原报告 | 资本视角下的正荣服务

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观点指数近年来，物业管理行业引起了市场的广泛关注。目前，约有30家物业管理公司已在港股上市。在建业新生活上市后，半年度报告即将发布之际，郑融服务也准备上市，计划筹资约11.7亿港元。

郑融服务由欧宗荣和郑融集团于2000年成立，并于2004年开始为郑融集团的住宅物业项目提供物业管理服务。与其他物业管理公司不同的是，郑融服务并未脱离母公司(如时代邻里、世茂物业管理)，而是与郑融房地产具有同等级别的关系，属于郑融集团。

过去三年，郑融服务管理的建筑面积中，77.1%、74.5%和47.6%来自郑融房地产开发项目。虽然郑融地产对郑融服务的贡献越来越小，但2018年和2019年的合同销售额分别为1080亿元和1307亿元，基数在逐渐增加。因此，相信未来的销售业绩可以为郑融服务提供增长动力。

物业管理公司更加重视非住宅物业的比重，而郑融的服务也有了很大的提高。

招股说明书显示，郑融服务管理区域内的住宅建筑比例已从2017年的79.1%降至2019年的64.8%，未来可能会集中更多机会开发非住宅项目，如公共设施、办公楼、工业园区和学校。从平均管理费来看，郑融服务的月平均物业管理费为每平方米2.14元，优于刚刚上市的建业新生活，也算是行业中的中上水平。

就收入而言，郑融服务近三年的收入增长率相当可观，从2017年的2.72亿元增长到7.16亿元，复合增长率为62%。

其中，收入主要集中在长江三角洲、海峡西岸、中西部地区和环渤海地区。管理项目149个，覆盖四大区域21个城市，总建筑面积约2290万平方米，总承包建筑面积约3700万平方米，其中管理费收入的56.9%在相对富裕的长三角地区。

从收入结构分析可以看出，郑融服务业的收入主要分为三类，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

从以上数据可以看出，去年郑融服务业增长最快的是社区增值服务，其次是非业主增值服务，最后是物业管理服务，同比分别增长90%、75%和38%。

虽然2019年三大主营业务的毛利率和毛利率也实现了跨越式增长，但与收入增长不同，毛利率贡献增长最快的是社区增值服务，从2017年的674.4万元大幅增长至2019年的7498.5万元，在短时间内增长了10倍以上，同比增长近一倍，占毛利率的30.7%，反映了郑融服务未来收入增长的势头

净利润方面，郑融服务从2017年的2030万元增加到2018年的3952万元，增幅为94.6%；2019年大幅增长至1.09亿元，复合年增长率为133.45%。按2019年净利润增长率计算，郑融服务在物业管理企业中排名第一。

在资产负债表上，扣除所有净现金后，郑融服务基本上没有负债，所以上市融资后的10亿港元基本上可以用于收购第三方物业管理公司。

现金流也非常稳定，应收账款占比低至12%，减值准备率低于1%，反映出集团良好的收款能力，这被认为是由于管理区域的地理优势、高质量的物业管理组合和品牌效应。

至于第三方管理，由于各大物业管理公司都加快了与同业的并购以实现利润增长，目前收购小型物业管理公司的价格已经远远高于2018年初，郑融服务在并购过程中可能会有一定的压力。

在估值方面，根据承销团队的预测，郑融服务2020年和2021年的利润分别为2.04亿元和3.07亿元，增幅分别为94%和50%。基于上述47亿港元的价格上限，2020年的预测市盈率约为20倍，这与凯撒的良好估值相似，该国已在市场上上市，增长率和成交量相似。

来源：罗马观察报