南京、宁波连夜出台调控新政 “躁动”楼市将何去何从？

本篇文章3480字，读完约9分钟

随着深圳楼市调控新政策的实施，南京和宁波一夜之间出台了楼市调控新政策。

南京:离婚两年内买房是根据离婚前的家庭数量计算的

和深圳一样，在南京新政出台之前，市场上也有传言。

7月23日凌晨，南京市七部门联合下发了《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

根据上述通知，7个部门联合发布了9项措施，从土地、只需、限购、热点房地产、精装房、房地产中介、购房资格、房地产媒体和相关部门等9个方面收紧楼市，以落实“禁止炒房”和“稳定预期”。

南京市房地产协会会长吴向华表示，“宁九条”对房地产市场影响很大，每一条都有针对性，这是对前一段时间市场热度上升的冲击反映，也是对过去的一种弥补。

具体来说，土地市场严格实行“限定房价和竞争性地价”的出让模式。根据土地市场情况，增加住宅用地供应，合理有序安排上市，优先满足需求，稳定市场预期。改善土地市场准入条件，建立热点地区住宅用地登记单位资格筛选机制。此举旨在改变许多开发商掠夺优质地块的局面，避免土地市场过热。

与杭州新政对无房家庭的偏好一样，南京也要求优先保证本市无房家庭的刚性购房需求。商品房项目为本市无住房家庭提供的住房，每批比例不低于30%。吴向华认为，这是为了避免摇号的意外伤害，也是为了直接安置那些没有住房的人。在它看来，这个规定对改善项目不会有太大的影响，尤其是高端的改善项目。主要影响在于急需的项目，有住房的家庭动摇这些项目的可能性将进一步降低。

与许多城市禁止离婚购房的财政限制不同，南京市规定，如果夫妻双方离婚，如果任何一方在离婚之日起两年内购买商品房，其拥有的房屋数量应按离婚前的家庭总数计算。

这也意味着从离婚之日起2年内，如果没有姓氏下的房间，夫妻双方可以在离婚后购买“第一套房”；如果有家庭名下的套房，离婚后没有房的一方可以购买“第一套房”；如果一个家庭名下有两个套房，夫妻双方离婚后都没有资格买房。

与上述政策对急需项目的影响不同，吴向华表示，通过假离婚获得购房资格的漏洞已被堵塞，这对改善项目，尤其是高端改善项目影响很大，投资者比例高的行业也将受到沉重打击。

新政还规范了“线下售楼处说卖完了，网上房产却有卖的空间”的情况，要求加强热卖房产的销售管理。对于社会关注度高、预期买家数量大的热点房地产，开发企业应制定有针对性的销售计划，并严格按照审计宣传计划开始销售。选房结果现场公示，确保销售进度与南京房地产网上公示同步。吴向华认为，这一规定主要是针对开发商降低热点和价格倒挂项目的热度，但预计即使有之前的限制，价格明显倒挂项目的市场热度仍会更高。

宁波:50%的新房倾向于无家可归的家庭

随着深圳调控的步伐，不仅南京，宁波也推出了新的房地产市场政策。7月22日，宁波市住房和城乡建设局、自然资源和规划局发布了《关于进一步改善商品房销售行为，切实保障居民自住需求的通知》(以下简称《通知》)。

关于购房资格，《通知》规定，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内无住房的家庭，可优先购买本市六个区的一套商品房，该套住房必须在取得五年不动产权属证书后方可转让。

无房家庭还需要符合本市六个区的家庭成员之一的户籍；或者在过去三年内在本市六个区连续缴纳社会保险达24个月以上；或本人或配偶属于本市引进的拔尖人才、优秀人才、领军人才、拔尖人才和高级人才。

与南京相比，宁波要求住房向无房家庭倾斜。

根据《通知》，对于符合本市六个区销售条件的住宅项目或批次，开发商应随机抽取不少于50%的可销售住宅(按套数计算)供无房家庭优先认购。并通过市房地产交易信息服务网公布拟出售项目的情况、该项目或该批次推出的套数、可供“无房户”使用的套数、购买意向登记的条件和方式，原则上，

本政策是对7月6日印发的《关于进一步保持和促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(甬建发[2020]56号)的补充，主要关注保障居民自谋职业的需求，向符合条件的无房户倾斜。

为了保证公平和公开，一方面，通知要求开发商在宁波房地产交易网上公布拟出售项目的基本情况。在该项目或批次中，无房家庭可购买的房屋总数和可购买的房屋数量，购房意向的条件、方式、起止日期等信息，购房意向的起止时间原则上不应少于3天。

易居智库研究部主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，宁波的政策至少表明限购只是一种方式，优先购买是一种更深、更重要的考虑。此前，宁波的限购政策有效地打击了各种房地产投机者的需求，而这一优惠购房政策实际上保障了各类新建住房的权益。当然，优先购买住房的政策也防止了房地产投机的风险，包括实行限制销售的政策。应该说，宁波的这些政策对一些库存过快的城市是可以借鉴的，至少有助于减轻买房的压力。通过“限购+优先购买”的政策组合模式，有助于落实不炒房和支持合理住房需求的政策取向。

房地产市场“动荡不安”，受到监管

上海中原地产首席分析师卢文喜认为，市场动荡是引入调控的主要因素。南京和宁波此次出台了调控措施，这两个城市的房地产市场自今年以来大幅升温。

根据中国指数研究院的数据，今年6月，宁波新建住宅均价为17781元/平方米，同比增长1.33%，超过上海、杭州、嘉兴、南京等城市，居全国首位。

上半年，宁波土地拍卖市场蓬勃发展，共销售商业用地118块，总建筑面积930.4万平方米，出让金640.3亿元，平均底价6883元/平方米，平均地价30.84%。其中，出售住宅77套(含商住楼)，总建筑面积718.2万平方米，转让费598.1亿元，平均楼面价格8328元/平方米，同比增长37.2%，平均升水率32.31%。

6月，绿城拿下鄞州区jd07-05-08地块，底价高达32520元/平方米。

宁波当地一些房地产人士向《国际金融新闻》记者表示，宁波楼市的火爆并不出人意料，房价走势一直是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。

去年，宁波实现国内生产总值11985亿元，在中国排名第12位，仅次于南京。同年，宁波市常住人口增加到34万人，在中国主要城市常住人口增加名单中排名第四，仅次于杭州、深圳和广州。此外，宁波在去年底放宽了落户条件，5月初，宁波给予了“舟山同城户籍待遇”，这也意味着更多的人获得了宁波户籍。大量移民的涌入也将产生巨大的购房需求，这将进一步刺激房地产市场。

因此，今年上半年，宁波楼市的成交量和价格都极高，场面火爆。

上半年南京楼市的升温幅度不亚于宁波。

根据国家统计局公布的数据，从4月到6月，南京的新房价格分别上涨了1.8%、1.2%和1.0%，其中4月份的涨幅在70个大中城市中排名第一；同期，同比分别增长4.5%、5.0%和6.1%，呈现逐渐上升的趋势。

根据南京的网上房产数据，即使受疫情影响，今年上半年南京(包括六合、丽水、高淳)新房成交量达到35269套，认购41360套，成交量同比增长3.5%，认购同比增长8.4%。在成交价格方面，南京一、二季度整体成交价格稳定在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房认购量达到11306套，销售7918套，同比增长19.6%。

与此同时，南京出现了“万人震动”的火爆场面。

5月底，江北核心区滨江商城项目名单发布，共获得有效注册11890个，其中992个团队参与67套人才，获奖率约为6.8%；10898团参加了156套普通住房的抽奖，中奖率仅为1.4%。

甚至有消息称，滨江大都市的报名系统一度因报名人数众多而瘫痪，“万人摇号”的名字不胫而走。

据了解，滨江大都市对城市的最后一次推广是在去年12月，共推出了492套套房，平均价格为3.05万元/平方米。有5000多人参加了赛跑，获胜率仅为8.5%。所有的房子在开放日都卖完了。

尽管与之前的平均价格相比，价格上涨了约807元/平方米，但仍有近1.2万人报名参加摇号。这也是南京今年第一个“万人震动”项目。

不仅如此，南京丽水万达广场的天价超过3000元/平方米，这也吸引了大量买家报名参加抽奖。中奖率低至16.6%，系统一度无法提交。

58住房研究所首席分析师张博表示，上述两个城市的新政策将在中短期内对稳定房价起到一定作用。与此同时，随着深圳、南京和宁波房地产市场政策的不断升级，张博预测，第三季度将有更多城市效仿，尤其是那些“万人震动”、房价上涨过快的城市。

卢文喜认为，南京、宁波新政主要是为了规范市场秩序，实际上，对正常的市场交易也有干扰成分，比如假离婚。从效果上看，房价短期内难以回落，主要是先控制成交量，以减缓房价的上涨速度。

来源：罗马观察报