新型城镇化成扩大内需抓手 碧桂园布局优势凸显

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2020年上半年，新冠肺炎突发的肺炎疫情打乱了正常的经济运行节奏，给各行各业带来了严峻的商业挑战。面对考验，房地产行业积极恢复生产，销售逐步走上正轨。

8月25日，碧桂园发布的中期业绩显示，公司上半年实现股权销售2669.5亿元。在第三方机构统计的全面销售排名中，碧桂园仍保持行业第一的位置。

据了解，碧桂园的销售业绩自3月份以来已经连续5个月增长，7月份同比增长27.52%，达到542.8亿元。

据韩毅智库统计，从已发布业绩预测的企业情况来看，受疫情影响，住房企业的合同销售业绩普遍同比下降，收入增速放缓，利润下降。不过，预计标杆企业的销售业绩将在第三季度实现正增长，并在年内逐步弥补。

值得注意的是，在这场疫情中，三线和四线城市表现出比一线和二线城市更好的销售弹性。这在一定程度上证明了碧桂园深化三、四线城市的战略部署是独特而精准的，也意味着低端市场内需的释放仍将是公司业绩持续增长的强大动力。

月销售额持续增长，回报率远远超过行业平均水平

业绩公告显示，2020年上半年，碧桂园实现营业收入1849.6亿元，毛利润448.9亿元，净利润约219.3亿元，归属于股东的核心净利润约146.1亿元。

韩毅智库表示，当疫情在年初爆发时，房地产企业的销售业绩首当其冲，但随着疫情负面影响的逐步消化，对销售业绩的影响可以在年内逐步得到补偿。然而，为了避免流行病的蔓延，该项目被暂停，原定于今年上半年进行的项目推迟完成。因此，收入和利润的结转时间向后移动，导致营业收入、投资收入和利润的增长放缓或预期下降。由于结转结构，一些企业的利润率下降。

从近几个月的行业表现来看，销售已经变成了V型。以碧桂园月度股权销售为例，除了1月和2月疫情造成月度同比下降外，公司月度销售自3月以来实现了正同比增长，月度累计同比差距逐步缩小。预计8月份将实现累计同比余额。今年下半年，公司的销售额将达到6412亿元，预计年销售额将同比增长10%。

严峻的市场形势考验着房地产企业的财务管理水平，更容易拉大企业之间的竞争差距。从几项关键财务数据来看，上半年碧桂园稳定而深远的经营优势进一步增强。据了解，今年上半年，公司的综合股权收益率仍高达94%，连续五年高于90%。合同签订当年的回报率(股本)为67%，同比增长3个百分点。在疫情期间，碧桂园的回报率仍然远远超过行业平均水平，这表明其运营的稳定性。

截至6月底，碧桂园的可用现金余额为2055.2亿元，另有约3288.1亿元的银行授信额度未使用，现金流量保持充裕。

债务管理也得到了显著优化。今年上半年，碧桂园的计息负债总额约为3420.4亿元，比去年年底下降了7.5%。一年内现金余额与短期计息债务的覆盖率接近两倍，净借款率稳定在58%，与去年同期持平。

值得一提的是，由于对融资窗口期的准确把握，公司融资成本在此期间下降了49个基点，至5.85%。

国泰君安认为，行业的马太效应将进一步显现，更多优质资源将流向盈利能力强、运营效率高的企业。

深入培育三、四线城市，欢迎政策热情

市场波动也使得地区之间的差异更加明显。韩毅智库发现，上半年长三角地区和粤港澳大湾区的整体表现仍处于全国前列，表明房地产市场抗波动能力较强，综合经济发展实力较强、产业支撑充足的地区表现较好。

碧桂园的布局重点正是这些具有可观投资价值的区域。2020年上半年，公司新收购的土地大部分位于传统销售强劲、经济发展迅速的城市圈，其中长江三角洲和粤港澳大湾区占一半以上。

截至6月底，碧桂园在中国已获得约16，698亿元的可交易权益资源，潜在可交易权益价值约为6，706亿元，可交易权益资源总额约为23，404万亿元。在现有资源中，98%位于常住人口超过50万的地区，93%位于人口流入地区，73%位于五大城市群，大部分货物的分配符合人口流动的趋势。

上半年也出现了一个值得关注的分化趋势，即三、四线城市的反攻。根据碧桂园的销售数据，除2月份外，公司布局中的三、四线城市在其他月份实现了同比增长，与一、二线城市相比，出现了不同程度的同比下降。其中，自3月份以来，三、四线城市的销售同比平均增长11%，好于一、二线城市的销售同比变化水平。

可以看出，三、四线城市的销售仍然保持强劲的弹性。

截至6月底，碧桂园已获得1.67万亿元的可交易股权价值，其中8000多亿元是针对三、四线城市的，足够的价值使公司占据了分享新一轮政策红利的有利位置。

更重要的是，经过20多年的深度培育和差异化布局，碧桂园在三、四线城市创造了不可动摇的竞争优势。仲达证券认为，与其他三、四线开发商相比，碧桂园在购买过程的合规性和便利性方面为买家提供了保障，在绿化、公寓布局、配套设施和物业服务等方面具有明显优势，使中低端市场买家购买碧桂园产品的意愿更强；与其他品牌开发商相比，碧桂园通过垂直产业整合、标准化方案和创新建设体系严格控制成本和费用。同时，提出并实施了多项管理措施，促进了快速周转和销售，实现了行业领先的roe。对目标市场的充分把握和独特的护城河将继续支持公司未来的转型和稳定增长。

克里还表示，在疫情形势下，三、四线城市的消费者越来越愿意购买好房子，消费刺激政策和城市化的重叠有利于三、四线城市。碧桂园在三、四线城市的竞争优势越来越明显，丰富的土地储备将为其未来业绩的持续稳定发展提供支撑。

来源：罗马观察报