惠誉：予融创中国拟发行美元高级票据“BB”评级

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7月5日，惠誉授予融创中国控股有限公司(01918.hk融创中国)即将发行的美元高级票据“bb”评级。拟发行的票据构成融创中国的直接和优先无担保债务，因此其评级与公司的优先无担保评级一致。

上述评级反映了惠誉的预期，即融创中国将继续去杠杆化，直到杠杆率继续低于40%，并保持一定的空.如果该指标超过此阈值，可能会导致负面评级行为。截至2019年上半年末，融创中国的杠杆率(以按比例合并合资企业和关联公司报表后的净负债/调整后库存比率衡量)为38%。

惠誉认为，融创在中国的销售面积超过1.53亿平方米，广泛分布在中国许多地区，这将支持其合同销售和进一步去杠杆化。

主要评级驱动因素

杠杆率将会下降:到2019年底，融创中国的杠杆率仍保持在38%左右，与2018年底的水平相似。融创中国的合并债务增加了约900亿元人民币，但稳定的杠杆率反映了公司在母公司层面为合资企业和关联公司提供财务支持的增长趋势，这使得合资企业和关联公司的杠杆率相对较低。惠誉预计，该公司将控制土地收购的速度，并将杠杆率保持在40%以下。

惠誉预计，融创中国将能够保持股票合约销售的稳定增长率，从而保持现金产生能力并降低杠杆率。2019年，融创中国的股权合同销售额增长18%，达到3839亿元人民币。此外，业务规模的扩大导致融创中国的贸易应付账款大幅增加。然而，在2018年和2019年，融创中国的贸易应付账款/存货比率处于可控水平，约为0.2倍，低于依赖贸易应付账款提供建设资金的同业水平。惠誉认为，融创中国的贸易应付账款/库存比率不会大幅上升。

土地储备多元化:融创中国的土地储备广泛分布于中国各地，包括华北、西南和东南地区、北京地区和长江三角洲地区。该公司在中国中部、大湾区和海南省也有业务分布。融创中国高达82%的土地储备(以可销售价值衡量)位于一线和二线城市，它们的住房需求比二线城市更强劲。其余土地储备位于需求稳定的三线城市，区域多元化有助于缓解地方限购政策的影响(地方政府限购标准不同)。

强劲的销售和利润率:惠誉预计融创中国未来几年的平均售价将为每平方米14000元至14000元人民币，约合每平方米500元人民币。2019年，该公司的平均售价约为每平方米14元人民币，这是因为它专注于高端城市。融创中国的股权合同销售与国内其他大型房地产企业如万科股份有限公司(bbb+/ Stable)和保利地产(集团)有限公司(bbb+/ Stable)相当。

融创中国的规模较大，这使其能够削减建筑和安装成本，因此享有很高的ebitda利润率(包括合资企业和联营企业的比例ebitda份额)-这一比例在2019年约为27%，如果销售商品的成本不考虑被收购项目的估价收入，其ebitda利润率为30%。惠誉预计，该公司的ebitda利润率(包括销售商品成本中的估价收入)在中期将保持在25%左右。

非房地产开发业务的贡献:惠誉估计融创中国将在2019年和2020年每年投入150亿至210亿元人民币，以促进其物业管理、租赁和装修业务，以及2017年收购的万达城市文化旅游项目。惠誉预计融创中国在这些项目所在地区的房地产销售收入将足以提供这些项目所需的资金。2019年，融创中国非房地产开发业务收入为99亿元，毛利率约为38%。此外，融创中国希望大连万达商业管理集团有限公司的运营管理公司(bb+/ Stable)能够提高其文化旅游业务的运营效率。

来源：罗马观察报