银行和房奴到底谁是甲方？

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自2016年9月以来，全国各地掀起了一波限购浪潮，一线城市限购一套，二线城市限购两套。事实上，对于购买数量的限制，买家可能只是推迟购买房子的时间。限购越严格，房价可能会下跌。然而，最近，抵押贷款利率从15%上升到10%，然后又上升到基准利率，然后又上升到10%和20%。甚至有传言说北京一些银行的按揭利率已经上调了30%。按揭利息支出的实际增加相当于购房者购买成本的增加。

从5月份开始，北京各大商业银行，包括几家大型国有商业银行和一些股份制商业银行，将收紧抵押贷款政策，第一套房基准利率为4.9%，第二套房为20%，年利率为5.88%。众所周知，申请购房贷款后，我们需要每月向银行偿还贷款，俗称“月供”。除了本金，还有每月支付的利息。在相同的贷款金额下，利息金额取决于银行利率。抵押贷款利率已经提高。简而言之，每月的付款有所增加。

让我们做个记录。假设购房贷款总额为300万元，贷款期限为25年，在“目标利率上调”后，购房的利息成本会增加多少？按普通“等额本息还款法”计算:第一套房基准利率为4.9%，月还款额为17，363元，总利息为2，209，008元；第二套房上市后，利率为5.88%，月供19，110元，总利息为2，732，874元。经计算发现，第二套房的月供增加了近2000元，总利息增加了50多万元。也就是说，在相同的贷款金额和还款方式下，在第一批新需求的买家和第二批经济实力相同的改良买家之间有一辆宝马5系。申请300万商品房贷款的购房者月收入基本达到4万元，过去25年支付的利息是其他人一年的收入。

在全国范围内，不管是第一套房还是第二套房，抵押贷款利率都至少上升了10%。根据100万元的贷款，当第一笔住房贷款执行基准利率时，25年的月还款额为5787.8元；如果首笔住房贷款的利率上升10%，25年的月供将达到6075.4元。换句话说，在上涨10%后，第一套房的买家每月将额外支付287.6元。如果我们参照一线城市学区的房价，首笔房贷是800万元，还款期限是30年。最初的月供是42，458元。上涨10%后，每月将多支付2414元，这意味着每年的还款额将增加近3万元。

不是我不知道，是震惊。以前，每个人都在讨论贷款买房。许多人认为每个月都应该用大量的收入来偿还银行贷款和支付利息，这相当于一个为银行工作的房奴。更有甚者，抵押贷款利息的总额几乎与贷款金额相同，这使得许多房奴的心在不停地流血。但是后来，许多人改变了他们的观点，认为贷款买房实际上是让银行为购房者服务。只要买方支付首付款，他每个月都有稳定的收入，有一定的还款能力，银行会借给买方。与此同时，在过去几年里，当房价大幅上涨时，购房者的资产增值额远远高于抵押贷款利息支出。根据计算，五年前价值200万英镑的房子现在已经涨到了500万英镑，增长了250%。然而，5年前，买家只用了30%的首付，即首付60万，贷款140万。现在，即使你卖掉这套房子，你也能得到500-140 = 360万的现金，这相当于资产比首付60万增加了600%。这种杠杆效应使抵押贷款成为房地产投资的一大武器，房地产投机者乐此不疲。巨大的利息推动房价持续上涨。然而，目前的情况发生了逆转。一方面，房价已经停止飙升，另一方面，飙升的抵押贷款利率提高了持有房地产的成本。一劳永逸地，房地产投资变得无利可图，房地产交易量将自然下降，房价将稳定下来。

因此，很难说是谁在为银行和房奴工作。从不同的角度来看，甲、乙双方的角色将会发生变化。只是这个房价，在抵押贷款利率飙升后，变得更加复杂和混乱。那么，抵押贷款利率飙升的内在逻辑是什么？

抵押贷款利率飙升的内在逻辑

2017年初，首笔住房贷款的利率仍可下调15%，至4.41%。转眼间，许多银行实施了一项政策，将首套住房贷款的利率提高了1.1倍至5.39%，抵押贷款利率飙升了22%，令许多购房者措手不及，这相当于增加了贷款买房的成本。有限购买的数量已经过时，所以只有通过金融手段，它才是强大的。

房子的主要属性是“居住”，而不是“投资”，但这一次，甚至第一个购房者也被一起“杀死”。原因是什么？银行突然收紧抵押贷款有两个主要原因:第一，银行的资本来源越来越多是银行间和金融的，债务方面的成本在很长一段时间内都在上升。第二，金融“去杠杆化”，控制资产泡沫，中央政府有意识地控制抵押贷款资产的扩张，如收紧开发商的各种融资渠道，要求今年新增抵押贷款的增幅不得超过30%。金融“去杠杆化”是指金融市场不断提高利率，控制银行“杠杆化”表外理财、债券市场和嵌套表外资产的投资，如第三方渠道业务中的资产管理计划。

从4.41%到5.39%，0.98%的差额相当于四次25个基点的定向加息。影响怎么可能很小？金融市场不断加息，这直接导致了无风险利率的上升。2017年初，10年期国债利率为3%，6月初升至3.6%；2017年初，10年期CDB的利率为3.7%，6月初攀升至4.3%。2017年初，央行持续大幅收紧公开市场融资，对接资产管理计划理财产品收益率已超过4%，迫使银行转向成本相对较低的同业融资，2月和3月同业存单净发行量超过1万亿元。

然而，从本质上讲，导致银行收紧抵押贷款的并不是配额不足。相反，在“去杠杆化”背景下，银行融资规模被动缩减，融资成本上升。此外，国家要求金融机构缩小资产规模，控制资产泡沫，因此低收入居民住房贷款成为被削减的选择。与此同时，银行通过提高抵押贷款利率来抵消不断上升的成本，也就是说，谁愿意支付更高的抵押贷款利率，谁就能获得贷款。

这导致了一个问题:抵押贷款的顺序已经开始按照贷款利率来排序，而不是“先来先来”。换句话说，只有接受加息的银行才能迅速获得贷款，而那些不加息的银行可能面临数月的等待，甚至拒绝贷款。这对于第一次置业的人来说是不公平的，也违背了中央政府原来保证“住房”需求的政策，但现在似乎“资本为王”，银行成了真正的甲方..

利率等抵押贷款政策是影响房价变化的重要外生变量之一。利率的微小变化可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率之间存在负相关关系，即当利率上升时，房价就会下降；当利率下降时，房价就会上涨。因此，飙升的利率可能会很快冻结房地产市场的交易量，而实际成本的增加将阻止许多买家。还有一些政策，比如“还贷还房”，让一些无辜的购房者躺了下来。例如，一个改进的购房者最初手里有一套房子。如果他有贷款记录，即使他卖掉房子买了新房子，他仍然会遵循第二套住房政策，抵押贷款利率将上升1.2倍。北京甚至有传言称，一些银行实施了1.3倍的二手房贷款政策。最初的“最便宜的钱”现在变得越来越贵。

一旦银行集体加息，就会产生示范效应。没有人会担心让买家选择其他银行，因为它们的利率很高。更重要的是，在此基础上，他们会再次加息，这样买家就会有一种“追涨”的恐慌感。

谈论生意没有错。你不能从中赚取巨额利润。政策通常是全面的。了解飙升的抵押贷款利率的内在逻辑，买家对当前市场有更深的理解吗？现在是买房的最佳时机吗？房地产仍然值得投资吗？让我们明确在抵押贷款利率飙升的背景下的投资策略。

按揭高，如何理财

当抵押贷款飙升时，我们需要评估房子的价值。因为抵押贷款是一种成本，所以先把它和房子的价值进行比较。成本很高，如果房子的价值更高，投资还是划算的。

问题是房子的价值正在下降。一线城市的房价正在下跌。至于像燕郊这样的卫星城市，即使价格明显降低了几千元，收购也相当无力。投机市场一度火热，如今已变得无价。这是一个灾难性的后果——当价格降低时，很少有人买它！

在中国，房子不是某个地理位置上的建筑，而是与很多福利联系在一起的。福利减少了，房子变得一文不值。它离北京国茂只有30公里。当高速公路上没有人，汽车跑得很快时，汽车将从国茂出发，行驶二三十分钟，平稳地到达燕郊。以天安门广场为中心，燕郊比北京门头沟区近，但为什么燕郊的房价只有通州的一半呢？因为房子的福利不好。在燕郊，一个班有80个孩子，所以我们可以期待孩子们接受“因材施教”的教育？在校园里不被欺负真好！如果房子的福利不好，它的价值就不会高。更糟糕的是，一线城市的福利正在下降。

让我们先分析一下北京的房子和捆绑的教育福利，看看真相。北京房地产的教育效益正在下降，因为大量精力充沛的家长正在争夺有限的教育资源。有孩子的中年人和老年人发现他们在孩子的教育上面临着巨大的压力，他们的自然心态受到了动摇。作为财富的支柱，中年人的心态变化自然会影响房价走势。在北京，孩子们即使买了一套完整的房子，也很难上一所好学校！

即使他们的家在东城，他们的孩子也进不了清华北大。

在北京，想上北大和清华的人几乎都集中在海淀和西城的几所重点名校。2011年，清华在北京招生401人，其中包括9所全国人大附属名校，录取270人，占北京大学清华在京招生总数的70%！在剩下的131人中，海淀和西城还有很多学生。随着东城区第二中学、第五中学、景山中学和汇文中学的增加，20多人被北大清华录取。邓小平写下了学校的名字，而位于王府井的景山中学(600859，临床单元)不在工作。东城相当不错。除牛栏山一中外，其他区县有8人。在北京大多数区县，只有一两个人可以去清华。在东城区，20多人可以去清华。

毕业后，相当多的中国尖子生留在北京，希望他们的孩子能上一所好学校。竞争变得更加激烈。海淀很强大，因为父母都是学术暴君。西城之所以强大，是因为有许多国家机关，掌握着政策资源，重视儿童的学习。2016年，北京大学清华分校的本硕博有1.5万人，其中一半在北京工作，相当于7500人。只有5%的孩子可以去北京大学清华，即使他们的父母出生在北京大学清华。因为清华北大在北京只招收350人。

即使他们的家在北京，他们的孩子也买不到。

不要说北京大学的清华难，它只是一本书，也很难！有39，985所大学，平均每所学校有7，500名毕业生，每年有300，000名毕业生。其中20%留在北京，每年有6万名毕业生。北京的招生计划每年只招收1.5万名学生。父母在985年毕业，四分之三的孩子不能得到一个！

因此，房子是有限的，但竞争是一个高压增量。和你的孩子争夺资源的对手越来越强大，这直接导致了房地产福利的减少。房地产不再是承载各种利益的空母船，投资价值开始下降。

因此，一线城市的住房和福利正在下降。即使北京和上海有两个套房，从表面上看，他们是生活中当之无愧的赢家，但在教育上，他们已经先输了。一线城市正在大规模淘汰非精英人口。只有精英阶层已经定居下来，他们必须为有限的名额无休止地战斗。

教育只是一个缩影。评估房子的价值还有许多其他因素。例如，土地供应增加，例如，国家必须控制房价，以刺激工业，例如，快速交通网络。当一片叶子落下，世界知道秋天。认清房子价值的真相。

抵押贷款是成本，抵押贷款增加，成本增加。因此，面对不断缩水的房价，我们必须认清事实，及时摆脱它。当你赢不了时，及时卖掉它，这样福利被稀释的房子就不会在你手里了。这是核心防御策略。

当抵押贷款飙升时，识别房地产贬值并采取防御策略。那么，在财务管理中，如何攻击呢？必须全球理财！

中国财务管理的世界梦

过去，中国人在中国管理货币，依靠存款和房屋。当利率下降时，存款就不可靠了。当房价停止上涨、租金下降时，房屋将不再是避风港。此外，股市停滞，失业发生，通货膨胀到来，购买草莓和樱桃达到两位数。我该怎么办？全球金融管理是出路。

看看全球金融管理的八大好处。

首先是选择权:东方不亮，西方亮

两年来，中国股市一直处于低迷状态，而美国股市却一涨再涨。错过了中国股市的大牛市，就有海外黄金牛市。中国的房地产市场开始停滞，房子不能以低价出租，但比特币正在飙升。全球财务管理，你有权选择。

第二，福的结合:分散风险

你不能把鸡蛋放在一个篮子里。相反，你应该结合多种多样。像鸡蛋期货一样，看好鸡蛋的多头受到鸡蛋现货价格下跌的冲击。然而，美元的利率正在上升，美联储收缩了它的资产负债表，出售了证券并恢复了它的货币，这使得美元变得稀缺。当美元升值时，你可以从美元的升值中赚钱。海外有丰富的理财产品，可以帮助我们建立投资组合，分散风险。

第三，机器人的帮助(300024，诊断股票):智能财务管理和交易

中国人的海外财务管理大多不是主要业务。通常做生意或去工作有一个体面和稳定的收入。白天忙，等到晚上，基本上精神是分散的，注意力也不是那么集中。在机器人的帮助下，你可以节省很多能量。智能投资不时向你的手机发出一个信息:这种品种不错，所以你可以购买长期投资！此外，一些聪明的投资者并不推荐那些高风险投资，而是实际上稳定地管理他们的财务。安全的感觉真好！

第四，品种丰富

由于金融传统，英国、欧洲和美国都有丰富的金融产品。大量的etf和otc衍生品可以形成风格各异、色彩斑斓的投资组合。无论是以国债和货币基金为基础的资本保全的稳定组合，还是稳健与稳健的激进组合，都可以在全球市场上产生！

5.小型基金也可以管理资金

在全球金融市场，可以使用高杠杆。少量的钱可以筹集大量的钱。对于草根阶层来说，这是最大的福利。他们可以避免第一桶黄金的长期积累。在积累了少量资本后，你可以出海，沿着“金融管理的海洋”的海岸线做一些低风险的投机。小资本也有逆转人生的希望，这对阶级已经固化的中国人来说是一个极好的信息。

六.多重空双向

在全球金融市场，双向交易是可能的。牛市和熊市都可以利用这一趋势。在中国股市，只要不能做空，就只能通过上涨赚钱。在全球金融市场，即使下跌，你也可以通过空股票赚钱。这样，机会比在中国多。

七.灵活的交易时间

全球金融市场的关键时段是伦敦时间和纽约时间，也就是中国北京时间的下午和晚上。特别是在纽约时期，它对全球金融市场有着巨大的影响。

就时间而言，中国人有地理优势。白天，你可以从事主业，上班，创业。晚上，你可以在全球金融市场展示你的技能。当别人打麻将看电视时，你就开始了另一个职业。如果时间紧迫，你可以完全用大周期来决定进场和出场位置。

八、免费财务管理的新世界(600628，诊所)

根据汇丰银行最近公布的一项调查，70%的受访者表示愿意投资海外金融管理。然而，大多数人没有海外投资和财务管理的经验。此时，专业投资机构的重要性日益凸显。这些机构凭借自身优势，像桥梁一样连接着中国和西方，向中国人民展示外国金融产品，这是中国人民投资海外金融管理的重要工具。随着包括财富前线、改良和大象金融网络在内的专业投资机构的存在，我们惊喜地发现，我们还可以将这些不同的金融产品组合成一个可变化的魔方，以满足不同的需求。当中国房地产市场停滞不前时，全球金融管理的新世界正在蓬勃发展。通过全球外汇市场和差价合约市场实现全球金融管理不再是中国人的梦想。淘金热意味着全球化。

来源：罗马观察报