博鳌特写 | 从联办到长租，存量新世界

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2020博鳌房地产论坛聚焦疫情下的房地产市场。人们谈论最多的是增量市场，但股市呢？

从黄金十年到白银十年，从增量市场到股票市场，在过去的几年里，类似行业发展阶段的讨论被提及，行业也采取了行动。几个典型的形式，如城市更新，共享办公室，长期出租公寓和物业管理，是追求。

四年前，中央经济工作会议提出，住房应该用于生活，而不是投机。一年后，中国共产党第十九次全国代表大会报告指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有地方住，这几乎点燃了长期租赁公寓业。

在政策的推动下，大量开发商和专业运营品牌进入市场，但人们很快发现这是一个很难赚钱和筹集资金的行业。长期租赁公寓被嘲笑为目前中国最困难的行业之一。随着风险的迅速增加，在过去两年里，已经有不少长期租赁公寓品牌出现了爆炸式增长。

2015年被认为是联合办公的第一年。在双重创新政策的鼓励下，随着初创企业数量的迅速增加，联合办公行业应运而生。经过近三年的疯狂发展，2019年联合办公行业迎来了一个寒冬，资本回归理性，投融资大幅下降。

行业迎来了一个深层次的洗牌期，再加上新冠肺炎疫情的突然爆发，融资障碍、转型转型成为上半年联合办公行业的关键词，但事实上，疫情催生了新的办公需求。

当这种流行病在二月和三月到来时，到处的建筑或城市都被关闭了。许多公司让员工在家工作，74%的公司安排了某种远程办公模式。其他公司宣布，他们将采用混合或轮班工作模式，以减少人群和保持社会距离。受疫情影响后，其他公司也在相对较大的地区裁员。

在这种情况下，有没有办法做到两全其美？答案是使用灵活的空办公室。iwg中国总裁胡茂毅对该行业充满信心。原因之一可能是iwg目前是联合办公行业的龙头企业。

在mainland China，iwg专注于雷格斯的规则和空间，并在29个城市开设了约120个项目。胡帽对未来联合办公市场的判断趋于乐观。从全球来看，预计10年内，整个市场的增长将带来2500亿美元。

尤其是在困难时期，灵活的办公形式最能体现其价值，对租户最重要的帮助是提高资金的有效利用率，也就是降低成本。

联合办事处可以提供由胡帽介绍的包来安顿。同时，传统的办公室有固定的租金成本，但实际上，空每天的房间利用率只有55%左右，其余都是闲置的空房间。因此，一些流动员工可以安置在灵活的办公室空室，这样固定租赁办公室的成本可以大大降低。

深圳创富港商务服务有限公司董事长春雪将合资企业分为两类:一类是赚钱的合资企业，他提到了雷格斯。

还有一个有价值的联合办公企业，比如wework:他们的品牌价值很高，但与盈利能力不匹配。

春雪说他愿意做一个盈利的企业，所以细节是非常重要的:在设计方面，我们要求除了空的极致利用之外，房型的性价比也要提高。

春雪指出:你需要知道如何在每个联合办公室做到最经济。如果你不能做到这一点，与创富港相比，我的收入可以超过20%。

装修也是如此，已经延伸到上游。甚至连主管都是自己人，自己采购材料，自己找工人，甚至自己做空调整。因此，现在仅装修成本就控制在2000元以内，而许多同行支付3000元甚至4000元。

春雪解释说，打造富港的核心理念是高效率和低成本，而高效率是指it的所有流程，包括前端客户管理、后端财务、内部控制和人力资源。

类似于住宅开发商的高周转率，这可能是未来扩大联合办公的有效途径。在特殊时期，不仅帮助客户降低成本，而且联合办公企业本身也能降低成本。

长期租赁是一个更大的命题。自2016年以来，长期租赁行业一直高度关注顶级设计。

去年，财政部和住房和城乡建设部以220亿元的政策支持了16个城市。乐居公寓创始人兼首席执行官罗毅表示，稳定房地产市场价格的长期机制的总体出路并没有因为租购并举的策略而改变。

整个行业的监管力度也在加强，包括受今年疫情影响，雷电爆炸的速度越来越快，整个租赁市场也纳入监管范围，这是必须的。罗毅说道。

一个普遍的理解是，房屋租赁不仅是一种市场行为，还包含许多民生内涵。

因此，从对租赁协议的监管、对租户权益的保护、对交易过程的监督、对特殊租赁账户的管理和控制，当然，包括将租赁市场纳入在线签约，都有一些政策和指导方针已经出台或正在推广。

同样的政策是颁布新的《土地管理法》(于今年1月1日生效)。

新《土地法》中注入最多的土地是集体建设用地，使其能够拥有与国有土地相同的权利，并在满足规划、依法使用土地、获得三分之二集体经济组织同意的条件下与外界合作。

罗毅指出，这相当于给集体建设发放了生育证，而集体土地的产权绝对不能进入住房市场，而是可以进入工商领域，这在很多城市是多余的，而租赁又有金融政策支持，这就打开了租赁的阀门。

除了集体建设用地，还有两种方式提供租赁土地:第一，开发商拥有的纯租赁土地约1000万平方米。

第二，国家推出了租赁专用土地，他们以商品房1/4到1/6的底价赢得了租赁专用土地的投标，商品房面积也在1000万平方米左右。

不过，罗毅预计，在下一场游戏中，长期出租公寓摊贩最常用的第二房东模式将逐渐被淘汰。

在整个租赁行业中，随着这种流行病的到来，二房东时代正在加速。他说，因为许多强大的玩家将进入市场，他们不需要成为第二房东。

一些小企业没有办法与这些新课题作斗争。

因此，长期租赁公寓行业未来仍有很大发展，但整个租赁行业正在发生深刻的变化。

来源：罗马观察报