50家上市房企盈利能力分析：行业利润下行 谁能“逆势突围”

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2019年，国家继续坚持"无房无炒"的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售整体增速放缓。2020年初，新冠肺炎肺炎的爆发对房地产销售产生了很大的影响，房地产企业的盈利能力更受到市场的关注。本文梳理了2019年底50家房地产上市企业的净利润、净利润率、净资产收益率和总资产收益率等指标，以此来分析企业的盈利能力。

盈利能力:平均净利润110亿元，同比增长15.26%

2019年，50家房地产上市企业平均净利润为117.34亿元，同比增长15.26%；平均净利润为13.36%，同比下降0.01个百分点；平均股本回报率(roe)为15.50%，同比增长0.02个百分点；总资产回报率(roa)为4.80%，同比下降0.22个百分点。

盈利能力:差异化态势明显，大型住宅企业聚集优质资源

住宅企业盈利能力的分化越来越明显，大型住宅企业聚集优质资源。3000亿元以上、1000-3000亿元及1000亿元以下企业平均净利润分别为398.98亿元、96.25亿元和40.23亿元，同比分别增长3.18%、25.57%和40.54%；净资产平均回报率分别为20.47%、14.94%和15.06%。平均净利润率分别为13.97%、13.10%和14.80%。其中，少数1000亿元以下的企业净利润和净资产收益率突出，如龙光、合景泰富、宝龙、德信等，其净利润超过20%。2019年，龙光采取了反周期的土地收购战略，并大力规划城市更新项目，这成为高利润增长的引擎。年仓储成本为4081元/平方米，城市更新业务贡献约49亿元，占总营业收入。8.5%；合肥精泰富的净利润为38.96%，公司已将其他非经常性收入计入确认收入，总额超过9亿元。

成本管理:低成本征地、降低成本和高周转率运营

首先，大型住宅企业的平均土地成本在业内处于较低水平。3000亿元以上、1000-3000亿元及1000亿元以下企业的平均土地收购价格/销售价格分别为35.12%、35.90%和42.09%。住宅企业抓住市场机遇，在城市更新、生产与城市一体化、文化旅游和房地产等诸多领域进行布局，有效降低了扩建和仓储成本。例如，恒大、绿地、世茂、徐汇、R&F、荣鑫等房企的平均土地收购/销售价格均低于30%。

第二，大型住宅企业的三个费用率的平均值在业内处于较低水平。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业和1000亿元以下企业的平均成本率分别为7.59%、10.27%和12.74%。其中，3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业和1000亿元以下企业的平均销售费用率分别为2.95%、3.42%和3.72%；管理费率的平均值分别为3.16%、4.68%和4.88%。平均财务费用率分别为1.47%、2.15%和4.12%。

一方面，大型住宅企业通过降低财务费用比率来提高利润。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业和1000亿元以下企业的融资成本分别为5.89%、6.36%和6.78%。例如，凭借强大的财务杠杆，中国海运2019年的财务费用比率为0.46%，同比下降0.35个百分点。碧桂园、龙湖等房地产企业保持了较高的利息支出资本化率，分别为100%和98.8%。另一方面，住宅企业通过提高运营效率来降低销售费用和管理费用。例如，蓝光开发充分发挥数字营销的优势，在传统营销模式下，利用蓝领网络销售渠道准确做广告，降低销售费用；徐汇通过降低管理成本实现总部转型，采用“大平台+小集团+项目集群”三级模式，提高运营效率，加快区域整合，打造组织活力引擎，降低企业管理成本。

第三，大型住宅企业总资产平均周转率好于中小型住宅企业。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业和1000亿元以下企业的平均总资产周转率分别为0.26、0.22和0.21。在行业整体销售增长放缓的情况下，大型住宅企业仍表现出良好的销售能力和经营管理能力。碧桂园、绿地、世茂、龙湖等房企2019年实现了较高的总资产周转率。例如，格陵兰的总资产周转率高达0.39，远远高于行业水平。其tod模式使得三、四线城市的布局集中在城际空站。

结论> > >

房地产市场的发展环境存在诸多不确定性，利润率难停且疲软。住宅企业需要以精细化经营为导向，结合市场趋势调整企业战略政策，以强大的执行力突破经营管理的突破点。未来，准确的投资和储备扩张、优秀的营销手段和良好的运营管控模式是房企更好生存的两个“利器”。一般来说，企业要想拥有优越的盈利能力，就需要从“开源”和“节流”两个方面进行改进。“开源”意味着企业应该尽可能以更高的价格和更好的产品溢价销售，“节流”意味着企业应该尽可能降低销售成本、管理成本和财务成本。此外，企业还应采取科学合理的管理方法，提高周转效率，实现盈利

中智研究所

图为2019年50家上市房地产企业盈利情况

数据来源:风，creis指数据，是指研究所的综合安排

来源：罗马观察报