限售城市或超50个 新房“转手”料需等四五年

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通过限制购买和贷款的传统途径，许多房地产市场开始探索针对销售方的控制措施，或者直接限制销售价格，或者为房屋的“转售”设定时间门槛。在业内人士看来，房地产市场的监管已经进入了限制购买、贷款、价格、销售和业务的“五限时代”，未来将有50多个城市限制销售。

超级36城市开始限制房屋销售

今年3月开始的限购政策，很快成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”限购的局面。5月20日，长沙、无锡、嘉兴相继出台限购政策，进一步加强楼市调控。

在长沙继续加大限购力度的同时，首次提出限购区域内购买的商品房应在取得房产证两年后上市交易；同样，嘉兴市在市区为一户或多户家庭新购住房，取得房产证不满2年的不得上市交易；相比之下，无锡市将限售期细分为单位购买和个人购买，居民购买住房在取得房产证后两年内不得转让；法人购买的房屋在3年内不得转让。

据中原地产研究中心最新统计，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等36个城市有史以来首次启动了楼市调控政策。

新房子“易手”，或者要等四五年

尽管它们都受到限制，但对政策细节的考虑因地而异。

首先是限制销售的年限不同。记者了解到，大多数城市的限购政策要求新购商品房在2-3年内不得转让，前提是在限购区域内；但保定白沟新城将被封锁5年，这是一个很长的时间。

其次，在限售房目标方面，杭州明确规定限售房目标仅限于企业，建议企业在杭州限售房区购买房屋需要三年时间才能上市交易；保定白沟新城等地的政策限制非本地居民(家庭)；广州和无锡对居民和企业售房设定了不同的“锁定期”；当然，大多数城市的限购政策是针对所有房屋交易对象的。

“未来在这些城市购买新房可能要到4-5年后才能出售。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于许多限售房城市主要从事新房交易，从签订合同到获得房产证一般需要一两年时间，加上2-3年的销售禁令，“转售”周期明显延长。

房地产市场的“去杠杆化”对那些只需要买家的人有好处

「事实上，销售限制是物业市场的『去杠杆化』政策，令置业人士须拨出资金自用。否则，按照4-5年的交易周期，它不太可能吸引高杠杆和高成本基金。”张大伟直言不讳地说道。

即使我们现在在受限制的城市购买新房，最早也要到2021年才能再次上市。业内许多人认为，限售令明显打击了投机性投资需求，降低了房地产市场的投资属性，影响了房地产投机者短期获利的可能性。“对于杠杆投资者来说，风险越来越大。”

短期投资风险增加，另一方面，这对那些只需要长期持有的人来说是好事。该政策咨询研究中心主任张宏伟表示，限售房保证了市场的稳定发展，未来真正需要限售房的买家会买房，这有利于房地产市场的长期稳定发展。

限制销售或继续向三、四线城市扩张

根据以往的做法，大多数地方控制政策将面向一线城市。然而，销售限制政策经常出现在三、四线城市。

“在三、四线城市，有些房子卖了以后，既不是自己租的，也不是自己住的，所以直接放在空转卖。”通过限制住房交易，有可能防止这种住房继续转让。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉Zhongxin.com，但这种情况在大城市很少见。甚至投资房也会被出租，这使得房屋的使用效率更高。“因此，大城市不会盲目采取限制销售或转让的做法”。

另一方面，由于一线城市购买力的外溢，这些三、四线房地产市场正在逐步升温，而及时出台的限购措施也对抑制房地产投机需求起到了积极作用。

从统计局此前公布的70个城市的价格数据可以看出，三线城市的价格涨幅已经超过了一二线城市。4月份，在70个城市中，新增商品房价格环比涨幅居前10位的城市是唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、Xi和韶关，涨幅最高的为2.6%，几乎被三线城市所取代。

“与前几年相比，此次监管周期最明显的是限制销售+限制业务的增加。”张大伟表示，目前一线城市的主要特点是限制商业项目的购买，而北京和上海正在全面收紧；对于其他城市，限购范围正在扩大，预计将迅速扩展到三、四线城市，后续将有50多个城市实施限购。

在张大伟看来，房地产市场的“减法”已经达到了极致，监管已经进入了限制购买、贷款、价格、销售和业务的“五限时代”。

来源：罗马观察报