昆明“别样幸福城”烂尾多年：当初为做婚房 如今孩子都上小学

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为了成为一个婚房，我在2014年购买了4号地块的房子，合同约定在2015年7月交付。第二年，我听说这个项目还没有完成。张悦说:“六年来，我有两个孩子，大一点的都要上小学，但房子还没完工呢！”

最近，昆明连续几天下雨，已经让住在另一个幸福城市4号街区未完工程业主家里的30多户人家泡在水里。许多业主希望政府能敦促各方恢复工作，交出房子。

知情人士告诉《中国证券报》记者，该项目未完工是因为建设单位要求支付工程款，被开发商以施工进度未达到约定的工程进度为由拒绝，并发现施工项目存在质量问题；建设单位因为没有拿到工程款而停工，工程被搁置，导致工程未完工。

这个问题似乎没有解决办法，但事实上有一个解决办法。《中国证券报》记者采访了各方当事人，了解到只要各方当事人愿意协商，项目就可以重振旗鼓，4号地块的业主就可以实现“居者有其屋”。

等待恢复工作

“我买房子已经6年多了。我希望这个项目能尽快恢复工作。”幸福城4号地块的所有者张悦(化名)告诉《中国证券报》记者。

其他幸福城项目位于昆明市官渡区上苜蓿村，属于官渡区上苜蓿村城中村改造项目。该项目位于昆明市石楠区吴家坝中央商务区核心区，规划用地面积约390亩，共8个地块。目前1-3号地块已经竣工交付使用，但产权证尚未办理；第五区也已基本建成并交付使用；地块6、7和8尚未开发。4号地块主体已经封顶并与水隔离，但房屋尚未移交。

“为了成为一个婚房，我在2014年购买了4号地块的房子，合同约定在2015年7月交付。第二年，我听说这个项目还没有完成。我回到昆明和其他业主给街道办事处和官渡区人民政府反馈。我希望政府部门能够大力协调，推动建设单位尽快恢复工作。”张悦说:“六年来，我有两个孩子。大的要上小学，但房子还没完工！”

日前，记者走访了四号地块项目，走进项目办公室，门对面是一面红色背景上写着“欢迎四号地块业主回家”的横幅。其中一栋楼被更多的业主占用，窗户被布和纸板覆盖。在一楼，主人将木板的一端连接到窗户上，并做了一个面向台阶的“楼梯”。通过这块木板，你可以直接从窗户进入客厅，房间里散落着一些生活用品。

由于该项目已完成多年，建筑物周围杂草丛生，砖块、水槽和管道散落在院子里，地上到处可见裂缝。

“谁愿意搬进来？他们都是无助的。”许多业主表示，由于疫情，旅游业前景黯淡，收入无法承担房租和生活费。绝望之下，租来的房子搬进来了。最近几天，昆明下了很多雨，雨水淹没了项目办公室业主居住的房子，甚至还有锅碗瓢盆漂浮在水中。

有些业主希望政府能继续积极谈判，推动复工和交房，而另一些业主则表示，如果中国铁建愿意出钱兴建，也可以避免未竟事业，实现业主“居者有其屋”的愿望。

争议是有分歧的

根据《中国证券报》记者实地了解到的云南省高级人民法院(“云南省高级法院”)的判决，另一个幸福城市的4号地块原计划开工日期为2013年2月，实际开工日期约为2013年5月。2013年12月，中国铁建首次停工，2015年8月，全面停工。

记者了解到，虽然该项目已经完全停工五年，但业主并没有完全了解停工的原因。

一位知情人士表示，2012年12月，小安公司与中国铁建签署了4号地块的施工合同，并同意根据工程进度付款。2013年12月，中国铁建向小安公司上报了月度工程进度，并要求小安公司支付相应款项。小安公司拒绝了中铁建设的要求，理由是施工进度尚未达到合同约定的付款条件。后来，在2014年春节前，小安公司支付了部分项目资金。

据知情人士透露，2014年4月，监理单位和相关方发现建设项目存在质量问题，并反馈给中铁建设有限公司，希望进行加固修复。中铁建设有限公司没有对其进行加固和维修，而是继续施工，并在一段时间后提出按月付款的要求。小安公司主张合同中约定的内容，拒绝按月付款。2015年8月，中国铁建全面停工。

据有关人士透露，中铁建工停工后，小安公司支付了部分款项，希望中铁建工能够复工，但双方并未达成协议。

对此，记者询问了中铁建设不同幸福城市项目的负责人。该负责人表示，停工的原因是小安公司没有支付项目资金。负责人没有回复上述知情人提及的付款细节。

据知情人士透露，由于工程款纠纷，中铁建设向云南省高院起诉小安公司，申请查封4号地块未售房屋及地下停车位，该部分价值约5.2亿元。

上述知情人表示，小安公司向中铁建设有限公司支付的项目资金来源于出售4号地块房屋的款项，资金来源在被查封后被切断。小安公司以房地产抵押融资，但资金远远不够。中国铁建拒绝提前开工，先启封工程，僵局导致工程未完成。

判决书显示，一审时，小安公司反诉中铁建设，要求中铁建设继续履行合同，对不合格工程进行加固修复。另一方面，中铁建设主张确认工程进度款的要求，以及是否享有4号地块的优先受偿权。

对于小安公司主张的工程质量问题，云南省高级法院认定该工程无法修复的费用约为303.99万元，因工程质量问题进行加固修复的评估费用约为5803.54万元。

该判决表明，云南省高级法院要求双方继续履行合同协议；小安公司向中国铁建支付了剩余的工程进度款约8538.5万元；中铁建设有限公司应对不合格项目进行加固和修复，达到合格要求后立即恢复工作。

之后，中铁建设向最高人民法院提起上诉，小安公司没有支付剩余的工程资金。中国证券报记者获悉，该案目前正在审理中。

质量问题或分包

根据该判决，小安公司不仅提到了中国铁建建设项目存在的质量问题，还提到中国铁建未经其同意，以劳务分包的名义违法分包。

云南高院曾要求中铁建工提供相关劳务分包合同，但中铁建工未提供合同，云南高院判定该部分违约金为200万元。

记者了解到，中国铁建与第三方公司签订了很多劳务分包合同，但分包内容不限于劳务，有些合同包括基础底板、基础和基础梁等。

其中，中国铁建与重庆仲博建设劳务服务有限公司(以下简称“重庆仲博公司”)签订的名为“四号标段主体结构二段”的劳务分包合同称，中国铁建同意“将昆明市官渡区上浔村‘城中村’改造工程中四号标段(4-4、4-5、4-6、4-7号楼及相应地下室)主体结构劳务分包出去”。合同范围包括:基础垫层、基础开槽、基础及基础梁、塔吊基础等。工程质量标准是昆明春城杯质量工程奖的质量保证标准。承包方式包括承包劳动力、辅助材料和中小型机具。该项目包括合同范围内的采购和供应、施工、测试、保护、维护及相关工作。

北京金律师事务所主任在接受《中国证券报》采访时表示，根据几个合同模板和内容，该项目可能会分成几个部分进行分包。

王雨辰表示，住房和城乡建设部《关于认定和查处建筑工程施工承包违法行为管理办法的通知》中的违法分包范围包括“建筑施工总承包单位在建筑施工总承包范围内将工程主体结构施工转包的行为。其他单位，钢结构项目除外。”

《中国证券报》记者了解到的另一民事判决显示，中国铁建分包的一家劳务公司曾将工作分包给个人，而个人又分包给个人。

到目前为止，许多业主对4号地块的开发建设资金去向提出质疑。记者从有关部门了解到，2007年，小安公司与一个单位达成了定向开发合作协议，小安公司利用苜蓿村150亩自有完善土地为该单位修建了一套安置房。2009年，根据有关部门对城中村改造的要求，项目开发规模从150亩扩大到390亩左右。

之后，在土地挂牌价格审核中，原土地价格150万元/亩提高到580万元/亩，加上其他费用，项目开发成本增加到6800元/平方米，上述安置用房的约定售价为4200元/平方米。

据另一位知情人士透露，在调控政策的背景下，小安公司原来的融资金额有所减少。为了促进项目建设，通过高成本融资提高了相关费用。

一些业主还质疑小安公司可能会将其他幸福城市的开发资金转移到扬中海项目，导致资金短缺。一些业主还表示，扬中海项目是在2007年收购的，比其他幸福城市早了很多年。

最大的债权人希望各方都能谈判

记者了解到，中国信达云南公司目前是小安公司的最大债权人。小安公司在前期融资时将1、2、3、4、5号地块抵押给中国信达云南公司，后者享有上述地块的优先受偿权。同时，中国信达云南公司从相关公司接管了小安公司的债务，并于2018年申请第一轮查封6号、7号和8号地块，之后与小安公司达成和解，并有条件地延长了债权。

“2018年6月，我们带领云南保利与小安公司进行了多次谈判，同意小安公司成立新公司，将6号、7号、8号地块转让给新公司名下，云南保利将收购新公司的全部股份。6号、7号和8号地块的价值约为6.29亿元。如果云南保利完成收购，它可以从中拿出1亿元人民币，交给官渡区人民政府，专门用于修复幸福城1-5号的不同地块。建筑；另外，6号地块规划调整的土地出让金和滞纳金为1亿元。”中国信达云南公司负责人表示，如果资金不足，中国信达云南公司愿意将4号地块价值的一半给项目资金，以振兴另一种幸福城市的整个项目。

“但问题是，2019年8月，另一幸福城项目1号、2号、3号、5号的建设单位江苏中兴公司以小安公司未按时支付工程款为由，申请等待查封6号、7号、8号地块。在官渡区人民政府的协调下，我们与江苏中兴公司进行了多次谈判，希望解除查封，让云南保利完成收购，但都没有成功。同时，对中铁建设的查封无法解除，小安公司无法出售房屋和车库，因此没有资金支付江苏中兴公司的项目资金。”上述负责人说道。

该负责人进一步表示，只要江苏中兴公司能够解除对第6、7、8号地块的等待查封，而有意申请查封第6、7、8号地块的债权人能够后退一步，让云南保利完成对第6、7、8号地块的收购，让资金介入，中国信达云南公司愿意解除对另一类幸福城市所有地块的查封。与此同时，中铁三局解除了对4号地块上可售房屋和车库的查封，并将这部分销售款用于偿还中铁三局和江苏中兴公司的项目资金以及其他债权资金和项目资金需求，可以振兴整个幸福城。

负责人说，这不是偿还债权人的钱。我只是希望大家能考虑一下其他幸福城市的5000个业主，先解决业主的住房问题，然后索赔债权。"昆明几个未完成的项目重新焕发了生机，与债权让与不无关系."

来源：罗马观察报