6月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

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观点指数6月，工业和物流市场继续复苏，主要园区项目继续启动。此外，更多企业与金融机构达成战略合作，希望拓宽融资渠道，为园区企业提供金融服务。

例如，万伟物流的一期reits产品万伟物流-一方达资产-物流仓储一期资产支持专项计划在深交所上市。这种单一产品采用纯股权结构，被称为中国最接近公开发行的房地产投资信托基金。产品；莲头东湖高新与平安基金签署战略合作协议，双方将致力于推动东湖高新集团工业园区基础设施reits的公开发行。

在物流行业，业务趋于活跃，就业需求稳定，业务量仍在增长，但增速较上月有所放缓。然而，随着国内商品市场去库存化的加速，短期内对仓库的需求略有下降，因此租金压力很大。

中电光谷进入前三名，并在整个月开始签约

6月份，华夏幸福继续在中国工业地产运营发展指数前20名中排名第一。6月，完成了对参与公司诺钢集团的增资，并对科学界进行了探索，希望获得高质量的商务办公项目资源。此外，华夏幸福继续拓宽融资渠道，并宣布新的永久债务计划。

今年6月，招商局蛇口与平安人寿和平安资产管理达成战略合作，业务领域涉及公园、办公楼、综合大楼、商业、医疗和养老等。此外，它还发行了股票、可转换债券，并支付现金购买了南油集团24%的股权。

当月，各行业房地产企业继续签订重大项目合同，开展网上和线下招商工作。

其中，中电光谷与武汉新洲区签订合同，投资20亿元建设中国电子光谷智能制造中心，并与长沙建发集团达成战略合作，涵盖城市更新和工业服务；李安东谷德阳高新国际企业有限公司有多家企业集中签约。

在疫情救助方面，中关村发展集团成员中关村科技租赁与北京银行中关村分行签署战略合作协议，帮助中小科技企业恢复生产，恢复长期发展；中电光谷与兴业银行签署合约。预计后者除了提供信贷外，还将为中电光谷园区内的企业提供金融服务。

此外，各行业的房地产企业不断拓宽融资渠道。

例如，华夏幸福继续在融资方面有所动作，并在5月份后再次宣布了永久债务计划，向平安养老保险股份有限公司发行了50亿英镑的ppp项目永久债务，初始利率为8.5%。外高桥、苏、集团和市北也有债券融资行为。

对于华夏幸福来说，发行永久债券拓宽融资渠道并不是什么新鲜事。早在2016年，华夏幸福就开始发行永久债券。然而，8.5%的利率并不是近年来的最高水平。2019年9月，华夏幸福签署了一份初始利率为9.5%的永久债务。

根据往年的经验，华夏幸福将在永久债券利率调整期到来之前还清，这相当于变相锁定融资成本。

外高桥已先后登记超短期融资券、短期融资券和中期融资券作为其融资工具的储备，总价值70亿元，但最终发行时间尚未披露。

此外，市北高新在6月份宣布，计划发行21亿元的资产支持专项计划，以市北一号中心的所有权和相应的土地使用权作为资产支持，以目标物业产生的现金流作为支持，这也是市北高新的首次cmbs融资。

值得注意的是，东胡高科技与平安基金签署了一项战略合作协议，推动东胡高科技产业园区基础设施reits的公开发行。根据东湖高新2019年年报，目前有19个主题公园正在开发和运营中。

事实上，自《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》发布以来，除东湖高新外，许多工业园区都表示有兴趣公开发行房地产投资信托基金。

根据“通知”，一些管理不善的公园资产被明确排除在外。然而，对于一些已运营多年的高质量园区，尤其是一些国有园区，是否有足够的动机将高质量资产投资于房地产投资信托基金进行资本化，仍是一个问题。

在重大项目开工时，6月份，李安东集团又启动了两个项目，即李安东谷新密曲梁科技创新谷项目和李安东谷芜湖九江区高端智能设备产业园项目。苏州高新区第二季度，140个项目签约并开始竣工。

物流业务趋于活跃，短期内仓库需求略有下降

今年6月，中国南方洪水对物流的影响仍在控制之中。中国物流业景气指数为54.9%，较上月上升0.1个百分点，并保持稳步上升趋势。

在子指标方面，根据中国物流与采购联合会发布的信息，包括总业务量指数、新订单指数和员工指数，表明随着市场需求的释放，物流业务趋于活跃，物流业就业需求稳定。

从仓储角度看，6月份中国仓储指数为50.7%，比上个月上升0.3个百分点，并保持在繁荣和衰退的线上，继续保持自3月份复苏以来的良好趋势。

各项指标中，业务量指数为51.4%，较上月下降1.4个百分点，业务量仍在增长，但增速较上月有所放缓；新订单指数为53.5%，比上个月上升2.1个百分点，并继续高于荣耀线，表明市场对未来仍持乐观态度；营业利润指数为57.0%，比上个月上升6.3个百分点，连续三个月上升，增速较快，企业利润持续增长。

此外，库存周转率指数为52.2%，较上月下降4.2个百分点，但仍处于涨跌线上，反映出商品周转效率继续提高。相比之下，2020年6月21种商品的期末库存指数为47.8%，较上月上升0.7个百分点，但仍低于50%，反映出商品市场仍处于去库存化阶段。

从全国仓库需求来看，根据IOT云仓库的数据，6月份一线城市的需求面积为51.74万平方米，二线城市为24.16万平方米，其他城市为6.17万平方米。总体而言，除了一线城市的仓库需求较上月有所增加外，其他所有城市都略有下降。

从仓库价格来看，一线城市仓库价格为30.23元/平方米/月，比上个月下降2.9%；二线城市的仓库价格为23.37元/平方米/月，比上个月下降了4.6%；其他城市的仓库价格为16.24元/平方米/月，比上个月下降了3.0%。可以看出，随着国内商品市场去库存化进程的加快，短期内对仓库的需求略有下降，租金压力加大。

具体到所有物流地产企业，万宝物流漳州万宝国际智能产业园启动。物流园区位于漳州台商投资区，占地面积124，100平方米。规划建设6座双层坡道仓库、综合楼和辅助用房。

6月30日，esr宣布已成功收购江苏省核心地区三个项目的100%股权。

6月3日，万伟物流在深交所举行了一期reits产品万伟物流-电子基金资产-物流仓储一期专项资产支持计划上市仪式。本期reits产品规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。优先证券规模为2.95亿元，权益证券规模为2.782亿元。

值得注意的是，该产品作为万伟物流在交易所市场发行的首只reits，采用纯股权结构，底层物流园区以市场化方式运营管理。产品运营和退出期间的收入都来自底层物流园区的运营净现金流和资产增值。

该产品的设计接近于公募reits，不仅为万伟物流提供了很好的借鉴，也为其他物流运营商今后发行公募reits提供了很好的借鉴。

来源：罗马观察报