观点直击 | 净利率不足10% 弘阳称仍有信心完成750亿目标（实录）

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观点房地产已经在网上上市两年了。上市后的第一年，红阳地产基本完成了全国布局。第二年，不仅是规模的考验，利润、负债和商业地产发展状况也成为观察该企业的重要窗口。

今年，由于疫情，利润率下降是所有房企面临的挑战，这不仅是外部环境造成的，也是每个房企在其发展过程中的独特性造成的。管理层的表现也更加谨慎，总是传达出能够实现年度目标的信心。

8月27日上午，红阳房地产集团召开网上中期业绩发布会。公司执行董事兼董事长曾焕沙与执行董事兼首席执行官何洁、联席总裁袁春、执行董事兼副总裁雷卫斌、首席财务官沈广平等多名高管出席会议。

这是今年举行的第二次在线绩效会议。曾焕沙发表讲话后，问答环节的重要任务仍然交给了公司的两位主管:袁春和沈广平。已经工作了10个月的袁春对红阳地产的情况更加熟悉。凭着年初的经验，他几乎接受了媒体的所有提问。

业绩发布会前一天晚上，鸿阳地产发布了中期报告，实现收入96.23亿元，同比增长146.3%，毛利率24.34亿元，同比增长115%，毛利率25.3%，同比下降3.7个百分点。

期间，红阳地产净利润同比增长23.5%，至8.95亿元，股东应占净利润同比下降8%，至6.77亿元，母公司所有者核心净利润同比增长30.7%，至6.57亿元，净利润同比下降9.2个百分点，至9.3%。

收入和毛利增长都翻了一番多。与其他房地产企业的业绩相比，鸿阳地产提交的这份临时成绩单更引人注目。疫情似乎对宏阳地产的项目交付影响不大，但衡量利润水平的毛利率和净利润指标与去年同期相比有所下降。

对于上述矛盾，洪阳官方解释说，毛利的增加主要是由于本期交付项目的增加造成的，而毛利的下降是由于与同期相比毛利较高的产品收入确认的减少，这也可能是上半年疫情对房企交付进度影响的最直接结果。

房地产业已经到了一个完全竞争的时代，整个行业的毛利率已经普遍收缩。针对红阳毛利率的变化，袁春表示，在这种情况下，企业首先应该从内部寻找增量，因此应该提高内部实力。

作为冲向1000亿元的领跑者之一，今年上半年，红阳地产以316亿元的销售额跻身房地产企业50强。年初，宏阳750亿元的销售目标增长了15%，这仍然是谨慎的。在上市之初，曾焕沙在2020年的1000亿元战略从未被提及。

房地产促销和小企业

截至今年5月，红阳地产的累计销售额恢复到去年的水平，实现了正回报。6月和7月，红阳地产累计销售增长分别为4.36%和19.08%，6月销售额超过100亿元，7月销售额接近93亿元。由此可见，疫情过后，红阳地产在销售方面做了很大努力。

根据最新的销售数据，前7个月，红阳地产累计实现合同销售额408.04亿元，完成年度目标的54.4%，累计销售面积284.5万平方米，同比增长10.24%，平均每平方米价格14300元，去年同期平均每平方米价格12900元，同比增长11.16%。

在回答红阳平均销售价格上涨的原因时，袁春提到，一方面，上半年公司新增的一线和二线销售额占86%。另一方面，公司改进产品的比例逐渐增加，回报率为91%。因此，在疫情的影响下，平均售价仍在不断上涨。

据沈广平介绍，红阳地产下半年的可销售价值为878亿元，下半年的剩余销售目标可以用不到50%的除污率来完成，所以对实现全年销售业绩很有信心。在监管当局的三条红线指引下，它将实现比行业平均增长率更快的高质量增长。

就土地储备而言，洪阳地产上半年新增12块土地，总容量301万平方米，储备价格占45%。截至6月底，红阳地产土地总储备为1837.4万平方米，同比增长8.5%，其中权益性土地储备为967.78万平方米。

袁春表示，今年收购的土壤储备商品价值接近650亿英镑，足以支撑两到三年的发展。

在主席的讲话中，曾焕沙说，洪阳在推进国家布局时，更加注重经济基本面。土地储备总量较年末增长8.5%，其中新项目一半以上位于江苏，70%以上位于一、二线城市，近一半通过并购和土地收购获得。

此外，他还预测，下半年仍将是所有企业的挑战，防疫工作将正常化。预计年营业额将同比略有下降，商业房地产业将受到很大影响。虽然购物中心已经恢复营业，但客流和销售量并没有出现爆炸性反弹，而是呈现出缓慢复苏的趋势，预计这种趋势将持续到全年。

去年同期，红阳地产的房地产收入增幅远低于商业和酒店业务，分别为0.2%和20.5%。今年的情况略有不同。在返销的基调下，红阳实现房地产收入93.98亿元，占总收入的97.66%，同比增长153.8%。

但今年上半年，鸿阳地产的商业运营和酒店收入为2.25亿元，仅占总收入的2.34%，同比增长10.4%；投资性房地产的公允价值收入仅为5730.2万元，同比下降79.86%。

鸿阳地产一直强调房地产和商业的双轮驱动战略。这种流行病给商业地产带来了巨大的冲击。未来，公司还将面临拓展商业地产、平衡业务份额、增加收入和改善运营等困难。

在年中业绩会上，袁春仍然强调商业项目的开发要同时强调，要发挥房地产和商业的协同作用，房地产要带动商业排水，商业要带动房地产溢价。

据了解，今年上半年，鸿阳地产已在南京、常州和烟台开设了三个鸿阳广场，并准备开设安庆、合肥、衡阳、扬州、徐州、燕郊、济宁、烟台福山和乐凯、常州大成和凤凰东等11个鸿阳广场。

据一些投资者介绍，今年年初洪阳拿下的安庆项目于6月份开盘，拆迁率接近90%，住宅楼毛利率超过30%，商业区的购物中心已经开工建设。

截至2020年6月30日，红阳已完成856，700平方米的物业，734，500平方米的可出租投资面积和16，782，800平方米的开发中物业。

三条红线或机遇

红阳地产的中期业绩会议仍然无法逃脱媒体对最近三条红线和345政策的质疑。首席财务官沈广平认为这可能是一个机会，红阳有一定的后发优势。这条规则对过去杠杆率高、营业额高、发展快的企业影响更大。

根据年中报告，红阳房地产的净负债率从2018年年中的80.8%下降到2020年年中的68.7%，比去年底的70.4%下降了1.7个百分点，债务减免取得了一定的成效。

此外，截至上半年，红阳房地产的计息负债为321.3亿元，其中一年内到期债务为118.4亿元，占计息负债总额的36.85%。现金和银行存款余额约为182.8亿元，现金负债率为1.54倍，高于去年同期的1.25倍。报告中反映的债务偿还压力并不大。

在债务结构方面，今年上半年，红阳房地产的融资比例呈下降趋势，短期债务从去年底的42%下降到36.8%。此外，开放式贷款融资比重从20%上升到28%，信托融资比重从16%下降到7%。

如果扣除全额保证金质押贷款后的贷款总额为271.6亿元，实际上红阳房地产的短期贷款只有68.7亿元，占25.2%。沈广平接着说道。

他还介绍说，未来红阳地产要加强资金周转，确保投资价值能够降低，使公司的现金流能够在核心一、二线城市得到高质量的扭转，投资将继续集中在核心一、二线城市。

在现金流量方面，熟悉红阳地产的业内人士告诉视点房地产新媒体，红阳地产在此期间的经营现金流量在权益方面为正数。上半年现金净流入134亿元，土地支出62.5亿元，约占收益的47%。

此外，在投资方的现金流量方面，上述人士介绍，洪阳房地产投资的总流入为6.4亿元，主要与合资单位的现金流量有关。从股权融资的现金流来看，贷款流入为147亿元，贷款流出为108亿元，融资的现金流约为25.8亿元。

近年来，随着鸿阳地产规模的增长，其非合并联合项目的数量也在增加。这些项目主要是与主流房地产企业合作，今年他们也开始产生现金流，这实际上对股东的投资回报和收益做出了积极的贡献。

以下是红阳地产集团2020年中期业绩发布会现场答疑记录:

现场提问:由于疫情的影响，上半年一些基准房地产企业的销售增长率同比下降，但红阳地产的销售业绩相对市场有所上升。原因是什么？

袁春:一方面，它是深度栽培策略的体现。上半年，新线和二线的销售份额占86%，集中在高能耗中心城市，这是业绩增长的最基本保证。

二是战略升级，即改进产品的比例逐渐增加，销售价格提高。平均售价已升至14642元/平方米，同比增长13.6%。均价上涨不仅深化了都市圈，强化了中心城市，而且通过提高项目的产品实力，提高了溢价能力。

此外，洪阳的合同支付率也保持在较高水平，支付率达到91%，支付质量和效率保持在行业基准水平。因此，在疫情的影响下，我们仍然可以逐年上升。

现场提问:红阳升级了布局策略。关键调整是什么？调整的原因是什么？

袁春:严格来说，这不能说是一种调整，而是一种延续和优化。首先，它是一个延续。2017年，红阳进行了全国布局，三年后，初步完成了全国布局，进入了大部分大都市地区。因此，现阶段调整战略，深化都市圈，强化中心城市是必然趋势。

首先，江苏做大是不变的，因为江苏的市场成熟度很高，我们在江苏有近20年的发展经验。我们的目标是通过省内联动效应，在未来实现江苏省前五名。从都市区来看，洪阳已经规划了46个地级以上城市，它们分别进入了长江三角洲、山东半岛、成渝、长江中游、中原和大湾区。下一步是继续在这些大都市地区进行培育，核心是成为一个强大的中心城市，通常是省会城市、经济强市或大都市地区的节点城市，所以下一步将是增加大都市地区中心城市的市场份额。

在投资策略上，红阳覆盖的重点城市有南京、杭州、重庆、武汉、苏州、无锡、宁波、青岛、长沙、南昌等。上半年，我们在新的一线和二线城市的销售份额达到了86%，他们也是大都市地区的中心城市，做出了很大的贡献。今后，我们将继续在这一战略的指导下进行投资布局。

现场提问:房地产行业一直是由规模驱动的。自去年以来，许多房地产企业都提出要提高质量和效率。鸿阳地产与其他房地产企业在提高质量和效率方面有什么不同？

袁春:这是行业的发展趋势。首先，房地产行业已经进入全面竞争时代，整个行业的毛利率普遍承压。在这种情况下，企业应该首先从内部寻找增量，所以他们应该提高自己的内部实力。

鸿阳地产提出提高质量和效率。首先，它是两个中心，专注于运营和客户。在业务层面，有两个关键，一是确保现金流的安全性，这是基础。第二个重点是利润，它需要保持稳定的增长，以便有足够的血液为企业的未来发展。在客户层面，我们要做好产品和服务，严格控制和磨砺每个流程的细节，确保每个项目都能如期交付，同时交付产品和服务。

在内部系统性方面，红阳正在强化大规模运营体系，重点整合六大体系，即整合投资和金融研究管理体系，确保投资质量；整合产品开发和施工标准，确保产品质量；供应链系统的整合保证了供应链服务质量的整合；整合运营开发平台，确保项目平台稳定运行；整个营销过程的平台整合保证了销售质量和销售回报的稳定性；服务标准体系的整合保证了服务质量的稳定。

鸿阳始终专注于主渠道，坚持做正确的事情，进一步规范正确的事情，从而达到更好的质量和效率。

现场提问:加速规模扩张会影响公司的流动性和债务结构吗？鸿阳地产目前的债务安全和融资状况如何？

袁春:公司管理层过去一直在思考和重视这个问题，因为从2017年到2019年，公司整体复合增长率为59%，在行业中是比较快的。一是坚持金融约束下的业务发展，希望实现规模、利润和杠杆的平衡，以高于行业平均水平的速度实现高质量增长。

由于公司过去在江苏打下的坚实基础，它有一定的灵活性和空时间来做这样快速的发展。公司总资产首次突破1000亿，收入也大幅增长，规模增长的效果相当显著。净负债率的表现仍在下降，表现出相对稳健的财务和杠杆管理水平。

对于债务结构优化，如果扣除存单质押的低风险融资，短期贷存比只有25%，在业内相对较低且较为健康。公司还保持着相对充裕的现金，现金与债务的比率为1.54倍，因此过去公司非常重视现金储备充裕和短期债务偿还的流动性问题。

最后，鸿阳的融资也有所扩大。今年，它在香港发行了3亿美元和1.55亿美元的美元债券，得到了投资者的认可和超额认购。在国内，我们积极与银行和金融机构合作。以上四点都代表了公司在规模增长的同时，可以通过各种渠道和监控业务指标实现均衡增长。

现场提问:上半年的综合收款率和销售收款率是多少？最近，金融监管层出台了房地产企业三条红线的标准。这对行业有什么影响？红阳如何规避风险？下半年销售目标会受到影响吗？有什么措施来确保下半年销售目标的完成？

沈广平:上半年销售回报率为91%，综合回报率在80%左右。过去，公司一直坚持高质量的销售和现金支付，这在各地区公司得到了很好的实施。

关于这三条红线和“345五”计划的政策取向，我们认为这可能是洪阳的一个机会，因为这三条红线的资产负债率、净负债率和现金短期债务覆盖率都是经过双重扣除的。事实上，红阳在发展的时候还是很注重这些指标的控制，所以净负债率只有68%，现金短期负债率是1.54倍，仍然具有一定的后发优势。这条规则实际上是，

今后，一方面要加强资本周转，确保投资价值能够被消除。在核心的一线和二线城市，公司的现金流可以得到高质量的扭转。这种风险控制是可以平衡的，公司具有很强的抗风险能力。其次，是投资层面，重点是核心的一线和二线城市。

该公司下半年的可销售价值为878亿英镑，剔除率不到50%就能满足下半年的剩余销售目标。我们对全年销售业绩的实现仍然非常有信心，并将在监管部门三条红线的指引下，更好地做好红阳的规模增长、利润和杠杆平衡，实现高于行业平均增长率的高质量增长。

来源：罗马观察报