链家左晖：大家是该租房子还是买房子？

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“有财产”肯定比“没有财产”好，但我认为今天的价值观存在一些问题。看来你不买房子什么也做不了！例如，你不能娶媳妇。如果我们能让租房成为一种可选的生活方式，我想有些事情会改变。

左晖曾经是“北方漂流”。“1992年，我大学毕业，2004年买了第一套房子。在这12年中，我一直在租房子，换了10套房子，我被骗了。”

他说，未来10年，中国租赁市场的规模将达到3万亿元，但目前，租房远不是质量和尊严的问题。

以下是左晖讲话的汇编:

今天，我不想得出任何具体的结论，但我可以给你一些数据。我准备了大约七个角度来讨论“租赁的新时代”。

第一个角度:城市人口

中国现在有7亿城市人口，未来大约有10亿。它们将如何分配？这是第一个变量。分散还是集中更好？学术界普遍认为集中分配会提高效率。目前，以一、二线城市为中心的约20个城市圈正在逐渐兴起。据估计，未来每个城市圈将有2000-3000万人口，相当于城市总人口的一半。

在大城市租房实际上是个问题。三线以下城市的租赁市场非常稳定，因为租金稳定，租赁住房的供应也非常充足。

自1994年中国正式实施住房改革以来，已经过去了23年。就我个人而言，我认为中国的房地产业仍然引人注目。总的来说，居民的住房问题已经基本解决。

第二个角度:合理交易量

中国房地产市场是增量思维。2016年，全国共有1500万宗住房交易，其中950万宗是新房，550万宗是二手房。与美国相比，已售出约600万套，其中550万套为二手房，50万套为新房。当然，我们也看到，在北京、上海等城市，二手房的交易量占70%-80%。

那么，未来房地产流通的真正解决方案是什么？最近，我们在谈论一个概念——中性价值观，也就是说，面对当前的房地产市场和监管，我们的价值观是什么？

我们一直在关注一个指标——“1000人的流通率”，它是指一个城市中有多少人能够通过二手房或新住房市场在合理或平衡的状态下购买或更换自己的住房。成熟市场的历史平均值保持在20-25 ‰之间。根据今年3月的数据，北京的年化增长率约为40‰，但最近几个月，年化增长率可能只有6‰-7‰。

如果这个指数太低，房价将面临巨大压力。

在过去的10年里，北京、上海等城市的房价可能上涨了10倍以上，但实际房价却上涨了十几个月。为什么？核心是如果今年1000人的流通率不够，明年就会有积压，导致流通率上升。因此，我们应该强调所谓的中性价值，保持合理的市场流通率，这是监管本身的目标之一。

与此相关的是两个问题。首先，中国需要多少房子；第二，多少套交易是合理的。

北京和上海首次购房的平均年龄每年推迟一年，现在北京是34岁。

第三个角度:买房和租房

一个城市有多少人需要买房来解决住房问题，又有多少人需要租房来解决呢？与美国、英国、法国等国家相比，中国租房的比例很小。

合理的租金比例是多少？据我们判断，未来中国租房人口的比例将约为1/3。城市越大，这一比例越高，北京未来将超过50%。

因此，我们基本上可以知道市场上需要多少房屋、销售交易和租赁交易来满足人们的基本需求。

第四个角度:政府和市场

出租房屋的主要供应商是高端、低端还是低端？所有城市都会经历这样一段时间:当城市发展被贫富分化时，政府将提供救济，各种形式的公共租赁住房将会产生。

事实上，租赁问题在每个城市都会导致一些不好的结果，大约有四种。

第一，穷人的集中；第二，它导致一些社会矛盾；第三，出租的房子不够，租金会上涨。将会出现“返巢”现象。我被一个数据震惊了。2014年，20-34岁的年轻人与父母住在英国的比例为26%，高于十年前。高得多；第四，代际传承问题，租房家庭的孩子很可能也租房，而住房阶层的孩子也是住房阶层。

今天的问题不是新的，它们已经出现在历史中。世界上许多城市最终通过货币补贴解决了这个问题。因此，我认为政府在这方面的份额不应超过10%。当租住公屋的比例过高时，会占用太多资源，而且效率不高。

城市大规模使用出租房是对的，因为目前的规模确实很小，北京估计至少需要3000万平方米才能基本缓解北京出租房的困难。

谁是解决租房问题的主力军？是个人房主，全世界都一样。也有人说，许多发达市场主要是通过B面解决的，其中有许多模糊之处。日本的比例很高，可能超过80%，这个世界上最大的租赁制度化企业管理着日本近100万家住宅企业。然而，在日本有一个非常特殊的情况，他们大多数是由C端物业管理。

如今，中国的租金规模约为1万亿元，这显然是不够的。在未来的十年里，它将达到约3万亿元，其中我估计3000亿元将来自于保持供应。因此，从去年开始，我们与许多开发商进行了沟通，认为这是未来十年的一个机会。

那么，这房子是从哪里来的？因为我们出生在二手房，我们总是看股票市场，而空的股票是非常大的房间。我们不能靠盖房子来盲目解决这个问题。合理的比例应该是:80%来自库存，20%来自增量。

北京和上海都有这种现象。超过30%的房屋超过20年。这些房子有一个特点，位置好，但生活的舒适性差得多。因此，我们应该回收它们，通过专业机构进行改造，并将其投入新的市场。

第六个角度:制度化将在未来占据主导地位

导致下一个命题，制度化。我估计未来北京所有的房产都将在B端制度化，C端超过50%的房产都将被制度化。

美国有许多发展迅速的专业机构。其中一些专门从事数据、在线平台和租赁服务。北京一所大学的校长想委托我们管理他们的教师公寓，这是未来的一个大方向。

最后，让我们看看租金问题。租金合理吗？我们总是看一个指标——房价与租金的比率，这实际上不是很有意义。由于租金与房价无关，影响租金的最大因素是城市的人均收入水平。

世界上许多城市的租金负担比都很高。例如，在法国，一个月收入的40%需要支付房租。因此，我觉得租金在未来一般是在一个相对上升的渠道。

第七个角度:服务

我相信很多人都和连锁店打过交道。我对连锁家庭服务有什么要求？还不错。我们的基本管理理念是方差要足够小，it系统和内部运营系统的设计要争取80分，但我不期望90分或100分。

坦率地说，我们这一代服务型企业的核心使命是在基本服务保障上满足中国消费者。今天，中国的服务业太多了，也就是说，服务业的差异比较大。核心原因是什么？这是因为在过去的30年里，中国已经迅速地从农业社会跨越到了信息社会和互联网社会的工业社会，但是这个社会并没有像服务企业在工业时代所期望的那样做标准化的服务过程。因此，由于基础设施不完善，周围的条件都是“轻”的，服务行业的企业不能轻，都是重的，必须自己动手。

今天，中国的服务业太多了，海底捞发生了一起事故，受到了大家的褒贬，但我尤其能理解他。在任何一点上都很难控制服务业。后来，张勇还说，这个问题的真正解决办法是用无人厨房来解决这个问题。

此外，我真的认为连锁店的服务一般，但它是可靠的。这个行业的关键问题是效率低，不可能长期得到根本的改善。

每个人都知道我们网上的商业机会有多大比例转化为线下交易。1/2500 .如果一个经纪人一年交易三笔交易，这意味着他需要处理7500个商机，一个商机需要半个小时，他需要3750个小时，这意味着他一年到头每天工作11个小时后不能休息。这是现状。

链家有三个愿景:

首先，我希望交易不再困难。连锁经营的it背景非常深厚。我们在历史上花费的最大一笔钱是在2008-2009年向ibm申请管理咨询。那时，我们把赚来的钱都给了他们。最后一个优势是我们挖出了所有做这个项目的人。我们希望通过技术手段解决交易困难的问题。其中，将我们的管理差异保持在较低的值是我们的最终目标。

第二，我希望经纪人有尊严。经纪人是一个非常特殊的群体，这一群体的人没有尊严。有两个原因。一方面，工作做得不好，比如缺乏敬业精神或职业道德；另一方面，社会对他们有偏见。因此，我们做了一些努力，其核心是让他们觉得这项工作值得长期奋斗。连锁店里的许多代理人在社区里呆了很长时间，甚至社区里的狗也互相认识。这使得违背诺言的代价非常高，所以他不能轻易撒谎。

第三，我希望成为全球优秀的数据技术企业。连锁家庭中的这些人特别有能力做脏活累活，尤其是在2c业务中，并且需要通过it和管理来解决微妙的问题，这是我们感兴趣的。如果有一样东西很容易很快赚钱，我们本能地认为这种好东西不会落在我们头上，这就是连锁超市的特点。

交互式链接:

问:在你看来，每个人应该租房还是买房？

左晖:当然，“有财产”肯定比“没有财产”好，但我认为今天的价值观存在一些问题。看来你不买房子什么也做不了！例如，你不能娶媳妇。如果我们能让租房成为一种可选的生活方式，我想有些事情会改变。

因此，我们要做的是让租房的人有尊严，让租房成为一件有质量的事情。

为了实现这个目标，至少应该保证两件事。首先，房东不能随便结束租约(赶上人)。第二，租金不能随便提高。但是，在三分之一的人口能够租房之前，还有很长的路要走。目前，中国有20%的人在租房。

问:目前，房地产行业实际上正面临着转型的大趋势。连锁家庭如何确保从房屋交易业务到租赁业务的平稳过渡？

左晖:我们变化不大。我们总是做这些事情。我认为5年后，中国的房地产交易市场仍将是一个大市场，二手房的比重将越来越大，10年后将达到60%。租赁市场是1-3万亿元。我们不想去找出口。这个家庭诚实地工作了五年，我们感觉很好。

问:“新租赁时代”仅仅是一个在北方一线城市广州和深圳挣扎的年轻人的概念，它是否反映了一个年轻人更加被迫和无助的选择？

左晖:北京西北五环路外有一座唐家岭，是大学毕业生的聚集地。连锁店的很多同事都住在唐家岭，我自己也去过很多次。但是在唐家岭我没有看到任何负面的东西，在那里我可以看到这个城市的斗争和努力。

尽管我国仍存在各种问题，但在中国，社会的垂直阶级运动仍然存在，这是年轻人最大的机会。你为什么不战斗？这就是我们20年前来到北京的方式。当我刚开始做生意的时候，我睡在办公室里，在一家商店放了几个沙发垫。当我早上起床时，我发现所有的沙发垫都跑了，所以我睡在地板上。我不觉得痛苦。

这一代中国年轻人已经赶上了国家的快速发展。我认为年轻人必须奋斗，只要他们选择留在这个城市，这是我们的命运和结果。

来源：罗马观察报