轻资产降负债，恒大计划出售部分商业物业

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观点:在“高增长、控制规模、减债”的发展战略指导下，恒大集团试图通过影响今年8000亿元的销售规模(上半年公司销售收益率为89%)来补充营运资金和销售回报。

此外，恒大最近推出了商业领域的套现计划。

具体来说，恒大有意在全国范围内集中销售一些面积超过1000平方米的房产。它涉及深圳、四川、云南、重庆和珠江三角洲等23个地区111个城市的233项非核心业务资产，如办公楼、酒店和商店。

仔细观察暴露出来的销售清单，可以发现223个项目中有很多是恒大在前期收购的一批房产，比如2015年。

其中，2015年6月，恒大宣布将接管中宇地产持有的一家重庆房地产公司92%的股权及相关贷款。数据显示，该公司已在重庆完成房地产或开发项目，总建筑面积约342万平方米，包括住宅楼、各种商业和酒店。

在恒大此次出售的四个重庆区域项目中，重庆恒大中宇广场是重庆恒大地产的资产包项目。

该项目原称中宇国际城，其商业部分总建筑面积约60万平方米，包括4栋16.3万平方米的办公楼、4栋10万平方米左右的公寓、1栋5万平方米左右的酒店和1栋8万平方米的购物中心。目前，办公楼在名单上。

一个月后，2015年7月，恒大以中国地产的名义，以65亿港元的价格，收购了西津城、都汇华庭、华智广场三座商住写字楼。

在从刘銮雄接收的资产中，西津城和华智广场这两个项目也包括在最新的出售名单中。华智西进城的案名更新为成都恒达西进城，出售的房产为商铺。华智广场最新的案例名称是成都恒大广场，出售的物业类型是写字楼和酒店。

2015年12月，恒大两次从新世界(600，628)收购北京、上海、青岛、成都、贵阳、武汉、海口、惠州等9个房地产项目，总投资339亿元，总建筑面积超过1200万平方米。

其中，海口恒大美沙(原海口新世界美沙)和成都恒大天府半岛(原新世界双流县滨江项目，恒大目前持有60%股权)也出现在最新榜单上，两个项目都将出售其购物中心。

除了上述“大d会议”成员的项目外，恒大还推出了一批重点领域的重点项目。然而，值得注意的是，这些项目的大部分住宅或公寓部分已经售罄或处于“延迟出售”状态，只剩下办公楼或购物中心在运营或出售。

例如，恒大位于新总部所在地深圳南山区后海恒大天津。它由两座超高层塔楼组成，总建筑面积为151，200平方米。目前，恒大龙岗城市亮化项目的公寓产品已经售罄，此次将清理办公楼。

与此同时，恒大还在海南海化岛挂牌了三家酒店:双塔酒店、欧宝酒店、七星半岛酒店和一个会议中心出售。

海花岛是恒大近年来宣传的最具实力的文化旅游市场。据了解，这座号称总投资超过1600亿元人民币的“世界旅游岛”，原本计划今年全面开放，但现在据说将出售一些商业地产。

另一方面，恒大还计划出售三亚和博鳌两家国际医院。这两家医院是恒大培育进入大健康领域的重点医疗项目。

“这是正常的销售行为。”据接近恒大的人士解释，这223个项目之前都是分散销售的，这次集中推出，“我希望通过专业团队推荐销售。”

过去，恒大在2014年提出参考万达集团打造“1000亿规模”的商业地图，当时恒大集团的年合同销售额只有1315.1亿元。随后，恒大凭借“快速周转”和加速扩张的方法，率先开发住宅物业。

后来，我经历了转型的压力，但根据恒大在2019年提出的政策:“恒大是一个以房地产为基础的产业结构，以文化、旅游、健康为两翼，以汽车为龙头。”我希望依赖的商业项目正在被边缘化，它们逐渐被视为非核心资产。

事实上，根据年报显示，恒大投资地产的表现并不理想。

数据显示，2014年，当许家印充分展示其商业地产雄心时，恒大拥有的投资物业账面总价值为619亿元，而商业物业年租金收入仅为1.44亿元。第二年，恒大投资物业的总账面价值增至971亿元，当年的租金收入仅为2.41亿元。

数据来源:恒大披露，并编制意见指数

截至2019年，恒大已完成投资物业价值超过1400亿元，包括商业裙楼、写字楼和住宅小区约36.3万个停车位，建筑面积约895万平方米。然而，全年仅产生13亿英镑的租金收入，收益率不到1%。即使算上15.2亿元的公允价值收入，也是非常小的。

然而，即使是一项低效资产，恒大也有利用投资性房地产的重估收益来调整利润的历史。2015年，恒大通过一系列操作，将房地产的公允价值提升至128.59亿元，之后这一数字开始逐年下降，2016年暴跌至51.24亿元。

恒大还特别支持以投资性房地产作为贷款抵押获得融资，或直接作为标的资产发行。

数据显示，2018年11月，恒大利用上述重庆中宇广场发行了12.1亿元abs“海通-华泰资产管理-中宇广场资产支持专项计划”。截至2019年12月31日，恒大贷款已质押投资性房产97.86亿元。

不过，恒大对这些投资物业采取了更直接的套现方式。

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来源：罗马观察报