京东入局房产电商 刘强东的真正意图是？

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目前，房地产行业正处于历史上最严格的监管周期，房地产电子商务的盈利模式也被认为面临巨大挑战。一度被称为行业“独角兽”的艾芜和芳多多等公司，陷入了裁员和转型的两难境地。在这个时候，当刘进入房地产电子商务，的真正意图只是为了争夺房地产蛋糕吗？

京东正式进入房地产电子商务！

9月18日，前Sohu.com副总裁、搜狐分众总经理曾胡夫向全天候科技确认，他已于7月底正式加盟京东，担任京东房地产部总经理。该部门最近成立，目前正在招聘。京东还将在其电子商务地图上增加一项新业务——房地产。

今年8月，京东以38.5亿元赢得了北京亦庄经济开发区的一块商业用地。9月，宣布投资300亿元在东莞市凤岗镇建设“京东都市人工智能产业新城”；根据财务报告，截至2016年底，JD.com在全国15个城市赢得了390万平方米的土地，相当于5850亩。此前，由于频繁出现在土地市场，有各种各样的猜测京东进入房地产。

然而，曾胡夫表示，京东地产的定位是服务提供商，而不是开发商或买家。换句话说，JD.com将做房地产电子商务，不会涉及房地产开发。JD.com的一些业内人士告诉全天候科技，JD.com现有的土地主要与电子商务的主营业务相匹配，如办公、仓储和物流，JD.com不可能发展房地产业务。

房地产电子商务是一种从在线到离线的方式，在2012年左右逐渐成为热点。成立较早的SouFun.com安居克SouFun.com是房地产电子商务1.0时代的代表。芳多多、爱我家、爱我家、中国吴昊等。在移动互联网上建立了自己的家园，被认为是房地产电子商务的2.0版。房地产电子商务的主要目的是通过互联网切入房地产交易，争夺线下房地产交易的流量和市场份额。曾胡夫表示，进入房地产领域后，JD.com未来将从新建住宅开始，向二手房、租赁房、文化旅游地产和海外地产扩张。

此前，曾胡夫在房地产在线媒体和房地产电子商务方面有着丰富的行业经验。据公开信息，曾胡夫于1999年加入搜狐，担任搜狐新闻中心主任、业务拓展部主任、搜狐分众网总经理，并于2014年晋升为Sohu.com副总裁。2016年，曾胡夫离开搜狐后出任HNA云业务运营总裁，今年7月离开并加入京东。

值得注意的是，房地产行业目前正处于历史上最严格的监管周期，房地产电子商务的盈利模式也被认为面临巨大挑战。一度被称为行业“独角兽”的艾芜和芳多多等公司，陷入了裁员和转型的两难境地。在这个时候，当刘进入房地产电子商务，的真正意图只是为了争夺房地产蛋糕吗？

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京东特供室来了

全天候技术独家从JD.com获悉，JD.com将很快推出一批“京东特别供应屋”，目前正在与开发商整合资源。

该产品的推出也将应用于百度的流量资源。8月10日，JD.com和百度联合推出“杜菁计划”，在手机百度应用中开通了一级购物门户“京东特价”，利用百度的产品矩阵和京东的电子商务数据，帮助JD.com平台上的商家实现精准配送。

据知情人士透露，JD.com地产将首先开通一个新的房屋销售平台，邀请开发商落户JD.com，并通过pop模式开通线上线下。流行模式是平台开放计划，这意味着平台引入第三方卖家。据了解，目前商人在JD.com定居有两种模式，一种是JD.com的自营收购和销售模式，另一种是pop模式。

房地产行业有人认为，与传统的房地产电子商务相比，京东平台拥有广阔的用户基础，其自身的大数据积累和ai等技术的成熟将对传统的房地产电子商务产生巨大的影响。

然而，JD.com无意颠覆房地产。曾表示，刘强调京东的价值是“客户第一”，希望客户在京东平台上获得更好的利润和更大的市场份额。因此，JD.com将自己定位为房地产交易中的服务提供者，它所要做的是“降低成本、改善服务和提高效率”，“它不可能颠覆(房地产)行业。”

例如，房地产电子商务平台总是存在“价格不透明”、“假房”、“飞单现象频繁”等问题，这“使得新房信息更加透明，京东很快就能实现这一点”，曾胡夫说。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉全天候科技，京东的房地产布局总体上符合其“互联网加”战略，但也有必要防范线下资源不足的风险。最近，一些电子商务公司在运营中遇到了困难，需要在住房资源整合方面进行新的创新。

在选择进入这个领域时，房地产市场是冷的，曾胡夫说，“当市场是好的，没有模式创新，因为开发商的营销费用是足够的，但目前，市场发生了很大的变化，开发商遇到了许多营销困难，政策调整可能是长期的。因此，改变模式和进行新的尝试是出路”。

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刘的三张牌:流程、交易工具和供应链

在9月初的一次房地产圈交流活动中，曾胡夫阐述了京东房地产电子商务布局的“三张牌”——流程、交易工具和上下游供应链。

其中，流量是网络平台粉碎传统房地产销售模式的“王牌”。根据京东2017年第二季度的财务报告，截至2017年6月30日，京东过去12个月的活跃用户数为2.583亿，同比增长37%。目前，京东的活跃用户约为阿里的1/2，但后者的增长率仅为5-10%左右。自2015年以来，JD.com与腾讯、今日头条、百度连续推出“京腾计划”、“京调计划”和近期的“杜菁计划”。业内人士认为，空.将增加JD.com未来的用户流量

此外，曾胡夫表示，京东拥有交易和支付工具，以及京东白条，“基本上可以把可以想象的金融工具拿出来”；上下游，JD.com有10多万供应商和100多万客户，涉及家电、装修等房地产相关消费，所以JD.com有第一手网上交易数据。

例如，京东金融最近发布的“中国网上消费指数”显示，在与房地产相关的六大终端消费品中，硬装(基本建材、厨卫、厨卫家电、灯具)的增速明显快于软装(家具和家纺)，但增速差距正在逐渐缩小，或者说，这表明网上消费者的精装修比例与简单装修相比正在逐渐增加。

今年6月，一条新闻“朝阳法院将在京东网拍卖77处房产”在网上引起了热烈讨论。据悉，6月18日上午10时，朝阳法院受理的71件被执行财产在京东司法拍卖平台上开拍，涉案房屋77处，估价超过6.6亿元。

这不是京东第一次尝试“房地产+互联网”。早在2014年“双11”时，京东金融就与远洋运输集团联手推出网络营销，尝试水上房地产众筹；2015年6月18日，JD.com推出了1000间特价房，涉及万科、首开、中信等43家开发商的80个项目。

“京东一直在思考如何搞好房地产。这需要上游和下游，需要协作。现在这种合作的条件越来越成熟。”曾胡夫说:

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京东房地产地块:拓展类别增加利润

61.3%，这是京东在2017年上半年的市场份额。在这一类别中，JD.com已经巩固了其作为全渠道最大零售商的地位，而在线住房产品在JD.com的推出意味着，从3c开始的JD.com，现在正越来越多地拓展其类别，销售几乎所有商品。

对于持有三张好牌的京东来说，涉足汽车和房地产可能是一种战略需要。据JD.com一位核心人士透露，JD.com希望成为一个全方位的电子商务，并在Yiche.com进行了战略投资(自2015年1月以来，JD.com与腾讯和百度一起在Yiche.com投资了近10亿美元)，打开了网上汽车销售，房地产是一个不可回避的巨大市场。

根据链家研究所的数据，2016年中国房地产总销售规模为20万亿元，其中二手房规模约为6万亿元，二手房租赁约为2万亿元，新房交易规模约为12万亿元，占比最大。

从京东的品类结构来看，截至2016年底，日用品等商品的比重达到了51%，超过了3c家电的比重。今年以来，京东平台的门类不断丰富，消费品、生鲜超市和家居服装的扩张速度加快。业内人士认为，京东已经从3c家电发展到其他类别的一半以上，京东在下一阶段将更具活力。

此外，除了扩大类别和收入规模，JD.com还在深化现有业务和提高盈利能力。

京东2017年第二季度财务报告显示，京东第二季度收入为932亿元，同比增长43.6%，接近1000亿元大关；普通股东净利润(gaap)为负，亏损3.8亿元，比去年同期减少1.3亿元。

据上述消息人士透露，从今年年初开始，就特别关注京东的利润指标，并在年会上提出:“关键不仅仅是收入，我们的利润和净利润也必须进入前10名(世界500强)。”

一位房地产电子商务的资深从业者告诉全天候科技，目前房地产电子商务平台的利润来源主要是开发商的广告、中介的港口费和买家的电子商务服务费(或团购费)。目前，我们不知道JD.com与其合作伙伴达成的合作计划，但与零售电子商务相比，房地产一直是一个更有利可图的行业。

一家经纪公司的海外分析师告诉《全天候技术》(All-weather Technology)，在零售电子商务中，服装是一个不错的利润类别，毛利率超过20%，而电脑和手机等3c产品的毛利率都是个位数。相比之下，房地产和房地产电子商务的利润率更高。

根据相关机构统计的房地产企业利润数据，2016年房地产企业平均毛利率为27.6%，净利润为12.4%。根据以“互联网+房地产”为主要理念的服务提供商华严方萌(股票代码:831496)在新三板上市的财务报告，其2017年上半年的毛利率从2016年的15.04%上升至29.27%。

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京东vs阿里的下一个战场:租赁市场？

在京东成立房地产部门之前，其老对手阿里巴巴已经在房地产领域下了一盘“棋”。

全天候技术了解到阿里房地产电子商务有两个切入点:新房市场和租赁市场。

在新的住房市场，淘宝已经开通了房地产渠道，并在2015年与50多家开发商签署了合作协议。淘宝房地产总经理表示，2015年，约有2亿元的购房资金进入余额宝，购房交易总额达到270亿元。

淘宝地产被定位为“一个关爱、实惠、放心的购房平台”。根据淘宝网的官方网站，淘宝地产主要在60多个城市开设了新的房屋销售业务。此外，淘宝房地产频道正在修订，并将很快推出一个租赁平台。

8月9日，杭州市房管局与阿里达成战略合作。杭州将借助阿里的技术和资源，打造中国首个“智能房屋租赁平台”，将所有公共租赁房、商业租赁房、开发企业自住房、中介住房和个人租赁房纳入平台管理。据悉，淘宝和闲鱼将成为杭州未来租房的重要平台。

阿里还向房地产行业注入了大数据、人工智能和金融信贷。今年3月，支付宝宣布将获得蘑菇租赁。如果用户的芝麻信用评分超过650分，他可以在第三方服务中找到“租赁”入口，获得蘑菇租赁提供的无押金租赁体验。芝麻信贷的信息显示，近600万人使用信贷租房，覆盖30多个城市。

京东金融反对蚂蚁金融，京东物流反对新秀网络。目前，京东和阿里已经进入全面竞争。严跃进认为，在房地产行业，双方接下来的竞争将会是在租赁领域。“京东地产的后续布局肯定会与阿里正面竞争”。

根据连锁研究所发布的“租赁崛起”报告，预计到2025年，中国住房租赁市场的规模将增长到2.9万亿，到2030年将超过4.6万亿。

此外，住房和城乡建设部正在倡导大力培育住房租赁市场。据严跃进统计，今年7月份发布的33项房地产政策中，有9项政策直接或间接涉及租赁市场的内容，与上半年频繁收紧的购房政策形成鲜明对比。

来源：罗马观察报