揭密楼市隐形中介：成交一套房可获3%5%佣金

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这是一群“隐形中介”生活在楼市政策的缝隙中

在完成一个在线讲座后，小斌休息了一会儿，大部分时间都在阅读、聊天和睡觉，偶尔更新一下公共电话号码，寻找下一个讲座的话题。国家政策、房价变化和金融政策变化是他每天关注的焦点。

在2016年从一家公共机构辞职之前，小斌已经在北京周边的房地产市场开设了一个公共账户。一年之内，它通过解释主要政策和判断房地产市场赢得了成千上万的粉丝。然而，“最近有些人开始对我不满，因为他们总是说房价在下跌。”

他没有固定的身份，既来自媒体，也是几个房地产微信群的群主；他没有固定的收入，但他的收入如粉丝奖励、文章稿费、小圈子问答费和讲座费并不比普通白领差。

事实上，自2015年新一轮房价上涨以来，许多类似小斌的人已经出现在房地产市场，他们有一个非正式的头衔:房地产市场导师。

他们来自不同的领域，如董藩和陈宝存，他们已经成为著名的专家，小斌，谁出生在基层。在早期阶段，他们通过为知识付费而获利，在后期阶段，一些房地产市场的导师通过组织购房小组来获取佣金而受益。

这是一群“隐形中介”生活在楼市政策的缝隙中。

当它升起时，

小斌依靠大众粉丝建立了多个微信群，其中两个群有400多人，一个群主要是普通买家、销售和中介；另一组有较高的水平和门槛，主要是大型房地产投资者。小斌为这些人提供房地产市场分析，同时及时从这些人那里获得信息。一些控制政策尚未发布，私下获得的相关文件内容已在集团内部传阅。

2016年初，住在燕郊的郝军也注册了自己的微信公众账户，该账户也面向北京周边的房地产市场。与小斌有偏见的政策和市场分析不同，郝军的文章更有根据，将分析地区价值和风险，以及什么是最合适的价格进入和退出。

小斌介绍说，在2016年楼市最热的一年，以燕郊为代表的北京周边地区诞生了许多房地产自媒体。如今，一些富有魅力的基层房地产市场指导员大多来自这些房地产公众人物。

不是所有的房地产媒体人都能成为房地产市场的导师。在小斌看来，成为导师必须具备几个条件:第一，对重大政策的解释是透彻和及时的，并且可以用群众的语言清楚地解释；第二，准确预测楼市几次可以得到一群忠实的粉丝；第三，要有良好的口才和严格的逻辑能力。

从2015年下半年到2017年317政策出台前，北京周边房价上涨迅速，燕郊、大厂、香河、永清、固安房价普遍上涨两倍。在小斌看来，房地产行业是房地产市场的导师。与此同时，楼市导师通过影响粉丝在一定程度上提振了楼市，并逐渐形成了商业模式。

利润模型

小斌最初设想，在通过公共号码和微信群积累了一定数量的粉丝后，他会利用密集而便捷的房地产市场信息来促进交易和收取佣金。“例如，如果有人想买房子，有人想卖房子，我们可以准确地匹配双方。”

然而，这种模式有其固有的缺陷。小斌说，他在获得住房和客户方面没有中介优势。

这种模式行不通。小斌开始计划通过购买知识来获利。首先，主要的文章是付费阅读的，比如政策解释或者一些项目的低价信息，每篇文章的价格从200元到1000元不等。其次，举办讲座是有利可图的。例如，网上和网下讲座的主题是通州分中心对北方三县房地产市场的影响，每次讲座可赚取约1万元。此外，还有少量收入，如公共文章的报酬和付费问答。

与小斌不同的是，2016年自媒体刚刚成立时，郝军计划由北京周边的广告开发商维持自媒体运营。不过，“北京周边房地产市场的交易太热，根本没有必要做广告。”北京的自我媒体生存法则是在北京。这根本行不通。”

在与开发商的交流中，对方告诉郝军，他的自媒体可以宣传该项目，但广告费是按交易额计算的，相当于变相的中介佣金。这也是一些房地产网站生存的主要方式，即通过电子商务和团购来抵消广告费用。

因此，郝军将自己的思路转向了团购，组建了一个基于自媒体和微信粉丝的购房团。正常情况下，每售出一套房，郝军可以得到总成交价3%-5%的中介佣金。“通常情况下，你可以得到5万到6万元，然后每平方米30到100元返还给买家。在以下人员的委托下，您可以获得大约3万到4万元的佣金。”

与此同时，郝军还通过支付文章和举办讲座赚取了一些利润，这与团体购买收入相比是“小钱”。郝军透露，2016年，他组织的团购活动给香河和永清楼市带来了上亿元的营业额，他还成功地将住所从燕郊迁到了北京。

小斌估计，在北京周边为数不多的房地产市场导师中，郝军的营业额至少可以排在第二位。这些“看不见的”中介在市场缺口中制造了第一罐黄金，由实体中介大鳄如链家和我爱我家泄露。

争议与质疑

然后，美好的时光没有持续多久。

自2017年北京317限购政策出台以来，包括北京在内的全国许多城市都出台了楼市调控政策。随着严格的购房资格、不断上涨的交易税和抵押贷款成本等因素的影响，北京周边近两年来一直快速上涨的房价开始回暖。

以燕郊为例，根据连锁家园等主要中介机构的综合数据，二手房价格普遍较高点下跌了6000-7000元/平方米，大部分楼盘的二手房价格都在30000元以下。

北京周边房地产市场的观望情绪越来越强烈，一些高杠杆的房地产投资者开始低价抛售，这进一步影响了房地产市场的信心。5月17日晚9点，燕郊惠福榕树湾开业，这是燕郊半年来第一家新开的榕树湾，平均价格为3.9万元，游客很少。

在这种情况下，楼市指导员开始受到购房者的质疑。

肖斌受到了粉丝们的私下攻击，因为他经常表示房地产市场对空.有利郝军对楼市好处的不断宣传也让铁杆粉丝开始不满意。

以郝军组织的永庆森林新都为例。目前，新房的平均价格是2万元/平方米，但二手房的价格一般在1.6万元/平方米左右。“如果他真的对永清很乐观，为什么不自己买，而是鼓励粉丝买呢？”一位熟悉郝军的买家表示，郝军的团购只集中在香河和永清房地产市场，主要是永清。“即使房价下跌，他也要说香河和永清是好的。他必须依靠这两个市场来赚钱。”

例如，此人说，北京地区另一位导师的做法是先买一套，然后让粉丝买，只买低价光盘。“打一枪换一个地方。当香河的价格低于10，000时，这位导师正在香河进行团购。香河已经涨到2万了。他去了价格不到一万元的唐山。他在通州商住区、杭州和Xi安经营了几个低价光盘。"

然而，郝军不同，因为他只在两个市场工作，而且高价和低价的团购都是做的。尽管他承诺买家将购买五个完整的项目证书，但在房价下跌的情况下，2016年下半年通过郝军购买的买家已经开始赔钱。

小斌介绍说，从2016年底到今年3月，当时北京周边的房价很高，一批房地产市场指导员也投资了一些房地产。“有些人从33000元/平方米开始，现在27000元/平方米不能降价。他们也很焦虑。”

即使是房地产导师也很难预测自己的收入。他们仍在等待，也许是下一波房地产市场繁荣，或者是永远等不到的未知。

来源：罗马观察报