高7.08%。

发生什么事了？

小白认为，货币供应量的增长率高于gdp的增长率，这相当于印钞速度快于创造财富的速度，这将推高通胀和资产价格。

例如，小白在近10年的工作中取得了很好的成绩(平均工资年增长率为8.43%)，而他只是在一个大城市拥有一套房子(平均价格年增长率为15.51%)。

在这种情况下，那些像小白一样努力工作的同事在家庭财产增长方面可能无法与小白相比。

总的来说，货币和准货币(m2)供给的增长率高于经济增长率。2008年至2017年的数据显示:

货币和准货币(m2)供给:经济增长率≈1.83:1

房地产作为家庭最重要的资产，自然会从货币供应量的增加中受益。回顾过去10年，每个人都知道房子的价值增加了多少。

当然，大城市收入更多，而小城市收入更少。这没办法。第28条规则决定了这一点。

小白的例子五:

1.假设小白宫的价值为100万英镑，年增长率为7.08%。小白压低了增长率，这相当于

货币和准货币(m2)供给——经济增长率=15.51%-8.43%=7.08%

2.30年后，小白的房子价值高达778万英镑。

3.在等额本息还款法下，本息共计191万元；按照平均资本偿还法，本金和利息总计174万英镑。(不考虑30%的首付款)。

然而，有人说，我们的经济增长在未来不会那么快，货币供应也不会那么多。

好吧，让我们把小白房子的价值打九折，这已经够残忍的了。这栋房子也值236万元。

小白有两种还贷方式，分别可以赚45万和62万。

如果我们这样算账户，你还认为按揭利率(4.90%/年)高吗，你还想提前还贷吗？

你知道“损失”的数量吗？

来源：罗马观察报