公积金为何贷不到最高额度？你漏掉这么多关键信息！

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每年6月和7月，各市将调整住房公积金缴存上限和职工住房公积金缴存基数。一般来说，存款基数取决于前一年的平均工资。调整存款基数的直接影响是每月记录在公积金账户中的金额，进而影响未来的贷款金额。近日，荣360住房贷款的一位朋友准备申请公积金贷款买房，发现影响公积金贷款金额的因素不仅仅是每月的存款金额。

我的朋友已经工作了至少5年，现在他每个月都要交1000多份公积金，而且他的收入存款金额也不低。另外，公积金贷款的利率较低，所以他想申请公积金贷款。他原本以为自己可以申请最高限额，但他得知自己只能申请最高限额的90%。原因是他用提取公积金来支付租金，而他账户余额的减少影响了贷款金额。这时，他想起了以前提取的公积金。当他第一次参加工作时，他一个月能挣3000元。付了房租和生活费后，没有钱了。后来，他交了一个女朋友。为了减轻经济压力，他申请了退学。公积金支付了租金。「当时，我很高兴听到同事说我可以提取公积金来支付租金。总之，我用了自己的钱。我没有想太多。”我的朋友说，事实上，有不少年轻人提取公积金来支付租金。他们的初衷很简单，那就是缓解租房的压力。然而，我没想到账户余额会影响贷款金额。我朋友说，交了这么多年公积金，我从来没有想过将来的贷款金额。

然而，并非所有城市的贷款额度都与余额相关。由于公积金政策存在明显差异，影响贷款额度的因素一般包括最高贷款限额、账户余额、月存款基数、月存款额、建筑面积和首付比例。

1.最高贷款额

这一点应该很好理解。每个城市都设定了最高贷款限额，夫妻和个人之间也有区别。例如，深圳夫妇的最高申请限额是90万，而个人的最高申请限额是50万。此外，每个城市将根据市场情况调整限额。今年，整体信贷政策收紧，一些城市降低了最高限额。

2.账户结余

在一些城市，账户余额将作为计算贷款金额的一个因素。例如，在深圳，计算贷款金额的公式是贷款金额=公积金账户余额x14倍。计算公式因地而异。详情请咨询当地公积金中心。

3.存款基础

一些城市规定公积金贷款的月本息总额不能超过存款基数的50%。例如，在深圳，按揭贷款的月总本金和利息小于或等于存款基数的x50%。如果夫妻双方共同偿还贷款，每月抵押贷款本息合计为≤(主贷款人存款基数+副贷款人存款基数)x50%。

4.每月存款金额

有些城市把月收入和月存款额作为贷款额的评价标准。

例如，北京:最高可贷金额=(家庭月收入-北京市基本生活水平)/贷款期内每万元贷款的月平均还款额

其中，月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例

如果每月存款金额为2000元，存款比例为12%，贷款期限为20年，北京市基本生活水平为1323元，平均每月每万元贷款还款金额为56.72元。

月收入=2000/12%=16667元

最高贷款金额=(16667-1323)/56.72=270.52元，最高贷款金额为120万元。

(存款比例、每万元贷款月平均还款额、北京市基本生活费标准数据均来自北京市住房公积金管理中心)

5.建筑面积

一些城市将建筑面积作为贷款额度的评估标准，如北京:

首套房建筑面积≤90平方米，最大抵押金额为120万元

邢弢建筑面积；90平方米的住房，最高抵押限额是80万

6.首付比率

公积金贷款金额受抵押首付比例和房屋评估总价的影响，最高贷款金额≤房屋评估价格-首付

例如，一套200万元的房子，首付款为20%，贷款金额≤200-40 = 160万。假设最高限额为100万元，最高贷款金额不能超过限额，即最高贷款金额只能为100万元。

从这个角度来看，计算公积金贷款额的公式因地而异，而影响贷款额的因素亦大不相同。购买者在使用公积金时应明确当地政策，以免影响贷款金额。

此外，由于公积金贷款的贷款期相对较长，且资金提取缓慢，许多开发商或购房者不愿向使用公积金贷款的购房者出售。有一次，一个亲戚和阿姨买了房子，选择了一个低利率的公积金和一个信誉好的开发商。基于“信任大品牌开发商”的心理，阿姨在签约时并没有看购房合同的细节，但签约后，房地产销售人员提醒她，如果公积金贷款在两个月内未获批准，付款方式将自动改为商业贷款或一次性付款。到时候，如果阿姨负担不起商业贷款或一次性付款，她将支付高额罚款。

那时我很愚蠢。现在公积金贷款的金额非常紧张，很难在两个月内得到批准。阿姨解释说:“当时，住房公积金管理中心说，它已经进入贷款系统，但由于配额限制，未能进入审批程序。”有将近5000份贷款申请在排队等待提交，而要在两个月内获得批准太难了！“由于两个月的“等额贷款”期限属于买卖双方的协商时间，如果买受人未能在约定时间内获得公积金贷款，则必须按照双方的约定要求转为商业贷款或一次性付款，否则将构成违约。买方不能以“不可抗力”为由取消交易。这里提到的“不可抗拒”的原因，如突然的政策变化，或突然的购买限制，导致买方被取消资格。但是，就贷款额度而言，城市贷款额度的紧张程度是可以协商和预见的，不属于“不可抗力”。

荣360住房贷款提醒您，虽然公积金的利率很低，但您还应该考虑贷款的金额和时间。买房时，最好提前咨询公积金中心，了解最新政策和金额，并提前告诉卖家是否可以等待公积金贷款，这对买卖双方都有好处。

来源：罗马观察报