标普：升华南城长期发行人信用评级至“B” 展望“稳定”

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8月12日，标准普尔将中国南方城市控股有限公司(01668.hk华南城市)的长期发行人信用评级从“b-”上调至“b-”，并将未偿高级无担保票据的长期发行评级从“ccc+”上调至“B-”。

标准普尔认为，华南城市向快速客户周转业务模式的转变正显示出一些积极成果，并将带来可持续的房地产销售和稳定的经常性收入，以支持其杠杆率的提高。

标准普尔预计，这家总部位于中国的综合物流和贸易中心运营商将继续为其短期到期债务进行再融资，这些债务主要由银行贷款和由项目或投资性房地产支持的离岸票据组成，尽管该公司的流动性状况仍不理想。

“稳定”的前景反映了S&P的观点，即在未来一到两年内，通过严格的土地收购，华南城市将继续保持合同销售额和经常性收入的适度增长。

S&P提高了评级，因为华南城市房地产销售的快速周转对运营和财务产生了积极影响。标准普尔认为，在未来两年内，华南城市将在多用途商业地产和住宅项目的规模和持续销售流入方面拥有更多优势。公司的经常性收入(主要与贸易中心业务相关)也将保持稳定增长，这是因为基础设施的改善和贸易中心附近已建成住宅物业的增加带来了人口流入的增加。

S&P方面继续认为华南城市缺乏流动性。截至2020年3月，目前的资金来源只能满足使用额度，因为其短期债务余额约为149亿港元。换句话说，标准普尔认为，华南城市应该能够管理第二好的流动性状况，因为其40%的短期债务由投资性房地产支撑，这将使其合理且直接地延长一段较长的时间。该公司获得了大量长期银行贷款，这有助于将截至2020年3月的债务加权平均到期日提高至略高于两年的水平。

标准普尔认为，离岸融资仍将占南城融资的很大一部分。考虑到规模和相关的高额利息支付，离岸融资将成为公司评级的制约因素。此外，尽管华南城市的商业模式转型已经取得初步成功，但其市场地位，尤其是在住宅领域，远不如大多数同行稳定。这给华南城市带来了运营风险和额外的评级限制。

标准普尔认为，华南城市的经常性收入对公司来说具有很高的“粘性”和稳定性。虽然有些来源不是传统的租金收入，但可能来自周转租金，其物业租赁、物业管理、仓储、物流和直销店等商场运营都是粘性的，而华南城市是项目所在地租户的主要服务提供商。标准普尔预测，即使不包括2021年和2022年的物业管理费用，经常性收入仍将是一个重要来源，覆盖华南城市60%的利息支出。

华南城市获得的政府补贴也支持其现金流和收入，但由于贸易中心运营投资减少，补贴规模正在缩小。

标准普尔认为，未来两年，多用途商业地产(即“公寓”)的发展将对公司的合同销售做出越来越大的贡献。尽管中国南方城市的住宅用地储备正在萎缩，但它仍足以提供略多于两年的开发用地。这些商业地产可能会受到政策风险、投资需求和低通过率的影响，但在过去的两三年里，华南城市在上述销售类型方面取得了一些成绩。截至2020年3月，S&P估计华南城市的可销售资源在500亿至550亿港元之间，主要分布在南昌、郑州和Xi。

标准普尔认为，随着利润率较低的商业用地公寓产品销量的增加，华南城市的高利润率将随着产品结构的变化而下降。标准普尔估计，在2021年和2022年，其总毛利率将略微下降至40%-42%。鉴于华南城仍以非常低的成本在其项目所在地购买土地，S&P预计其盈利能力将保持较高水平，不太可能进一步下降。

标准普尔认为，令人满意的销售和不断增加的经常性收入，加上有控制的土地收购，应该会给华南城市带来适度的正营运现金流，这将使其能够在未来两年减少债务。在近160亿港元合同债务的支撑下，华南城市的收入增长也应该有助于该公司继续去杠杆化。标准普尔估计，华南城市的杠杆率(以债务/息税折旧摊销前利润比率衡量)将保持在较高水平，但在2021和2022财年将略微提高至7.4-7.9倍，在2020和2019财年将提高至8.7-9.5倍。

“稳定”的前景反映了S&P的观点，即在未来一到两年内，华南城市将保持合同销售额和经常性收入的适度但稳定的增长。标准普尔还认为，该公司将保持土地补充的纪律，因为该公司不打算成为一个纯粹的开发商。在S&P的基本假设下，S&P预计公司的债务/息税折旧摊销前利润比率在未来一到两年内将保持在7.0倍到8.0倍之间。

如果公司债务/息税折旧摊销前利润比率保持在9.0倍以上且没有改善的迹象，或者息税折旧摊销前利润利息覆盖率明显低于1.5倍，S&P可能会下调华南城市的评级。这可能是合同销售或项目交付下降以及大规模债务融资收购的结果。

如果南城的流动性来源和使用额度减少到1倍以下，或者其加权平均到期日保持在2.0年以下，S&P也可能下调其评级。如果华南城在为其到期的大量短期债务进行再融资时面临困难，其评级也可能会降低。

在接下来的12个月里，空厅的评级上调是有限的。然而，如果:(1)公司的合同销售和经营业绩提高，使其规模更接近“b+”同业，标准普尔可能会提高华南城市；(2)华南城市的杠杆率(按债务/息税折旧摊销前利润比率计算)提高到近5倍，流动性进一步提高，流动性来源与使用金额之比超过1.2倍。

来源：罗马观察报