惠誉：确认太古地产“A”长期外币发行人评级 展望“稳定”

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8月21日，惠誉确认总部位于中国香港的太古地产有限公司(太古地产有限公司，01972.hk)的违约评级为“A”，并期待“稳定”。惠誉还确认太古地产的高级无担保评级为“A”，太古地产MTN财务有限公司发行的中期票据计划为“A”。

评级确认反映了太古地产从其投资性房地产(ip)投资组合中持续强劲的收入。管理层致力于维持稳健的资产负债表，公司的财务状况将保持稳定，流动性将保持良好。新冠肺炎的肺炎疫情将对公司2020年的运营产生负面影响，但公司的评级很高，惠誉预计公司将采取保守的扩张模式。

主要评级驱动因素

中国香港的投资组合日益疲软:惠誉预计，这一流行病将对太古地产的投资组合产生负面影响，尤其是零售租金，其利润在2020年将继续下滑。根据香港零售投资组合报告，由于中国香港的宏观问题，该公司2019年的股本收入下降了10%，而2020年上半年的零售销售额大幅下降。惠誉预计，较低的周转租金和租金优惠将在2020年给零售租金带来压力。

太古地产在中国香港的办公室组合继续创造稳定的收入，占2019年总租金收入的约46%。惠誉认为，高质量的办公地产将比零售地产更加灵活。主要的写字楼项目，包括太古广场、太古广场写字楼、一岛东及太古广场一期，尽管经济环境恶劣，但在上半年仍录得正租金回收及较高租金。

中国的经济复苏正在加速:自2020年3月以来，太古地产在中国的零售投资组合经历了强劲复苏，尽管今年上半年受到了流感大流行的影响。在几个一线城市的高质量地段的高质量知识产权投资组合支持了太古地产的快速复苏。对奢侈品牌的需求增长速度快于惠誉的预测，惠誉预计2020财年下半年将保持稳定。扣除租金优惠后，上半年中国零售物业的总权益租金收入增长2%。整体租金保持稳定。

良好的资产负债表状况:惠誉预计管理层将保持谨慎的财务政策。太古地产充裕的流动性支撑了其强劲的资产负债表，并在市场低迷时期增加了灵活性。太古地产的净负债由2018年的300亿港元大幅下降至2019年的147亿港元，主要是由于两次出售非核心资产的净收益。公司在市场低迷前的撤资策略是改善其财务状况的关键。

评级高于母公司:根据母公司与子公司评级相关性标准，惠誉将太古股份有限公司(以下简称“太古股份有限公司”)之间的关联评级为弱。两家公司都是上市公司，拥有独立的董事会和独立的融资职能。惠誉将太古的综合信用评级定为“a-”。太古地产拥有较强的独立财务状况，因此其idr比太古集团的综合信用状况高一个档次。然而，太古股份有限公司的综合信用状况恶化至“a-”以下，这将导致太古地产的负面评级行为。

评级推导摘要

与同行相比，太古地产的评级处于有利地位。其约10亿美元的知识产权息税折旧及摊销前利润高于联汇房地产投资信托(A/Stable)9亿美元，低于新鸿基地产有限公司(00016.hk新鸿基地产有限公司)20亿美元。太古地产350亿美元的高质量知识产权价值也支持其“A”级评级。太古地产2019年的知识产权息税折旧及摊销前利润/现金利息覆盖率约为8.5倍，其杠杆率(以净债务/知识产权价值衡量)为5.3%，与“A”级同业相当。

关键评级假设

-2020年总租金收入将下降4%，因为租金回复为负数，租金率和租金优惠减少。惠誉认为，收入将在2021年慢慢回到2019年的水平。

-由于房地产销售和酒店业务的恶化，2020年总收入将下降10.7%。

-从2020年到2023年，营业息税前利润将保持在60%左右。

-由2020年至2023年，每年的资本开支约为18亿至37亿港元，以支持管道的发展。

-股息政策保持不变。

评级敏感度

可能单独或共同导致惠誉采取积极评级/上调行动的未来发展因素包括:

-惠誉预计，在太古地产在mainland China的投资组合达到临界值之前，它不会在未来12-18个月采取积极的评级行动。这将使公司实现有意义的租金收入地域多元化。

-任何上调都需要根据太古集团的综合信用状况提高至“A”。

可能单独或共同导致惠誉采取积极评级/上调行动的未来发展因素包括:

-太古股份有限公司综合信用状况恶化至“a”以下。

-太古地产的知识产权息税前利润/总利息支出持续低于4.0倍。

-在mainland China大规模扩张，改善执行和财务风险。

-太古地产的净债务/知识产权价值继续超过30%。

流动性和债务结构

充足的流动性:截至2020年6月底，太古地产的现金余额为112亿港元，其无准备金的承诺信贷额度为92亿港元，足以支付其32亿港元的短期债务。该公司的债务是无担保的，这使得它在融资选择上很灵活。

该公司通过银行贷款或来自第三方的中期票据为这些债务进行再融资，从而减少了对太古金融有限公司债务融资的依赖。目前，所有未偿债务都来自第三方。债务分配也很好，一年内到期的债务不超过25%。

来源：罗马观察报