马光远：房子10年不准买卖？

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今年5月，保定的一次土地转让引起了全国的关注。

根据招标规则，该地块以“限价和限价”的“双限双竞争”模式出售。根据这一规则，竞拍土地的投标人必须通知购买者，自获得产权证书之日起10年内不得买卖；最高地价限额为1100万元/亩；房屋最高销售价格为13000元/平方米。

这是一块住宅用地，10年内禁止买卖。这是本轮房地产调控中迄今最严格的措施。虽然这只是一个特定情节的特例，而不是一般规律，但它仍然会引起市场恐慌。

如果十年不买不卖的规定真的实施了，房子真的会变成房地产。

那么，通过这种限制房屋流通的极端措施，我们真的能改变看涨预期，抑制房地产投机吗？

答案恰恰相反！

众所周知，这些看似严厉的措施一旦实施甚至推广，并不意味着房地产投机已经得到遏制，而是意味着这个市场肯定已经死亡。

一旦市场冻结，这个市场肯定会不复存在。你在说什么房地产投机？房屋建筑商和买家将被吓跑。这是简单的常识，扫黄太严格，所有的客户都跑了，所以弘毅医院迟早要关闭。

我们可以看到，今年3月开始的新一轮调控已覆盖全国50多个城市，出台了100多项调控措施。调控的范围是前所未有的，调控手段也是前所未有的，从限购到限价，从全国一线城市到贫困县，都在努力为房价降温。此外，我认为这是迄今为止“最真实”的规定，当然也是最严格的。从目前一线和前期热点城市的市场表现来看，事实上，我之前预测的“坏天气”已经成为现实。

以北京为例，在连续出台十多项法规后，北京房地产市场的预期发生逆转，成交量大幅下降，新房价格被人为冻结，二手房价格明显松动。数据显示，5月1日至5月15日，北京二手房网上签约4756家，同比下降39.3%，日均网上签约317家，较新政前下降一半。

按照这个节奏，整个市场的观望期不应该太长，它将进入真正的空周期。这个结果真的意味着房地产调控真的有效吗？房地产投机者离开这个市场了吗？

答案也是否定的，因为目前市场迅速冻结的原因完全是由于“限制销售”和“限制价格”的非常规手段。

从这一轮监管的特点来看，我认为有两个突出的特点:

首先，它直接针对价格。例如，许多热门城市在年初承诺今年房价不会上涨；

第二，手段更多的是行政和短期的，如限制销售的措施。

承诺房价不会上涨，所以调控手段直接针对价格。例如，如果新房子的价格是有限制的，如果它高于某个政府设定的价格限制，预售证书将不会被给予。开发商要么推迟上市，要么用尽各种方法来降低成本。二手房的限价措施更加严格。直接规定某一地区的价格不能超过多少。如果超过限定价格，中介机构不得公开上市，这也是直接冻结交易的一种手段。

销售限制更直接，冻结交易和价格。表面上看，这种监管效果是明显的，但实际上，一方面，每个人都对市场的未来感到悲观，另一方面，大多数人认为这种监管是不可持续的。

违反法律的监管措施越严厉，就越不可能长期实施。从长远来看，目前的控制措施显然没有改变所有人对未来市场的预期。

房价下跌不是监管的结果，而是市场冻结的结果。

采取极端的调控措施，表面上取得了成效，但实际上对市场的未来发展和长期预期并不是很有利。

“房子是为了生活”的出发点没有错，但我在以前的许多文章中反复强调，要真正实现“房子是为了人”的基本目标，就必须重启炉灶，围绕这一目标建立一个长期的政策体系。

而且，要真正实现住房目标，就必须立足于市场的健康稳定发展，而不是人为地冻结市场；它基于对市场和政策的长期预期，而不是不信任。

特别是，为了真正实现生活的目标，我们绝不能在市场上驱逐投资行为。如果我们开车出去，“生活”只能通过购买来完成，而不是通过租赁。租赁市场本身就是房地产投资市场。有必要澄清政府和市场之间的界限。我们应该清醒地认识到，在过去的10年里，中国能够基本解决所有人的住房问题的原因在于房地产市场化改革，而不是反市场化政策。在房地产市场化的过程中，尽管存在高房价的负面影响，但这并不是过度市场化的结果，而是政府与市场界限模糊、市场化不彻底、市场与政府错位的结果。

应该承认，住房回归生活，房地产政策回归民生，这是对的。

然而，要实现这一目标，需要的是一个坚实的制度建设，而不是靠行政监管出其不意，更不用说极端的措施，不能坚持。我认为，在现行规定的基础上让房地产回归生活仍然是一种懒惰的想法和不负责任的行为。

过度监管带来的负面影响是显而易见的。以价格限制为例，我最担心的是，如果价格限制实施一两年，发展商为了节省成本，肯定会制造另一批烂尾楼，导致房屋质素严重下降。

众所周知，目前许多政策无法坚持，但一旦政策放松，就意味着市场将再次出现报复性反弹。空气充足的球如果不慢慢放气就会爆炸。

记住，冻结交易并不意味着控制房地产投机。一旦交易冻结，即使是真正需要生活的人也不敢买房，因为害怕房价下跌。酒店每天都大张旗鼓地扫黄，平时住在酒店的人都不敢来。最后，没有人开酒店。

来源：罗马观察报