林少洲与观点面对面：未来的机会 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

坐在办公室里聊天很无聊。感觉更好。

与往常不同，这次与林绍周的会面不是安排在办公室，而是在北京建国路万达文华酒店的大堂。

在林绍周看来，如果你从事文化旅游行业，你应该多走走，多看一看。

在我的印象中，林绍周是一个随和的人，他说话幽默。每次交流，你都能感受到他对生活和工作的热情和想法。

下午3: 30，我们见到了林绍周，一件简单的马球衫，黑色的裤子，一副金边眼镜，这让他更加的儒雅。

这是疫情过后第一次与林绍周进行面对面的交流。他对疫情、行业的未来和厚土有许多不同的看法。

文化旅游的巨大变化

今年的整体形势将非常严峻，明年也可能如此。

2020年初，新冠肺炎疫情爆发，对全球经济乃至各行各业产生了巨大影响。有一段时间，几乎所有的经济和社会活动都按了暂停键。

在那段时间里，停止、冻结、休克和冬眠成了媒体报道的关键词，文化旅游、餐饮、交通和房地产等行业无一幸免。

因此，疫情的影响和疫情后的恢复成为市场关注的焦点，我们的采访也开始了。

疫情对中国经济有很大影响，我认为这是一个很大的变化。在林绍周看来，在全球经济一体化的背景下，疫情对各行业的影响是交织在一起的，同时也是加速经济形势转变和调整的催化剂。

对文化旅游业的影响是最大和最强的。他提到，在资本市场上，旅游类股票仍处于底部，而且没有上涨。

据视点房地产新媒体报道，在疫情最严重的时期，主要旅游企业的股价大幅下跌，中国国际旅行社、凯撒旅游、曲江吕雯和丽江旅游等许多旅游类股继续下跌。

事实上，疫情给文化旅游业带来了前所未有的冲击和影响，厚土机构也不例外。

2018年5月，林绍周选择退出阳光100，踏上创业之旅。后来，他组织了一次厚土文化之旅，致力于旅游、度假、娱乐和教育事业。

在过去的两年里，林绍周经历了政策变化和疫情影响等波折。去年，由于政策原因，我们洽谈的很多文化旅游项目被搁置，今年的新冠肺炎疫情明显受到影响。然而，由于它是一个新成立的公司，它没有历史的负担，它仍然是一个新的待命部队，准备轻装上阵，这已成为目前的优势。

在采访中，我们了解到，在疫情好转期间，林绍周走访了很多地方，不断寻找新的切入点。他甚至提到:最近，我在策划一个网络红场项目，既不是房地产，也不是纯粹的旅游，而是文化旅游加农业。

林绍周认为，房地产行业不是最困难的时候，现在大家都还在坚持。再过六个月到一年，如果经营现金流没有明显改善，贷款大规模到期，那是最困难的时候。

在经历了近30年的房地产行业后，林绍周已经习惯了危机和机遇。无论他是被派往北京和上海抗击万科的大火，还是在2016年加入阳光100处理重庆的喜玛拉雅项目，抑或是重新创业，他都很轻松。

在过去30年的职业生涯中，他已经形成了意识和习惯。容易的项目往往与我无关，难的项目可能与我有缘分，难的项目有机会。

大河和鱼群

岁月流逝，我的余生有限。新时代健康的社会氛围激发了我挥之不去的创业梦想。这是林绍周辞职创业时写的一句话。

经过多年的行业渗透，林绍周知道创业不是一件简单的事情。领导者应该认清形势，做出正确的判断。企业要适应经济规律，把握节奏。

在他看来，中国经济是有规律的，既有上升期，也有下降期。就像踩在地上踩在波浪上一样，上升期必须加速，下降期必须稳定。

事实上，2019年中国文化旅游业受到了宏观调控的影响，随后又受到疫情的冲击，迎来了一轮集中洗牌。可以说，文化旅游业已经到了低谷。

面对新的背景和新的市场环境，林绍周有了新的看法:在此期间，我们充分评估了项目中的风险，不会盲目冒险，也就是盲目冒险。

显然，在林绍周看来，这不是最好的时代，但也不是最坏的时代。简单粗暴地赚钱的机会当然不存在，但是对于有着深厚的内在实力和真正杰出的企业来说，这是最好的时代，一切都取决于实力和能力。

林绍周告诉我们，面对目前的形势:我们的主要方向是依靠大城市的消费群体，市场比较确定，我们对客户需求有了更好的了解。例如，北京有2000万到3000万人口，哪里的需求会更差？

他透露，文化旅游产业正在升级消费，应该尽可能依靠大城市的发展来保证足够的客户支持。中小城市一般都是容量有限的股票市场，需要准确的研究来避免产能过剩的问题。

如果把鱼群比作市场，那么大河中的鱼群会不停地游动。如果某个地方营养丰富，鱼群就会大量聚集在这里。有些地方永远不会有鱼，因为那个地方的水流太快了，鱼不能呆在那里，如果它们想吃也不能吃。林绍周解释说，北京的市场太大了，找不到三五千个顾客。

在一个有足够能力的市场中这样做，测试团队的交易能力和项目本身的吸引力。从文化旅游产业的角度来看，吸引消费者的核心在于内涵强、操作强。

内容和操作已经成为生存之道。林绍周笑着说，几年前，谈内容为王，谈操作为王，但我还是觉得喜欢谈。现在它已经成为一个不可或缺的现实，因为物质胜利的时代已经过去，现在市场需求的焦点已经改变，更加注重精神和文化价值。产业发展的方向在于能否创造出有吸引力的新产品、新场景和新内容。

事实上，随着房地产业黄金时代的离去，迫切需要寻找一种新的房地产开发模式，甚至商业文化旅游的运作模式。

在林绍周看来，在过去的二十年里，这个行业不需要创新，地价和房价一路上涨，人们只需要快速复制，但是现在简单的复制已经不可能了。

中国市场未来的机遇在于创新，包括模式创新、产品创新和内容创新。创新有风险，但最大的风险不是创新。

以下是视点房地产新媒体对厚土组织主席林绍周先生的专访:

观点房地产新媒体:全球经济受到疫情的严重影响，而中国经济较早进入复苏轨道，但没有年度经济增长目标。你如何看待疫情对经济的影响？

林绍周:疫情对中国经济影响很大。我认为这是一个很大的变化，包括经济形势的调整。当然，这种调整趋势在疫情爆发前就已经出现，而且疫情已经加速。

今年的总体形势将非常严峻，明年可能也是如此。目前，我们看不到根本性变化的力量，所以我们必须深入研究市场，寻找更可靠的机会。

观点房地产新媒体:你觉得现在的文化旅游怎么样？具体到厚土组织，你对公司有什么明显的影响吗？

林绍周:文化旅游业受到的冲击最大。在资本市场，旅游类股票仍处于底部，尚未上涨。

它对我们也有很大的影响。我在2018年下半年出来创建了厚土文化大队。去年，由于政策原因，我们谈判的许多项目被搁置；今年的新冠肺炎疫情也受到了严重影响。但是，因为是新组建的公司，我们没有历史包袱，我们仍然是一支随时待命的新生力量，随时准备轻装上阵，这已经成为我们的优势。你知道，现在很多公司都在担心存货的消化和沉重的负债，他们没有精力和心思去研究新的模型和新的课题。

观点房地产新媒体:今年，文化旅游行业的每个人都承受着巨大的压力。融资会在不久的将来变得更加宽松吗？

林绍周:还是很难。我认为这不容易。我需要不断的准备来适应困难。

国家不希望资金进入房地产行业，市场也不是很好，所以资金不会很宽松，而且会很困难。现在可能不是最困难的时候。

观点房地产新媒体:你认为最困难的时候是什么？

林绍周:现在还没有好转的迹象，但是每个人都还在坚持。还有六个月到一年。如果经营现金流没有改善，贷款大规模到期，那是最困难的时候。

观点房地产新媒体:有很多意见说下半年会加速，预计会有所提高。你认为会有反弹吗？

林绍周:我觉得把它作为一个整体举起来不太可能，举起来也不容易，因为我们看不到这么大的力量。

首先，投资力度不能上去。由于政策因素的影响，现在资金来源是个大问题。如果没有如此多的增量资金，现在就不能指望它是由投资驱动的。

第二，对投资市场的信心不够，钱不敢扔进去，怕浪费掉，表现比较谨慎。

第三，购买力也是一个问题，总体预期正在下降。因此，我认为挑战仍然非常严峻，可能不会那么乐观。

然而，中国的市场非常大，各地的情况各不相同。概括、简单和粗鲁的机会已经没有了，但是在某些领域和真正杰出的案例中会有机会。内容独特的项目和运行良好的项目可以自己创造需求，成为热点，调动市场的积极性。这是青铜时代的特征。

观点房地产新媒体:我们怎样才能活得更久更好？

林绍周:这两天我一直在看这个项目，现在我收到了更多的邀请。为什么？因为现在每个人都承认困难，敢于承认困难，敢于面对现实。

当它不困难的时候，你可以随心所欲地去做，然后随意建造一所房子来出售它。现在很难获得贷款。如果你随便拿这么多贷款来盖房子，你可能会陷入困境。如果你不知道要卖多少年，利息压力会压倒你。

文学之旅是一种精神和文化消费，不能简单粗暴。我昨天去张家口看了这个项目，用两句话评价了一下，没有思考也没有注意。为什么？他们的画被复制到全国各地，他们从不动脑子。这个地方有什么特点，这里的顾客有什么不同？他们什么都不在乎。他们拿着同样的画，到处都是，他们甚至不动脑子，更不用说动心了。如果你不注意，消费者就不会动心，房子就会变成库存。

现在我做这个项目的时候，我会更多的考虑项目的创新意义和社会价值，在商业模式和市场模式上更加的开拓。在传统的运营框架中，路径依赖往往过于严重，无法打开一个新世界。市场的真相是它强烈呼唤新物种和新生命。

今天，在我30年的职业生涯中，我养成了一个习惯，只有困难的项目才有可能与我相关。简单的项目通常是我力所不及的，我甚至不能长时间谈论它们。每个人都想走捷径，找到解决问题的简单方法。当然，大多数结果可能不会得到他们想要的，而且往往更糟。然而，人性就是这样，我们只能在市场上吸取足够的教训后才能回去。然而，许多人将没有机会回到那时。

我所做的都是困难的，没有一件是容易的。困难对我来说是一个机会。我们习惯于做困难的事情，并且已经形成了一套模式和经验。相反，我们已经适应了困难，形成了自己独特的内部优势，如三维定位方法，如寻根和灵魂的概念，如知识产权内容，社区运作，多元化的场景价值体系。这些东西落地后，项目会带上自己的光环，形成强烈的个性和鲜明的特色，即使在一个疲软的市场氛围中，它也会脱颖而出，成为市场关注的焦点。

我周围的许多朋友都认识我，知道我的经历。我有消防队指挥官的绰号。我经常在困难的时候展示我的才华，而在困难的时候我更加依赖别人。

这也和我的个人风格有关。过去，我很少主动找项目和做业务推广，很难主动来找我。但是，我也喜欢做困难的事情，因为每个人往往对困难的事情都没有想法，所以我可以把它们交给我，我的意见很容易统一，这样我就可以尽情发挥，大胆创造，最终的结果往往很好，我也有成就感。

房地产新媒体观点:厚土如何应对这场疫情对文化旅游项目建设和运营的挑战？

林绍周:挑战真的很严峻，但我对未来充满信心。这种信心是建立在我们自己的项目多年艰难运作所积累的内在力量之上的。如果我现在绝望了，和你在一起我就不会这么轻松自在了。

首先，我们要客观地看现在的形势，做决定的人一定要清醒，认清形势，知道困难在哪里，有充分的准备，这样就不难知道困难在哪里。

在过去的几年里，有相当多的企业采取了更激进的战略，但他们现在无法在快速扩张后做到这一点，因为中国的经济是有规律的，有高峰也有低谷，在高峰时，很容易死亡。我们已经做了将近三十年，这是非常清楚的。

这就像踩在地上，踩在海浪上。我们应该在高峰期保持警惕，我们不能高负债发展，因为市场很快就会衰退。涨潮时要冷静，退潮时要大胆。这是违背人性的，这很难靠本能来实现，而只能靠智慧和丰富的经验。

具体到运营层面，我们现在主要是依靠大城市，有一定的客户基础。例如，北京有2000万到3000万人口，需求可能会更糟。能够为一个文化旅游和度假项目吸引三、五千名顾客是一件很棒的事情，而且它已经有了很大的价值。关键是这些客户是否会对你的项目感兴趣。由于我们长期在这些领域努力工作，熟悉客户的消费习惯，并能深刻把握其内部需求，项目定位精度高，客户获取成本低，成功率较高，附加值较高。

大城市的市场规模足够大，在大环境的低潮期相对安全，所以北京市场找不到三五千个客户。如果是地级市的本地市场，很难找到大规模的客户群，而且那里的土地供应很容易过剩。

如果把鱼群比作市场，那么大河中的鱼群会不停地游动。如果某个地方营养丰富，鱼群就会大量聚集在这里。在一些地方，永远不会有鱼，因为那个地方的水流太快，鱼不能呆在那里，它们也不能吃它们想要的任何东西。

观点房地产新媒体:现在一些中小城市，甚至县城和农村市场更有可能突破吗？

林绍周:文化旅游是一种升级消费，小城市的市场容量可能不够。如果是一个纯住宅项目，这些地方的门槛表面上是低的，但市场基本上是一个股票市场，没有新的人口，土地供应往往太大，所以往往意味着高风险，所以要保持警惕。

过去几年，许多三线和四线城市都被高周转率的公司当作韭菜来收获，股市也几乎被消化了。时间长了就太晚了，市场需求需要很多年才能培育出足够大的数量。

在经济不景气的情况下，消费者没有足够的支付能力。你想快速转身，但没有那么多人买它。消费者有愿望，但他们不一定有能力支付。

现在可能的商业模式是基于严格商业逻辑的创新。一方面，它可以找到明确的客户群，另一方面，它可以创造有吸引力的新产品、新场景和新服务。

观点房地产新媒体:你对厚土的下一步想法和策略有什么想法？

林绍周:几年前我在意见论坛上说内容为王，操作为王。那时候，只是坐着聊天的问题。现在，它已经成为市场中不可或缺的现实。如今，市场上的文化旅游项目如果没有强有力的内容和强有力的操作，就会消亡，这是一个生存问题。内容和操作都成了生存之道。

总之，中国市场未来的机遇在于创新，包括模式创新、产品创新和内容创新。创新有风险，但最大的风险不是创新。现在我们回到了那个时代。

我第一次去博鳌房地产论坛的时候就讲过这个，但是在过去的二十年里，行业创新的动力不够，地价和房价一路上涨，我拿到土地就赚钱，很快就能复制过来。既然市场逻辑已经改变，就不可能简单地照搬。然而，对于许多企业来说，改变多年来形成的模式和路径依赖是非常具有挑战性的。现在，房地产开发商的模仿已经沦为贴牌生产，但这是高负债、高利息、低利润、去化学化周期不确定的贴牌生产。这种模式特别危险，如果你不注意，你就无法收支平衡。

我们必须充分评估我们所做的每一件事的风险，不要草率行事，因为我们已经可以想象情况会有多困难。如果你没有足够的条件，做好相应的准备，找到可行的解决办法，不要随便做这些事情，而只是依靠勇气和运气。

然而，人的本性总是追求新奇和变化，尝试和拥有新事物是市场永恒的主题。为市场创造全新价值不仅是企业家的机遇，也是企业生存和发展的法宝。我们在困难项目上积累了多年的交易经验，有很强的内容创新和持续运营能力，并准备推出时机成熟时能够引领市场的项目。

重生，凤凰涅槃，顽强的中国经济将在低潮后迎来又一个辉煌的日子！我们今天做的一切都是为了这一天。

来源：罗马观察报