现房库存是房企不可承受之重

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2019年，住房企业增速明显放缓，疫情影响叠加。如果现有房屋继续增长，情况会更糟。如何解决现有的房屋库存问题成为焦点。在当前融资受阻、企业销售放缓的环境下，这些现有房屋占用了一些无法及时变现的资金，影响了资金周转，加大了去转型的压力。通过对现有住房比重较大的典型上市房地产企业，即库存积压严重的企业进行研究，分析数据背后的销售结构和运作模式，可以找到相应的原因，为企业改善现状提供建议。

一些房企对现有住房的库存压力很大，前十名占20%以上

在过去的五年里，典型的上市房地产企业的整体淘汰住房情况不断改善。总体而言，住房企业现有住房比例继续趋同，从2015年底的18.9%降至2019年底的10.5%。但具体来说，超过一半的典型房地产企业在2019年的现有住房比例仍有所上升，这表明市场上的去化学压力仍然普遍存在。

对于2019年库存压力最大的10家房地产企业来说，现有住房的比例超过20%，比平均水平至少高出12个百分点。我们发现这些企业有一些共同的特点，如土地储备布局不合理、周转方式缓慢、对结转节奏控制不当、高地价项目进入市场的意愿较弱等。虽然这些企业目前处于高压行列，但由于其脱化学能力不同，其周转效率、盈利能力和产品实力也不同，后续情况可能会有所不同。因此，这类已经存在住房压力的住房企业可以分为三类:第一类是减压型住房企业，它们不仅有较高的库存压力，还具有一般的去化学能力，包括和盛创展、R&F、远洋等。；第二类是延期结转的房企，主要受结转节奏的影响。本期未能交付现房暂时增加了现房的比例，包括漳州和殷诚国际；第三类是投机性房企，库存压力大，但整体去化学能力强，包括保利地产和宝龙。

出售承压房屋企业的现房迫在眉睫

和胜创展厅占35%，低于去年，但仍高于其他房地产企业。企业现有住房的积压主要是由于其战略规划。目前，大多数住宅企业采用“高周转率、高杠杆、轻资产”的模式加快发展，而和盛创展仍坚持“高端住宅、精品、大市场”的模式，保持一线城市的战略布局。虽然一线城市的项目可以保证较高的利润空空间和利润规模，但仍无法应对高端产品客户基础有限和市场滞销带来的负面影响。目前，企业的库存周转率仅为0.12。此外，虽然目前土壤储存总量不大，但从其销售速度来看，去污周期已达10年以上。此外，企业在粤港澳大湾区有大量的资源，他们应该抓住机会，积极促进他们的销售，利用优惠政策在海湾地区。从长远来看，通过调整销售结构和经营策略，情况将慢慢好转。

机会主义住房企业的适当运作可以改善这种情况

保利地产加快了转型步伐，现有住房比例大幅下降。保利地产2017年的现房比例为29%，处于高压力状态，2018年上升了6个百分点，达到35%。鉴于这种情况，该企业在2018年业绩会议上表示，将加快去库存化，提高资产周转率。此后，去污效果显著。2019年，保利地产现有住房总数同比下降24%，现有住房比例下降9个百分点，至24%。尽管现有住宅的比例目前仍处于较高水平，但根据企业目前的去化学性能，这一比例可能会持续提高。具体表现在以下几个方面:一是企业具有较强的经营管理能力，毛利率为34.97%；其次，企业积极完善销售收益评估机制，使现金持有量稳步上升；最后，尽管三、四号线在全国企业布局过程中的贡献逐渐增加，但平均售价仍可保持在18429元/平方米的水平，与5804元/平方米的土地成本相比，空有足够的利润和价格调整空间。

多端控制减轻了现有房屋销售的压力

通过分析现有住房占房企比重较高的情况，解决方案可归纳为四点:一是从投资方面调整结构，投资低风险城市，平衡储土布局，降低高地价征地；二是从产品方面控制风险，明确产品定位，提高产品质量，打造畅销项目；三是从销售方面加强营销。对于变化缓慢的项目或现有房屋，要加大宣传力度，丰富营销手段，尽快消化库存，打开资金链；第四，从操作层面控制交付节奏，提高工程质量，加快竣工并及时结转，在当前疫情下做好工程进程安排。柯睿房地产研究

来源：罗马观察报