无数老人 倒在了这个骗局之下

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“以房养老”是互惠互利的契约，更是市场经济的美德！

博弈论的一个关键点是，你在做决定时应该考虑到对手的反应，千万不要把对手当成傻瓜。

虽然“老人院”已经发挥了一点坏，但“老人院”模式本身仍然有前景。

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用房子来赡养老人是一件好事

在春晚散文《钱不坏》中，小沈阳说了一句“名言”:“人最痛苦的是人走了，钱没花。”既然钱是你不能带走的东西，而且你死的时候也不能带走，理论上讲，一个人死的时候把他所有的钱都花掉是最好的消费策略。

对于一个即将退休或已经退休的老人来说，工资收入明显减少，而生活费用和各种养老费用却不断增加。此时，一个体面而安宁的晚年的关键是平衡收入和支出，把“死钱”变成“活钱”，或者今天花掉明天的一部分钱。

对大多数老年人来说，最大的“死钱”当然是房地产。根据西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》，中国住房占家庭财富的比例接近80%。

一个住在一线城市的老人可能没有多少现金收入，但即使他名下有一栋老房子，也值几百万甚至几千万。但是，资产只有变成现金才能消费，否则，即使坐在地上，也仍然是“负资产者”，即所谓“有房富者，有现金贫者”。

那么，有没有办法实现老年人拥有的财产，使老年人能够提前得到福利，改善他们的老年生活呢？是的，这就是所谓的“老年住房”。

其模式如下:老年人与金融机构签订合同，并将名下财产抵押给金融机构。然后，在一定时间内，金融机构每月支付给老年人一笔现金。约定期限届满后，金融机构不再支付现金，房产将以老年人的名义转移给金融机构。

这所房子原本是属于老年人的，但现在它已经成为一个金融机构，通过分期付款(抵押贷款)从老年人那里“购买”房子的产权。因此，这种模式通常被称为“反向抵押”。

有一种类似的模式，即老年人把他们的房子卖给金融机构，然后金融机构把房子租给老年人。扣除月租金和相关费用后，住房销售收入由金融机构以现金形式支付给老年人。

“老年住房”的实质是将房地产折价为现金流量，通过合同将未来收入与当前收入进行交换。这是一个金融创新产品，也是一件好事。

“老人院”模式早在20世纪30年代就起源于荷兰，后来在美国、英国、新加坡和日本得到广泛推广。

02

为什么中国的老年住宅受到冷遇？

2000年，中国65岁及以上人口比例达到7%。按照联合国的标准，中国从2000年开始进入老龄化社会。

目前，中国的平均预期寿命为77岁，而北京和上海的平均预期寿命超过80岁。随着时间的推移和社会的发展，会有越来越多的老年人，他们会活得越来越长。一些专家认为，中国已经进入长寿时代。

假设一个人在20岁开始工作，在60岁退休，他(或她)将在他的老年再度过20年，基于80岁的预期寿命。到2030年，中国将有大约3-4亿老年人，他们将无薪度过20年。这不仅是一个巨大的市场，也是一笔巨大的支出。

随着人口老龄化和社会保险负担的增加，“老年住房”模式无疑充满了巨大的魅力。

对于老年人，它提供消费者保护并提高生活质量；对于金融机构来说，它能重振现有资产并提供稳定的现金流，这可以说是一种资产证券化产品；对政府来说，它减轻了社会保障的负担，有利于社会稳定。

总之，“以房养老”是一个双赢的互利契约，甚至是市场经济的美德！

“老年住房”有很多好处，政府当然高度重视。早在2003年，中国房地产开发集团董事长孟晓苏就致信中央委员会，要求在中国实施“家庭养老”模式。

2007年，上海率先推出了“以房养老”的模式，即65岁以上的老年人可以将自己的住房出售给上海公积金管理中心，由该中心将住房出租给老年人。

2013年9月，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“老年人住房反向抵押养老保险试点项目”，即所谓的“逐户养老”模式。

2014年，原中国保监会正式启动“以房养老”试点工作。第一批试点地区包括北京、上海、广州和武汉，然后试点地区扩大到所有直辖市、省会城市以及江苏、浙江、山东和广东的一些地级市。

2018年8月，中国保险监督管理委员会发布《关于扩大老年人住房反向抵押贷款养老保险范围的通知》，最终在全国范围内推广“户对户养老”模式。

尽管政府热情高涨，但市场反应冷淡。截至2019年9月，“户对户养老”保险作为一种新型保险，仅由幸福人寿和人民人寿销售，在中国只有129份有效保单。

既然“老有所居”对老年人来说是一件好事，金融机构和政府能实现双赢，为什么却被市场冷遇？有四个主要原因。

首先，住房产权不是独立的。许多老人的房子不是自己拥有的，而是在那些日子里自己支付的，然后挂在他们孩子的名下，这通常是父母为他们孩子的未来提供的一种物质保障。即使你独自拥有它，因为你和你的孩子住在一起，一旦房子被金融机构拿走，孩子的住所就是一个新问题。

第二，70年的“期限”带来了产权的不确定性。虽然法律规定房子的所有权在70年后会自动更新，但是更新它要花多少钱？这个问题还没有真正从制度上解决。这使得很难确定房屋的抵押价值，这当然会影响现金流的实现。

第三，传统文化的惯性。许多老人认为作为父母，他们总是给孩子留下一点财产。房地产是最重要、最耐用的财产，可以传给子孙后代。如果孩子们不富有，他们卖掉房子后很难安度晚年，也不能用钱“安顿下来”。

第四，关于“为老年人提供住房”的欺诈导致了这种金融创新模式的污名化，使公众远离“为老年人提供住房”。这可能是最重要的原因。例如，2019年，中安民生养老服务有限公司的“挨家挨户养老”产品《雷雨》被600多个客户欺骗，涉及资金超过10亿元。当时，该公司的实际控制人李嘉豪等88名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

同年，北京李和姬敏投资有限公司的“家庭养老”产品爆炸，该公司因涉嫌非法吸收公众存款被警方提起刑事诉讼。近日，Caixin.com报道了该公司遭遇雷雨后的产权纠纷，这再次引起了公众的警惕。

03

如何玩老年住房的骗局？

“以房养老”作为一种金融创新模式，在美国、英国等发达国家得到了广泛推广。为什么它在中国被当作一个骗局？说到底，是欺诈组织利用了信息不对称，钻了法律法规的空子，把一份正常的贷款合同变成了一份不完整的合同，这让受伤的老人没有办法投诉，甚至钱是两空.

事实上，一个典型的“老屋”骗局通常是用七把斧子玩的。

第一步，贷款和金融机构(骗子)找到老人A(房子的主人)，说服老人加入“逐户养老”计划，具体来说就是以他们的名义抵押房子，然后从第三方贷款，把贷款交给贷款机构，购买他们提供的金融产品，从而获得更高的回报“稳中求进，不亏”。现阶段，贷款机构提供的理财产品回报率不高，比如年化回报率约为5%。如果它太高，比如说30%，它将被直接视为说谎者。这就是骗子的“聪明”！

第二步，贷款机构找到投资者(参与局的个人、贷款机构的员工或其关联企业)并向老年人a提供抵押贷款。贷款的名称是“购买生产设备”或“商业交易”(这里应该有一个铺垫)。这种贷款的利息很高，例如年利率为18%，但利息不必由老年人承担，而是由贷款机构偿还。因此，贷款机构向A老人提供理财产品的收入不仅是上述的5%，还包括贷款机构垫付的贷款利息，合计超过20%。

第三步，A长老将抵押贷款放入贷款机构(实际上是投资者直接将其划入贷款机构的账户)购买理财产品，然后贷款机构定期将理财收入支付给A长老..这时，小心翼翼的老年人可能会问，贷款机构会拿走自己的抵押贷款吗？会有投资风险吗？这时，贷款机构会告诉老人一个誓言:这笔钱主要用于资本市场投资，投资经理经验丰富，或者借给暂时需要流动资金的商人，对方已经抵押了房地产。这消除了老人的疑虑。

第四步，当你到了这里，聪明人可能会想贷款机构会为老年人的理财收入和投资者的高利息支付多少。事实是，贷款机构再次找到了老B，说服他加入“挨家挨户养老”计划，抵押了他的财产，然后以“购买生产设备”为名，向监管不严的中小银行借钱，然后用银行贷款分别支付两个老人和投资者的理财收入和利息。

第五步，如果以上四个步骤能够持续自我循环，那么这个“传递包裹”的游戏就不会被戳破。然而，当“拆东墙”未能“补西墙”时，资本链断裂了。贷款机构无法为所有老年人和投资者提供经济利益或利益，他们要么逃跑，要么违约，这被称为“雷霆”。

在第六步，最初的投资者开始收集债务，并要求法院以正常的贷款合同为由，命令将老人的财产转移到他自己的名下。此时，老人甲肯定会抱怨，说三方已经同意由贷款机构支付按揭利息，但这份私人协议并没有成为正式合同，所以法院无法确认这是财务欺诈。当然，投资者会极力否认，甚至指责A老头私自拿业务资金购买理财产品，受骗是自作自受！至于投资者和贷款机构之间的关系，往往很难证明双方是否串通。

悲剧发生了。老人收到了two/きだよききだよ/of的钱(经济收益)。他不仅没有从贷款机构获得后续的财务收益，而且房子很可能被判给了投资者。

事实上，不管合同有多完美，总会有漏洞，但不管狐狸有多狡猾，它都会露出尾巴。在以上七个步骤中，打破骗局最关键的一步是第二步。

如果老人A与投资者之间的抵押贷款合同表明，其目的是购买理财产品，而不是制造假货(以“购买生产设备”为名)，那么监管部门以后可以认定该合同有欺诈嫌疑，并根据现有情况宣布抵押贷款合同无效。

正因为贷款的目的无法确认，贷款合同变成了一份不完整的合同，事实上无法保护老年人的合法权益。

事实上，即使没有经验，博弈论也有助于识破骗局。博弈论的一个关键点是，你在做决定时应该考虑到对手的反应，千万不要把对手当成傻瓜。

想想吧。贷款机构支付给老年人和投资者的总回报超过20%。哪个明星基金经理可以保证你有20%的回报率，不包括他自己的报酬？如果有什么好事会让世界失去它的馅饼，为什么贷款机构不直接向投资者借钱，而是向老年人借钱？

即使你没有投资和财务管理的经验，你也应该听听广告上说的“没有中间人赚得差价”？结论是，下次你看到20%的回报率，你会直接把对方当成骗子。虽然这个方法很粗糙，但是绝对有效！

虽然“老人院”已经发挥了一点坏，但“老人院”模式本身仍然有前景。就像瑞迅咖啡破产一样，咖啡行业仍然是一个好行业。

如果我们在签订合同时多注意，少碰运气，监管当局通过监管交易来减少信息不对称，那么“老年住房”仍然值得乐观。

来源：罗马观察报