债务高塔上的潘苏通 在“加杠杆”游戏里摔了一跤

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7月14日，印稿金融宣布暂停交易，等待内部消息公告的发布。消息一传出，香港当地媒体就报道称，暂停交易或涉及印稿金融中心(印稿在香港九龙湾的一个办公项目)的事件，是由该行要求接手的。

根据这份报告，印稿金融中心的一名租户声称收到了一份接收方的通知，称租金将支付给接收方，而不是印稿。

这不是空.的新闻7月15日，印稿金融发布的内幕消息公告也涉及上述事件。根据公告，7月13日，金银行金融及部分直接和间接子公司分别收到数份通知，涉及慈宇有限公司、枚乘控股有限公司和目标鹰有限公司所欠的部分债务。

视点房地产新媒体从公告中了解到，其中，2019年4月9日，慈宇有限公司发行了本金金额为68亿港元的浮动利率优先抵押票据，并与德意志信托(香港)有限公司签订了信托契约；于2019年3月29日，枚乘及目标鹰(借款人)获数家独立金融机构授予本金总额约18.95亿港元的定期贷款融资。

7月13日，Fayu收到博雷利·沃尔什有限公司的一封信，声称接管Fayu的所有资产；同一天，金银行金融收到抵押贷款受托人的催款函，要求枚乘和目标鹰立即支付贷款本金和产生的利息，总额约为15.42亿港元和2.51亿美元(相当于约19.56亿港元)。

然而，对于上述行为是否构成违约，市场上存在不同意见。据报道，印稿最近正在与几家贷款机构讨论还款细节，但其中一家贷款机构由于市场状况不稳定，要求印稿提前偿还贷款，并提议接管该房产。

同时，据报道，由于印稿与贷款人的谈判已接近尾声，贷款尚未到期，不排除有人威胁公司大股东印稿和潘苏通。

然而，业内一些人士也指出，这是一种违约行为，资产将在催收失败后被处置，即通过清算或债务重组。

继去年启德撤退的风暴后，印稿金融的资金问题再次被提上议事日程。

焦点:印稿国际金融中心

其中，信誉的所有资产和承诺包括位于九龙湾启祥道17号的一幅土地的直接所有权，以及在其上建造的房屋、建筑物和建筑物(写字楼)。办公楼物业也被称为印稿国际金融中心。

我相信很多人都会熟悉印稿国际金融中心，它又被提到了。这一投资资产是印稿金融每一份财务报告中不可或缺的存在，其业绩也受到高度重视。

这是潘苏通和印稿从内地进入香港房地产市场后涉足的第一个项目。2011年，潘苏通与印稿组建了一家合资公司，以32亿港元的价格赢得了这块土地，经过五年的建设，该公司已竣工并开业，成为印稿港的总部。

数据显示，金银行国际金融中心位于香港九龙湾启祥路17号，总建筑面积90万平方英尺，其中超甲级写字楼约80万平方英尺，餐厅约10万平方英尺。

虽然初期并不乐观，但近年来，印稿国际金融中心的租金表现良好。2019年下半年，印稿国际金融中心的租金收入和其他相关营业额同比增长32.7%，达到9，670万港元。印稿金融还以项目管理费的形式创造了1，540万港元的新收入。

然而，租金收入主要来自家庭。潘苏通和其他相关公司租用的办公楼和餐厅每年支付约7800万元的固定租金，相当于整个物业租金收入的近50%。

对于左倾金融、右倾房地产的潘苏通来说，仅靠租金收入无法满足自己的发展雄心。早在两年前，印稿国际金融中心就成为潘苏通转移资产和筹集资金的砝码之一。

当时，为了简化和整合房地产业务，印稿金融以123.94港元的代价，将香港何文田长生街住宅项目60%的股权出售给潘苏通，并持有何文田站一期物业发展项目合资公司高燕投资50.1%的间接股权。

同时，印稿金融以56.08亿港元收购了印稿国际金融中心剩余的40%股权。交易完成后，印稿国际金融中心由印稿金融全资拥有。

经过这一轮置换操作，潘苏通向印稿金融注资约67.94亿港元。

但是，由于之前杠杆和土地收购的大幅增加，印稿金融自身的财务状况并不理想，上述资产被转移后仍然存在缺口。

让潘苏通再一次发挥印稿国际金融中心的理念。

2018年6月，印稿金融将其印稿国际金融中心抵押给长实公司，获得约102.3亿港元贷款，将用于偿还工行贷款。

市场上对这个融资计划有很多讨论。当时，一些行业分析师表示:这种交易可能不仅仅是商业贷款，但双方之间可能有战略合作，但一些协议尚未披露。

在2018年半年度报告中，长实录得102.3亿港元的短期应收贷款。这笔贷款的年利率约为8%。

然而，双方后来没有合作。2019年4月，据报道，印稿金融已经偿还了常实的贷款，但随后立即向德意志银行寻求68亿港元的债券融资。

正是这68亿港元的债券融资，将印稿金融带入目前的局面。2020年7月13日，声称的接管人表示，科西莫·博雷利、马小明·西蒙和奇莱·曼·乔斯林被任命为名誉董事，取代所有现任董事。

振兴:出售资产和再融资

如果印稿金融找不到偿还债务的方法，印稿国际金融中心可能会与其他人易手。然而，相关债务无法及时解决，印稿金融也将面临一系列连带违约问题。

在此次发布的公告中，印稿金融表示，集团正在安排票据和贷款的再融资，包括以下方式:寻求约87亿港元的新融资；并出售位于九龙启德4b区4号土地的一幅名为新九龙内地段第6591号的土地。

对于约87亿港元的新融资，目前还没有具体计划，市场上也没有什么消息。

至于销售计划，今年3月已有相关进展。3月19日，印稿金融宣布收到了独立第三方(一家从事房地产开发等综合业务的大型公司)的有条件要约。要约中提及的综合收购项目为上述待出售土地。

半个月后，金银行金融表示已接受收购香港九龙启德地块的提议。该公司表示，正在就拟议交易的合规性与相关方进行磋商。

根据数据，新九龙内地段6591号地块于2018年12月被印稿迅富国际有限公司以约89亿港元的价格收购。该地块总面积约为9708平方米，总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米。该项目计划用于住宅开发，预计总投资约为140亿港元。

两个月后，金银行金融最终宣布将以70.4亿港元的价格出售启德4b的第四号地块。买方是top family group limited，净收益将用于偿还贷款和一般营运资金。

虽然出售土地可以及时输血，但经过粗略计算，资金缺口仍然不小。印稿金融还继续表示，尽管如此，与票据和贷款所欠未偿本金总额加上相关的累计利息相比，办公楼的当前市场价值仍有相当大的余额。

于2019年12月31日，在未经审核的综合财务报表中，印稿金融办事处物业的账面价值约为183亿港元。

董事会一直并且仍然有信心在短期内获得票据和贷款的再融资。信心虽然存在，但不可否认，印稿金融本身的金融问题更难解决。

资金流失与潘苏通早年的高杠杆率不无关系。根据视点房地产新媒体早前的统计，在2016年至2019年的四年间，潘苏通筹集了近400亿资金，在何文田和启德攫取了大量高价土地。

数据显示，截至2019年12月31日，印稿金融的营运资本约为52.17亿港元，现金、现金等价物和质押银行存款总额约为25.5亿港元。然而，截至2019年底，印稿金融的计息银行及其他贷款约为154.83亿港元，债务占总资产的比例为41.4%。

去年，在借贷的压力下，印稿金融界掀起了一场启德撤退的风暴。潘苏通从启德的6546号地块退出时，也回应了外界，这是一个笑话。

潘苏通始终对印稿金融的融资能力充满信心。在这场债务危机中，印稿金融迫切需要发挥其再融资能力。

据悉，此次接管印稿国际金融中心的香港包华咨询有限公司是一家专注于重组、破产和司法的会计师事务所，参与了近年来规模最大、难度最大的企业破产调查。

据一位知情人士透露，重振印稿金融的这些资产并不容易。只需要找到一个重组方，最终取决于中介和债权人最终如何找到重振资产的方法，否则他们只能拖拖拉拉。

来源：罗马观察报