想要投资房产 先看看美国百年房价变化规律

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根据中国财富研究机构胡润(Hurun)的数据，64%的中国百万富翁已经移民或准备带着他们的财富移民，而三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。假设这个高净值群体将5%的可投资资产投资于海外房地产，除其他支持服务外，它将产生数万亿的需求。

高净值个人在中国的迁移、人民币升值预期、国内房地产的限制和风险等因素是海外扩张的主要原因，这也导致中国居民成为美国仅次于加拿大的最大海外购买群体，一度拉动了美国房地产市场的巨大需求。那么现在美国的房价贵吗？美国住房市场的主要法律是什么？如果你现在在美国买房，回报率有多高？接下来，本文将详细分析美国近120年来房价的历史和规律。

根据中国财富研究机构胡润(Hurun)的数据，64%的中国百万富翁已经移民或准备带着他们的财富移民，而三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。假设这个高净值群体将5%的可投资资产投资于海外房地产，除其他支持服务外，它将产生数万亿的需求。这种需求，加上国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。

熟悉历史的人会不由自主地想起20世纪80年代末的日本。当时，日本正在经历房地产和股票市场的长期牛市。许多大企业都成立了财务部门投资房地产和股票，他们的利润甚至超过了主营业务。据说日本东京的地价可以买下整个美国。在经历了房地产市场的牛市和日元的升值之后，日本企业和富人把目光转向了海外，投资的主要目标之一是美国房地产。其标志性事件是三菱房地产在1989年以13.7亿美元收购了纽约曼哈顿的标志性建筑洛克菲勒中心。无独有偶，20多年后，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然是美国；曼哈顿的地标经常被中国人拆除。中国人已经成为美国仅次于加拿大的最大海外买家。

作为一个投资者，我非常关心以下问题:现在美国的房价贵吗？美国住房市场的主要法律是什么？如果你现在在美国买房，回报率有多高？

美国房价的历史和规律

根据美国最权威的case-shiller房价指数，从1890年到2013年的123年间，房价在28年间下跌(占23%)，在95年间上涨(占77%)。其中，2008年是金融危机最糟糕的一年，下降了18%。五年来只有两次连续下降，第一次是1929年至1933年的大萧条，累计下降26%；第二次是2006年至2011年房地产泡沫破裂引发的金融危机，累计下跌33%。

那么，在正常年份，美国房价上涨的速度会有多快？在过去的123年里，美国房价的平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑从何而来？在同样的123年里，美国消费物价指数的通胀率为2.82%。如图1所示，100多年来，美国房价的涨幅比通货膨胀率高出2.5%。常识是房地产是反通货膨胀的，这是真的。扣除通货膨胀率后，房价基本上没有上涨。

图1:美国房价扣除123年通货膨胀后的历史

如果我们看看10年来的累积增长，在过去123年中，10年来的累积增长有三次超过100%，即1938-1954年、1969-1986年和1995-2007年。

1938年至1954年间的房地产牛市是由于1943年至1947年间第二次世界大战带来的工业和消费需求。这五年的平均年增长率为17%，扣除通货膨胀后的平均增长率仍为10%；其他年份的平均增长率只有2%，扣除通货膨胀后为负。

1969年至1986年的大牛市主要发生在1974年至1979年，平均年增长率为11%，但扣除通货膨胀后的年增长率仅为2%；其他年份的平均增长率为5%，扣除通货膨胀率后为负。

1995年至2007年间的大牛市主要发生在1999年至2005年间，平均年增长率为11%，扣除通胀因素后仍为8%。这种超出通胀的增长后来被证明是一种泡沫，房价在2006年开始下跌，引发了次贷危机。到2011年，扣除通货膨胀后，美国的房价比1895年低了一个多世纪。

总而言之，在过去的100年里，美国经历了三次房地产牛市。20世纪70年代的牛市完全是由当代通货膨胀驱动的，20世纪90年代末至金融危机爆发前的牛市表现出泡沫的形成，即假牛市。只有在1943-1947年，增长才真正由需求驱动，并超过了通胀。从长远来看，美国房价的上涨基本上是美国的通货膨胀率。

美国房价上涨的速度会有多快？

图1显示了美国住房市场的两个规律。首先，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国的通货膨胀率。第二，如果房价变化偏离这个轴，不管是太高还是太低，未来的趋势都是可以预测的，也就是说，它会回到这个轴。

这条轴线还告诉我们，截至2013年，美国房价在经历了2006-2011年的下跌和2012-13年的上涨之后，在扣除通胀因素后，已经回到甚至略高于历史平均价格。这表明美国未来房价的涨幅不会高于历史平均水平(3%)。可以考虑的其他因素包括美国退出量化宽松政策导致融资成本增加以及美国经济复苏；这两个因素对房价有相反的影响。

除了考虑通货膨胀调整后的房价，另一个公认的衡量价格和预测房价趋势的重要指标是租金与房价的比率。逻辑是租金代表真实需求(而不是投资价值)，相对于这种需求的价格可以衡量价格。

如图2所示，从1960年第一季度到2013年第一季度，美国的平均房租比是4.98%。21世纪初的房地产泡沫表明，租金与房价的比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，降幅为38%。

图2:租金/房价比率

如果租金与房价的比率远低于历史平均水平，就像一只高市盈率的股票一样，要么租金相对于房价太低，意味着租金会迅速上涨，要么房价相对于租金太高，意味着房价会下跌，要么租金会上涨，房价不会上涨。

那么，租金与房价的比率是通过租金上涨还是房价下跌回到历史平均水平？2007年，三位美国经济学家(davisa，lehnertb和martinb)发表了一篇关于美国整体房租比的文章。这篇文章的摘要现在读来令人震惊:“根据美国自1960年以来的数据，我们构建了租金与房价之比的时间序列。我们发现，在1960年至1995年间，美国的租金与房价之比在5%至5.5%之间，但在1995年后迅速下降。到2006年底，租金与房价的比率达到了3.5%的历史低点。如果未来五年租金与房价的比率回到历史平均水平，房价可能会大幅下跌。”

如图2所示，后面的故事是租金与房价的比率急剧上升，接近历史平均水平。这一调整是通过房价下跌来实现的，包括2008年美国过去100年来最大的一年跌幅。

单个城市的房价历史

那么，美国的一线城市会遵循不同的房价规律吗？现在让我们回顾一下自20世纪80年代末以来美国一些大城市的房价历史。

图3.1:纽约的实际房价

图3.2:波士顿的实际房价和通胀率

图3显示了20世纪80年代末至2013年美国四个一线城市(纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山)扣除通胀后的实际房价。如果把1988年初纽约的房价换算成1美元，那么到2013年，扣除美国的通货膨胀后，纽约的房价只有0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，只是美国的通胀率；与此同时，它在1990年代经历了房价的急剧下跌，包括三菱房地产公司在1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，该项目以3.08亿美元的价格和8亿美元的债务被售还给包括洛克菲勒家族在内的美国人；21世纪初，纽约房价开始大幅上涨，2006年达到1.5元的峰值，2013年回落至0.99元，完成了25年的周期。

图3.3:洛杉矶的实际房价和通胀率

图3.4:旧金山的实际房价和通胀率

同样，如果波士顿的房价在1988年初换算成1元，2013年将升至1.08元，这相当于扣除通胀后的年增长率为0.3%，在此期间，它也经历了与纽约相同的起伏周期。如果洛杉矶房价在1988年初换算成1元，2013年将升至1.12元，这相当于扣除通胀后的年增长率为0.46%；如果旧金山的房价在1988年初换算成1元，2013年将升至1.29元，这相当于扣除通胀后的年增长率为1%。旧金山房价涨幅最大，一个重要原因是硅谷财富创造的驱动力。

作为结论，我希望读者能记住以下规则:美国过去100年的平均房价年增长率约为3%，略高于美国的通胀率(2.8%)。如果增长率比通货膨胀率高得多，将来就不会有增长或下降。

这条规则如此精确，以至于只有1943-1947年是唯一一个明显优于通胀而没有回落的阶段。这条规则不仅适用于美国的普通人，也适用于一线城市。

来源：罗马观察报