星河商置续写上市征程 再递招股书里的高毛利率隐忧

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2019年7月从新三板退市后，通过并购、股权转让、公司设立等一系列操作，星河商业的目标转向了香港证券交易所的ipo。

今年1月，全新上市平台星河商业股份有限公司向香港联交所提交招股说明书，但未获成功。

现在一个新的阶段已经开始。7月20日，盛兴商业管理第二次提交招股说明书。具体内容与首次提交的招股说明书没有太大区别，更新部分主要是最新数据和面临的最新情况。

首先，盛兴商业管理的介绍仍然是品牌体系包括城市型购物中心cocopark、区域型购物中心cococity和ico、社区型购物中心cocogarden和第三空高档家居购物中心。

其次，根据商业地产的特点和条件，盛兴商业管理采用三种经营模式，包括委托管理服务模式、品牌和管理输出服务模式和整体租赁服务模式。

截至2017年、2018年和2019年，截至2019年4月底和2020年4月底，盛兴商业管理的持续经营收入分别为2.781亿元、3.287亿元、3.873亿元、1.237亿元和1.359亿元。

根据初步内部数据，2020年5月的收入较2019年同期有所增加，主要是由于经营中的商业地产收入增加，筹备阶段商业地产收入增加，以及经营中的商业地产不断从新冠肺炎疫情的负面影响中恢复。

在收入中，委托管理服务模式的收入占了跟踪记录期的绝大部分，主要是按照委托管理服务模式向业主收取服务费和向租户收取管理费，并向相关租户提供增值服务。

2017年、2018年和2019年以及截至2019年4月30日和2020年4月30日的4个月中，委托管理服务收入分别为2.13亿元、2.54亿元、2.95亿元、9270万元和9340万元，分别占同期总收入的76.4%、77.1%和76.2%。

根据招股说明书，自2006年深圳第一家购物中心深圳福田星河椰子园(北区)开业以来，截至2020年4月30日，盛兴商业管理已将其地理覆盖范围扩展至中国17个城市，管理着45个购物中心和商业综合体，其中25个位于大湾区(深圳16个)，8个位于长江三角洲，5个位于中国中部，7个位于其他地区。

此外，7月7日，盛兴商业管理公司签订了一份合同，为覆盖中国18个城市的49个商业地产项目提供服务，合同总面积约为299.3万平方米，其中58.0%由独立第三方开发或拥有。

在跟踪记录期间，盛兴商业管理公司的大部分合同区域由独立第三方开发或拥有的商业地产出资。由独立第三方开发或拥有和管理的商业地产数量从2017年12月31日的7处增加到2020年4月30日的15处。

截至2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日和2020年4月30日，独立第三方开发或拥有的项目合同面积分别占总合同面积的59.5%、66.4%、57.7%和55.5%。

另一方面，在业绩记录期内，向独立第三方开发或拥有的商业物业提供服务产生的收入分别占2017年、2018年和2019年以及截至2020年4月30日的四个月总收入的9.8%、11.6%、10.5%、11.6%和14.6%。

然而，由独立第三方开发的项目产生的收入相对较低，这主要是由于按照品牌和管理产出模式管理相关项目。

2014年，基于星河可可园的运营经验，星河商业有限公司开始将这一模式应用于第三方开发商开发的商场和商业综合体，从而将其业务扩展至深圳以外。

当时，深圳龙华星河首次试水出口ico项目品牌。多年来，已成功运营深圳龙华星河可可城、普宁星河可可城、鄂尔多斯星河可可城、汕尾星河可可城、深圳龙岗星河可可城等项目。

在过往记录期间，大部分收入来自向星河控股及其联营公司开发或拥有的商业物业提供的服务，分别占2017年、2018年和2019年以及截至2019年和2020年4月30日的四个月总收入的90.2%、88.4%、89.5%、88.4%和85.4%。

星河控股及其联系人仍是最大客户，严重依赖大股东，这是盛兴商业管理最大的担忧。

具体数据如下:截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，以及截至2019年4月30日和2020年4月30日的四个月内，盛兴商业有限公司向星河控股及其关联公司提供服务的收入分别为6330万元、6660万元、9520万元、2760万元和4430万元。

由独立第三方开发或拥有的物业有助于更快地扩大规模，而其毛利率通常高于星河控股及其联营公司开发的物业。

盛兴商业管理的毛利率在业绩记录期内保持较高水平。截至2017年、2018年和2019年12月31日的年度以及截至2019年和2020年4月30日的四个月，总毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%、55.3%和60.2%。

据解释，在发展中城市和地方，商业地产的平均租金和管理费普遍较高，这是由庞大且不断增长的人口和较高的人均可支配收入驱动的，这通常导致商业运营服务提供商的毛利率较高。

招股说明书显示，盛兴商业管理的整体毛利率主要受商业运营服务的运营模式组合影响。总的来说，品牌和管理出口服务的毛利率在三种运营模式中最高，因为它只承担与项目相关的人员成本。截至2020年4月底，品牌和管理出口服务毛利率高达77.2%。

独立第三方开发或拥有的所有物业均采用品牌和管理出口服务模式管理，毛利率较高，而星河控股及其联营公司开发或拥有的部分物业采用委托管理服务模式和整体租赁服务模式管理，毛利率较低。

毛利率也受到商业地产位置的影响。根据招股说明书，盛兴商业有限公司的大部分收入和毛利来自大湾区(尤其是深圳)。

截至2020年4月30日，大湾区承包面积占总承包面积的41.1%。2020年前四个月，盛兴商业管理72.5%的收入来自大湾区。

不过，该公司也表示，由于继续向其他地区(包括较低线城市)扩张，这些地区的项目可能不如深圳的项目盈利，在相关情况下，整体毛利率可能会下降。

根据盛兴商业管理公司的预期，在短期内，大湾区的物业仍将是盛兴商业管理公司管理的物业的主要部分。

另一方面，盛兴商业管理公司也在增加大湾区的布局。5月16日，星河商厦与昌化投资集团签署了项目合作协议，这意味着它迎来了另一个品牌管理出口项目——佛山昌化星河可可城。

来源：罗马观察报