连平6方面解析房地产的风险水平较低

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房地产市场总价值为300万亿元，这不仅是金融资产，也是资本和金融共同推动的价值。从银行的角度来看，金融的比重并不高。从这个角度来看，房地产的风险水平相对较低。

近日，“灰犀牛”一词成为热门话题，备受关注的房地产市场是否会成为风险爆发点，成为各方讨论的焦点。9日上午，交通银行(601328)首席经济学家连平出席博鳌房地产论坛2017，从开发商资金充足、家庭购房杠杆率低、居民部门资产负债低6个方面进行了分析。他认为，房地产市场风险水平不高，仍能保持平稳快速运行。

交通银行首席经济学家连平。

开发商在未来两年并不缺钱

连平认为，房地产离不开金融，它是一个资本和金融属性都很高的行业，所以有必要从金融的角度来看待当前的房地产。

房地产金融主要分为两部分，一部分是银行为房地产提供的融资，另一部分是非银行融资，但后者规模不大，真正大的是银行信贷。银行信贷可分为开发商贷款和抵押贷款。

近年来，发展贷款增速一直偏低，在整个银行业人民币贷款余额中所占比重有所下降，目前不到6%。同时，开发性贷款的不良贷款率也很低，不到1%，大多数银行都在0.5%左右，而整个银行业的不良贷款率为1.7%。

“2016年，银行向开发商提供的贷款，加上存款、预售和发行的债券，粗略估计超过7万亿英镑。这是什么概念？近几年银行业开发商的开发贷款余额只有6.2万亿，但去年获得的贷款超过了7万亿，这是一个非常大的数额，所以开发商至少在未来两年内不会缺钱。”连平说。

他表示，尽管今年和明年的融资环境都在收紧，但房地产行业“正处于全面发展阶段”，因此没有必要担心短期融资。

不过，连平也承认，开发商的整体负债率偏高，未来可以降到60%-70%，这样比较合理，可以避免一些开发商的风险敞口。

购房杠杆率

自2016年以来，银行按揭贷款增长迅速，尤其是从去年下半年到今年年初，整体增速非常惊人，引起了各方的关注。不过，连平表示，这一增长率在短期内偏高，但不能推断出危险信号。

基于家庭的抵押贷款利率，或者说买房的杠杆比率，是杠杆在买房中的使用程度。近年来，中国家庭部门的杠杆率大幅上升。五年前，抵押贷款利率约为15%，现在已升至30%，杠杆率在五年内翻了一番。但从国际比较来看，这一杠杆率并不高。

连平表示，当美国和日本爆发危机时，买房的杠杆率达到100%。“当危机即将出现时，首先要观察的是整体杠杆率，事实上是其债务状况。美国次贷危机和日本房地产泡沫最终在20世纪90年代破裂，当时的杠杆率为100%。”

与此同时，美国的购房杠杆率现在已经超过60%，日本虽然有所下降，但也高达50%以上。目前，中国的这一比例为30%，属于相对较低的水平。

常驻部门的资产和负债

今年上半年，中国的抵押贷款余额约为20万亿元，但居民在银行的存款为60万亿元，是抵押贷款的三倍。“他要求银行借20万亿元，但他在银行的资产是60万亿元。你认为这个风险大吗？”连平说。

即使加上一些个人贷款，总额约为30万亿元，而整体负债率仅为50%。中国的储蓄率非常高，达到48%，而在2008年金融危机之前，许多美国家庭没有存款。

连平认为，从居民部门的资产负债情况来看，虽然已经借入了大量资金，且增速相对较快，但总体风险很低，仍处于相对安全的水平。

按揭贷款占本地生产总值的比例

从按揭贷款占国内生产总值的比例来看，中国的按揭贷款占国内生产总值的比例约为25%，公积金贷款的比例可能约为30%。在日本，这一比例是40%，而在美国，这一比例超过50%。中国仍处于相对较低和相对安全的水平。

房地产市场价值与抵押贷款的比率

连平认为，如果房地产出现泡沫，房地产市场价值与抵押贷款之间的比率可以解释金融驱动力在多大程度上处于中间状态。

目前关于房地产总市值的数据不是很准确，但大约是300万亿元，而抵押贷款不到30万亿元，只占房地产总市值的7%，而开发贷款只达到10%。这说明目前市场总价值很高，银行提供的信贷支持资金对其影响很小。

他说，房地产的总市值为300万亿元，这不仅是金融资产，也是资本和金融共同推动的价值。从银行的角度来看，金融的比重并不高。从这个角度来看，房地产的风险水平相对较低。

首付比率

此外，首付比例相对较高，这给银行提供了一个安全缓冲。对于最近银行按揭贷款的快速增长，连平认为，这不会导致一个非常危险的结论。从2011年到2016年，抵押贷款的增长率略高于21%，但在2000年到2016年的17年间，增长率达到了28%。

“所以我得出了一个结论，看不出最近的快速增长，只是觉得它似乎很不正常。如果我们从一个发展时期和一个阶段来看这个问题，看看它的平均增长率，实际上，这个增长率是开始下降的。”他说。

连平最后说，房地产的影响是巨大的，但这并不意味着灰犀牛非常接近。我们还有时间构筑一道坚固的防线，改变风险局面，使房地产能够保持平稳快速的运行。

来源：罗马观察报