公寓为何成昆明市民投资新宠

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正如本报昨日报道的“昆明新兴地区的建筑正逐渐成为一种新的消费潜力”一文所述，公寓产品销量的上升也反映了昆明投资需求市场的增长。长期以来，城市化是房地产产权结构的一个重要指标，即商业和商品住宅产品的比重不断扩大。

近年来，随着城市化的发展，对商业、办公、住宅等综合市场的需求不断增加，公寓市场逐渐回暖。其中，更具灵活性的阁楼公寓产品和立体空房也成为市场需求选择的主流。公寓产品销量的上升也是今年销售市场的一个重要特征。今年5月，二环路一套公寓推出的第一批产品在不到一个小时内就销售一空。受需求面增长的推动，包括恒大在内的品牌开发企业也从今年下半年开始增加公寓产品的投放。

城市功能区升级

公寓产品的销售明显升温

正如本报昨日报道的“昆明新兴地区的建筑正逐渐成为一种新的消费潜力”一文所述，公寓产品销量的上升也反映了昆明投资需求市场的增长。长期以来，城市化是房地产产权结构的一个重要指标，即商业和商品住宅产品的比重不断扩大。

公寓产品作为产业投资的主要选择，也是经济发达城市的主要活跃产品。以近年来一线城市深圳的市场运作为例，近年来公寓产品的年销售量约为100万平方米，今年上半年深圳公寓销售额占总营业额的61%。

公寓和商店成为家庭投资的首选

“公寓产品本身对区域发展成熟度有更高的要求，其集中区域更有可能形成一个区域内商业和住宅功能的集合。”在采访中，很多业内人士也指出，公寓产品已经成为投资热点，更深层次的是城市核心功能区对商业和住宅产品的新需求。“产品丰富度是区域产业结构优化的直接体现。随着城市化进程的推进，消费者对公寓等商业地产的需求实际上是区域经济活动的一种表现。”云南财经大学教授周大研在接受采访时说。

在记者的随机访问中，绝大多数市民在“居者有其屋是财富投资选择”的产品倾向中选择了公寓和商铺，其中公寓同时被视为“过渡住宅”和“财富投资选择”，也是市民考虑最多的一种。

消费环境的新选择

政策规范公寓销售，欢迎机遇

昆明公寓市场的崛起还有一个市场因素。在记者走访市场期间，很多业内人士分析称，昆明在呈贡实施的住宅销售限制也将刺激住宅外其他商业产品的更高成交量。“从包括昆明在内的第三季度以来限售房等监管政策来看，它们都指向商品房，而包括公寓在内的商业地产很少纳入政策监管范围。”据业内人士称，增加住宅区内的销售限制可能会刺激以公寓为主的商业地产交易。

这也是以前市场上常见的做法。以广州为例，在2010年住宅调控前后，商住公寓的交易量增长了4倍，而被纳入调控范围的昆明呈贡也出现了商业地产增长的迹象。双铁云国庆期间，预订了5000多万套商业和公寓。

南部地区的产品更受欢迎

在访问期间，记者了解到，今年以来，呈贡地区的多彩云南第一城、实力荣宇、智信银河广场等公寓产品上市后，几乎销售一空。

这项政策的出台将会引起一些购买力对未来主要城市限购政策的担忧，同时也将刺激一些房地产投资资金向昆明市的商业地产转移，特别是在石楠，那里的增长率非常突出。事实上，这也是开发市场的一个选择。据记者此前走访，石楠区也是昆明房地产市场上公寓的主要商业地产中心。以黄金产区的副中心为例，由于新兴商业集群的定位和金融等产业的支持，昆明的公寓产品销量成为最突出的地区。

市场差距显而易见

稀缺凸显了公寓的投资价值

然而，现实是，昆明的公寓产品差距长期以来是明显的。据记者分析，1999年昆明世界园艺博览会的召开，带动了昆明公寓市场的首次发展，然后从2002年到2008年，是昆明公寓市场的首次井喷。然而，自2008年以来的10年间，由于住宅开发投资的挤压，公寓市场明显萎缩。尤其是在今年的市场结构中，除了呈贡的主要公寓产品外，主城区只有少数几个其他的公寓产品。

“近年来，公寓产品的比重并不大。一个很大的原因是城市改革项目的产品结构不同。在昆明以往大规模的城市改革土地开发中，住宅和纯商业所占比例相对较高，这也造成了公寓市场的明显缺口。”一位业内人士向记者透露。

迫切需要高质量的公寓产品

一方面，产品差距明显，另一方面，需求方不断扩大，这也造成市场供求结构的明显差异，这也是今年公寓市场销量持续上升的主要原因。不仅产品差距明显，昆明现有的公寓产品水平也与国内先进水平有所不同。“昆明与一线城市的产品差距，除了住宅产品质量的差距，商业公寓等产品的设计也是一个极其容易被忽视的范围。”易居中国首席执行官丁祖昱在一次采访中评论了昆明房地产市场的产品结构。产品差距短，设计水平参差不齐，市场迫切需要高品质公寓产品的出现。

由此看来，恒大地产在石楠区日新路打造的卡姆登中心公寓产品无疑弥补了现有公寓市场的不足。随着恒大地产在该地区住宅产品的成功，恒大地产打造的精装公寓产品也将成为昆明高品质公寓产品的代表。

开创一个大商业时代

多元化产品将成为行业的新蓝海

值得注意的是，日新路率先在石楠区开创了一个大商业时代，也为恒大云报道华富公寓产品进入市场奠定了基础。“特别是以黄金产地为核心形成的区域辐射，一批金融、能源、传媒和基础设施企业相继入驻。日新路板块打造了大型企业的总部商务集群，也使区域内的人口和产业形成了良好的循环作用，更有利于吸纳宜商宜居的城市功能。”

恒大云报华富凸轮中心的产品优势也使其更容易成为市场选择。包括鲍云集团总部在内的恒大云报华富项目的业务量达到35万平方米，是目前石楠地区最大的商务办公集群。昆明还将建设首个集创意和时尚于一体的商务中心，规划面积8万平方米，配套商务及附近的文化和居住功能区。

Loft引领主流以适应多种需求

特别是其产品设计，45 ~ 100 m 2精装阁楼复式公寓，使产品具有市场灵活性，能满足商务、居住等全方位需求。“从过去两年的公寓产品构成来看，由于loft结合了酒店式公寓和传统soho的优势，它还拥有更大的立体空房，更适合市场。在下半年的一个论坛上，中国指数研究院西南分院总经理王勇说。

从本地市场来看，近年来热销的公寓产品无疑是这种产品结构的直接体现。有分析指出，“恒大云向华富卡姆中心报告，选择在黄金产区布局阁楼公寓产品，这不仅是为了满足区域产业布局下商务办公的需求，也是为了形成集居住、商务、文化为一体的城市功能集群，这也将促进石楠区城市功能结构的整体升级。”(记者陈晖)

来源：罗马观察报