穆迪：确认首创置业“Ba3”企业家族评级 展望“稳定”

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8月19日，穆迪确认了02868.hk首创置业有限公司的“BA3”企业家族评级。

与此同时，穆迪确认了资本房地产子公司的以下评级:

1.国际金融中心房地产有限公司(以下简称“国际金融公司”)的“B1”财务报告

2.中央广场发展有限公司(以下简称“cpd”)中期票据(mtn)计划(“p)b1”由高级无担保临时评级支持。

上述中期计划由国际金融公司担保，并由资本财产公司提供的维护协议支持。Cpd和ifc是资本房地产的全资子公司。

上述公司的前景是“稳定的”。

穆迪高级副总裁彭明伟曾表示:“评级确认反映了我们的预期，即首创置业的经营业绩将保持基本稳定。”

彭明伟曾补充说:“同时，我们预计首创集团有限公司(“首创集团”)支持首创置业的意愿和能力将保持不变。”

评级基础

资本地产的“ba3”CFR反映了其独立的信用状况和两个次级级别的提升，这是基于穆迪的预期，即鉴于资本地产对母公司的战略和经济重要性，公司将在必要时继续从资本集团获得强有力的财务和运营支持。

首创置业的独立信用状况考虑到了公司的(1)中等业务规模，(2)一线城市的优质土地储备，(3)政府支持项目的良好准入，(4)高债务杠杆率。

穆迪预计，在未来12-18个月内，首都房地产的合同销售额将保持在800亿元左右，与2019年的水平相似，尽管由于疫情的影响，2020年上半年的合同销售额下降了17%，至340亿元。

穆迪预计，该公司将加快其销售计划，并于2020年下半年在杭州、苏州、上海、昆明和郑州推出新产品。

未来12-18个月，资本地产的收入/调整后债务比率将从2019年的18%小幅上升至21%-23%，因为收入增长将超过债务的适度增长。债务的适度增加是公司减少土地收购以控制债务杠杆比率的结果。

然而，在未来12-18个月内，凯投地产的息税前利润/利息保证倍数将从2019年的1.45倍小幅降至1.25-1.40倍，因为利润率的下降将抵消收入增长的影响。但是，这些信用指标仍然符合首创置业的独立信用状况。

资本集团为资本不动产提供支持的能力体现在其“baa3”发行人评级和穆迪预期资本集团将在2021年逐步实现去杠杆化并改善其独立信用状况。

这两个子层次的推广考虑到了首创集团以往的记录:(1)支持首创置业获得高质量的项目，特别是在北京；(2)资产注入；(3)财务支持，如涵盖资本财产在岸债务偿还的担保，以及由资本集团提供的维护协议，以支持由cpd发行并由国际金融公司担保的mtn计划。

资本财产有足够的流动性。穆迪预计，该公司的现金持有量，加上合同销售收入(不包括基本经营现金流项目)，可以满足其未来12-18个月的再融资需求和承诺土地付款。

鉴于其国有企业背景，资本地产也可以很好地进入在岸和离岸资本市场。

穆迪还确认了国际金融公司的“B1”财务报告。

国际金融公司的“B1”财务报告反映了其独立的信贷实力和一个次级水平的提升，这是基于其母公司资本房地产和最终母公司资本集团(如有必要)的预期财务和运营支持。

国际金融公司的独立信贷实力反映了其业务规模小、资本基础弱和财务指标弱。

穆迪对资本财产和资本集团可能提供的支持的评估基于:(1)资本财产对国际金融公司的100%所有权；(2)首创置业和首创集团向国际金融公司提供金融支持的过往记录。

国际金融公司有足够的流动性。穆迪预计其现金持有量和运营现金流将在未来12-18个月内满足其再融资需求。

在评估资本资产的治理风险时，穆迪认为(1)资本集团拥有资本资产的大部分所有权(由北京市政府管理和监督)；以及(2)香港联交所上市公司的《企业管治常规守则》的披露规定及企业管治标准。

可能导致评级上调或下调的因素

资本地产的“稳定”前景反映了穆迪的预期，即(1)公司的信用指数将保持基本稳定，(2)资本集团提供支持的可能性将在未来12-18个月保持不变。

如果(1)资本资产表现出稳定的销售增长，(2)公司对土地收购采取更加谨慎的态度，(3)息税前利润/利息保证率提高到2.5倍以上，(4)资本集团为资本资产提供支持的独立能力增强，穆迪可能会提高资本资产的评级。

但是，如果公司(1)合同销售额下降，(2)利润率大幅下降，(3)流动性状况受损，或(4)财务指标下降，且息税前利润/利息保证率继续下降至1.25-1.50倍以下，首创置业的评级可能面临下行压力。

如果首创集团的评级被下调，或者有迹象表明首创集团的支持被削弱，也会给首创置业的评级带来压力。

国际金融公司的“稳定”前景反映了穆迪的预期，即在未来12-18个月内，(1)公司的业务状况将保持稳定，(2)资本房地产和资本集团提供支持的可能性将保持不变。

穆迪可能会提高国际金融公司的评级，如果:(1)国际金融公司改善其规模和地域多样化，从而减少其销售和收益的波动；(二)改善财务状况；(3)资本财产和资本集团的评级提高。

另一方面，如果资本房地产的评级降低，国际金融公司的评级也将相应降低。

此外，如果有证据表明资本地产和资本集团的支持被削弱，或者国际金融公司对资本地产和资本集团的战略重要性降低，则可能对公司的评级产生负面影响。

首创置业有限公司成立于中国，是一家住宅房地产开发商。首创置业成立于2002年，是母公司北京创业投资集团有限公司的主要房地产子公司..首创置业于2003年在香港证券交易所上市。首创集团是首创置业的最大股东，截至2019年12月30日，持有首创置业54.47%的股权。新加坡政府投资公司也是资本财产公司的主要股东，截至同日持有该公司4.02%的股份。

国际金融中心房地产有限公司于2000年在英属维尔京群岛注册成立，是首都房地产的全资子公司。国际金融公司是一家海外投资控股公司，在中国有房地产开发项目。

来源：罗马观察报