恒大物业引入235亿港元战投！香港富豪刘銮雄家族力挺 马云马化腾红杉资本撑

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8月13日晚，中国恒大宣布，其物业管理业务将引入235亿港元的战略投资，以支持其发展。

公告显示，此次推出的战略投资者阵容豪华，包括中信、光大控股等大型央企，马云持有的云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。

受此消息影响，中国恒大今日早盘开盘越来越高，随即陷入震荡。截至午盘收盘，中国恒大的股价上涨5.58%，至22.70港元，市值为2965亿港元。

图像来源:风

准备上市

根据公告，恒大地产计划引进14名战略投资者，其中个人投资者陈凯云认购5.373%的股份，支付对价45亿港元，是认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者。

图片来源:公司公告

陈凯云是香港亿万富翁刘銮雄的妻子。截至2019年中国恒大年报末，刘銮雄家族持有中国恒大8.87%的股权。

根据公告，此次交易完成后，恒大地产将由战略投资者持有28.061%的股份，恒大集团持有71.939%的股份，并将继续作为恒大集团的间接非全资子公司。

截至2019年底，恒大地产税前利润约为12.34亿元(人民币，下同)。截至2020年6月30日，恒大地产未经审计的净资产总额约为27.73亿元。

根据恒大地产运营主体金碧地产官方微信公众账户发布的信息，公司拥有近7万名员工，管理的项目超过1200个，覆盖全国280多个城市，合同管理面积约5亿平方米。管理形式涵盖中高档住宅、甲级办公楼、旅游综合体、城市综合体、学校、俱乐部和体育中心等。

据嘉里数据，截至2019年底，金碧物业管理面积达到3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科地产、碧桂园服务和色彩生活。

此前，中国恒大在7月31日宣布，正在考虑将集团的物业管理服务及相关增值服务分拆，并在香港联交所独立上市。

“引进战略投资者是为了准备上市。首先，中国恒大是一家大型高成长企业，其房地产开发将得到更多支持，包括红杉资本、腾讯等。，并对房地产领域的相关股权投资感兴趣。此次认购也表明了对恒大地产的乐观态度；其次，它可以引导小股东积极持股，支持房地产行业上市。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

地产股受到资本市场的青睐

由于资产结构轻、现金流充足的优势，近年来地产股受到资本市场的青睐。

今年以来，房企拆分物业管理业务的热潮仍在继续。例如，6月24日，三家地产公司在香港提交了上市申请，一家地产公司的上市申请材料被接受。

据不完全统计，仅今年上半年，香港就有约21家房地产企业分拆物业管理业务并提交招股说明书，大部分成功上市的物业企业超额认购超过100倍。今年上半年，港股中的地产股大幅上涨。

此前，融创服务在香港证券交易所提交了一份招股说明书。至此，“碧万恒荣”四大地产企业只有万科地产，并没有明确的上市计划。在排名前十的房地产企业中，除了绿地控股(600606，咨询股)和龙湖集团，它们都已经上市或计划分拆房地产行业。

中泰国际房地产业分析师刘认为，房企热衷于剥离房地产板块，是因为2019年房地产板块表现良好，房地产公司现金流稳定，增长确定性高，得到资本市场认可，估值明显提高；与此同时，近年来，房地产行业的集中度迅速提高，相关企业对扩大规模有着强烈的需求。资本市场融资有助于企业提高竞争力，争取更大的市场份额。

“在房地产产业链的多元化经营过程中，物业服务的表现一直比较成功。”光大证券房地产行业首席分析师何绵南(601788)表示，2018年3月，住房和城乡建设部发布了《关于取消物业服务企业资质的管理办法》，取消了对物业行业的行政管理，行业进入快速发展阶段。相关公司在分割的房地产行业上市可以扩大业务规模。"预计分割的房地产行业的上市潮将会持续."

根据嘉里物业管理的研究数据，截至2019年底，24家上市物业公司的总市值为2355.9亿元。从市盈率来看，物业服务公司的市盈率超过20倍，估值较高。2020年，受新冠肺炎疫情影响，虽然整体市场表现不尽如人意，但房地产行业平均增长率达到37%。

国信证券(002736)的研究报告认为，房地产行业具有较高的更新率，而类似“坐以待毙”的商业模式是目前该行业高估值的支撑因素。此外，业绩增长具有很高的确定性，单位面积毛利率有一个假想的空，这一切都支持房地产业的高估值。预计2030年行业规模将达到3.2万亿元。

来源：罗马观察报