从高考状元看广东房价变迁：深圳更值得投资

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高考的发布季也是一个观察各城市房价涨跌趋势的好时机。

最近，2017年高考状元陆续出炉。这位冠军有许多特点:高价值，良好的可玩性，良好的家庭，伟大的自我。

高考状元引发的一场大讨论是各城市状元之间的竞争。

以广东省为例。近日，广东教育考试学院公布了2017年高考成绩和每一批的录取分数。从各分数段的考生比例来看，一些分析师指出，深圳考生的分数已经完全压过了广州。

相比之下，深圳似乎更具优势。然而，传闻中的“上帝的回答”让人无言以对。回答是，虽然考生会去广州学习，但他会回深圳工作，而面对深圳的高房价，考生只能在广州买得起房子。

所有的争论都以一个问题结束:当地的房价。

房价让人又爱又恨。当每个人都在谈论高考带来的升级班的重要任务时，你有没有想过一个城市的高考成绩也是当地房价涨跌的风向标？

以下分析以广东为例。

前十名艺术和科学来自七个城市

如果一个城市的高考有大量的人才，这是当地考生基数大、教育资源好等因素综合影响的结果。反过来，这将吸引更多的人才聚集，并催生高房价和高价位的学位房。

数据显示，2017年，广东高考文科前十名有20人，其中深圳6人(第1条，理科5人)，广州3人，东莞4人，惠州2人，佛山3人(包括顺德1人)，珠海和汕头1人。

这些数据释放了两个信号:

1.深圳的力量压垮了广州。从过去三年广东十大高考的对比来看，2015年广州以5比1领先深圳；2016年4比5被超越；2017年，分数变成了3-6，文理科的尖子生来自深圳。一些分析人士指出，深圳最强的500强中学的数量相当于广州最强的两所学校的总和:华师附中和省实验中学。

2.2017年，广东十大文理学科来自7个城市。

根据2016年的数据，在全省文理科前20名中，深圳以5人获得第一名，广州以4人获得第一名，东莞以3人获得第二名，中山以2人获得第一名。佛山、珠海、惠州、茂名、阳江和湛江各有一人。

根据2015年的数据，在全省文理科前20名中，东莞有8名入围，其次是广州5名、珠海3名、佛山2名、深圳和清远1名。

根据广东省近三年的高考成绩，深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海六个城市连续三年入围广东省十大文理科城市。

智通金融指出，以上六个城市也是广东省人均gdp排名前十的城市。俗话说，有钱就有购买力，这也为当地房价上涨铺平了道路。

(数据来自:宜居城市研究办公室)

大量的人涌入广州和深圳

虽然经常提到“从北方逃到广州和深圳”的口号。然而，无可争辩的事实是，由于珠江三角洲地区的经济和工业发展，就业机会很多。近年来，大量的人涌入广东省，尤其是广州和深圳。广东省已成为近年来人口净流入量最大的省份。

据广东省统计局统计，2016年底，广东省常住人口为1.0999亿，比上年净增150万人，比上年增长1.38%，增长0.21个百分点。它是中国唯一一个增量超过百万大关的省份，远远领先于其他省份。

智通金融指出，在增加的150万人口中，自然增长人口和外来流入人口几乎各占一半。2016年，广东出生人口为129.45万人，自然增长人口为81.28万人，其余为流动人口。

外来人口大量涌入造成的最直接问题之一是住房需求的大量增加。在住房供应有限的情况下，需求的巨大增长也将直接刺激当地的房价。

中原地产首席市场分析师张大伟曾指出，虽然政策刺激可以改变短期市场结构，但房地产市场的中长期走势仍取决于供求基本面，这归根结底反映了经济发展和城市吸引力。人口净流入是分析城市吸引力和未来房价趋势的最重要指标。

值得一提的是，广东省常住人口的分布和增长非常不均衡，珠三角特大城市常住人口聚集的势头并未减弱。

根据上述六个城市的人口净增长，深圳和广州的人口净增长均超过50万，分别为52.95万和54.24万，居全国首位。深圳的人口增长率是全国最高的，达到4.65%。

珠海是广东省常住人口最少的地级市，2016年人口增长率高达2.5%。2016年，珠海市常住人口167.53万人，净增4.12万人。

此外，2016年佛山、惠州和东莞的净人口增长率较低，尤其是东莞，它曾作为“世界工厂”吸引了大量移民。然而，在这些城市中，与芷彤财经相比，如果忽略一些未纳入统计的人群，2016年东莞的常住人口将难以同比增长。

广东的多城市人口吸引力

除了人口净流入之外，判断一个城市房价涨跌趋势的另一个指标是该城市对人口和房地产开发投资的吸引力。房地产开发商是最精明的人之一。如果开发商更愿意在一个城市投资开发房地产，他们对当地市场持乐观态度，这也可能会促使当地房价上涨。

从以上分析来看，除深圳和广州外，广东省有大量的净流入人口，其他城市目前净人口增长较少。

不可忽视的一点是，尽管目前这些城市的人口增长相对较弱，但根据许多调查报告，这些城市对人口和房地产开发投资有很强的吸引力。此外，这些城市每平方公里土地创造的国内生产总值(指国内生产总值密度或每平方公里国内生产总值)在中国也名列前茅。

根据百度地图今年4月发布的《2017年第一季度中国城市研究报告》，在百度地图调查的49个城市中，深圳和广州的人口吸引力指数较高，位列前三。此外，东莞、佛山和惠州的人口吸引力指数较高。

此外，根据前6名的调查，18-34岁的常住人口占总常住人口的60%以上，与不同城市相比，广州、深圳和东莞的18-24岁常住人口所占比例相对较高。

也就是说，广州、深圳和东莞很受年轻人的欢迎，而这背后隐藏的是更多的购房需求。

此外，中国指数研究院最近发布了《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，对中国297个地级以上城市的房地产投资吸引力进行了排名。从下图可以看出，深圳、广州、东莞、佛山和珠海的排名都很高。

根据研究结果，从城市层面来看，一线城市仍然保持着较强的投资吸引力，排名领先，广州和深圳排名前5位；2.5线城市中，东莞和佛山位居全国前20位，在三、四线城市中，珠海具有承接核心城市产业、人口和购房需求溢出的区位优势，排名第一。

这些城市吸引人口和房地产开发投资的最重要原因之一是当地经济发达，这可以从国内生产总值密度中反映出来。

第一财经对2016年41个地级以上城市的gdp密度进行了统计，其中深圳最高，每平方公里gdp产值达到9.76亿元，居全国领先地位。

此外，作为广东省除深圳、东莞、广州外最大的经济省，佛山和珠海的gdp密度也位居全国前列。

不可否认，房价能否持续取决于后续新生的购房能力能否得到保证。这种支持是当地小学生的数量。

以深圳为例。近年来，深圳的房价一路飙升，相应地，深圳的小学生人数也一路飙升。1979年，深圳的小学生只有47，022人，到2015年，这个数字已经飙升至864，800人。

根据深圳市教育局公开数据，今年深圳市公立小学小学学位差距达到46300，公立一年级学位供需基本平衡；2018年，公立小学一年级将有61，000个学位差距，公立小学一年级将有32，000个学位差距。目前，基本上有2-3个孩子在竞争学位。如果我们只看著名学校学位室的竞争，它将变得更加激烈。

一般来说，一个城市的房价是由多种因素决定的，其中人的因素影响最大。一个不变的事实是:只要有稳定的人口净流入，房价就会飙升。从高考报名人数的涨跌中，我们可以看到一个城市房价的涨跌，也可以从高考状元中捕捉到一个城市房价的未来走势。

来源：罗马观察报