任志强：谁胆子大谁赚钱 房子金融属性不变

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新加坡人已经说得很清楚了，但是他们是用新加坡元计算的，而我们是用人民币计算的。从现在开始，与厦门的房价相比，新加坡的每平方米价格可能比新加坡高，除了一个币值。

2017年8月23日，清华大学国家金融学院副院长朱宁与光大证券全球首席经济学家彭文生(601788)共同出席中国金融学院博物馆71届读书会，并与中国金融学院博物馆特邀主持人任志强分享“金融与房地产的稳定发展”。

以下是蔡北财经任志强在读书俱乐部的核心观点:

房地产没有泡沫

日本出现了房地产泡沫，大多数银行倒闭，给国家造成了巨大损失。许多普通人(603883，医生)借不起房子，但他们没有看到许多房地产开发商倒闭。

让我们来看看2008年后美国的金融危机。许多银行倒闭了，许多普通人没有得到贷款。我认为这不会在中国发生。

中国的情况相当特殊，因为美国和日本大多有低首付或零首付，许多人买房是因为他们可以抵消个人所得税。所以他们不会把真正的本金放进房子里。在中国，你们都说房地产泡沫可能会出现。我们假设它可能会出现。会发生什么？

银行会因为个人信贷而倒闭吗？我们的个人住房由住房基金担保，我们会说我们不想要房子吗？

只要有政府信誉作为保证，就尽力买房子

你可以在政府信誉崩溃之前拼命买房子，因为政府的信誉保证了你。

尽管政府的声誉和市场条件之间已经做了一些调整，但共有产权的房屋数量将从今年开始建造。

在如此大比例的现有住房中，需要多少年才能在市场中占据一定的主导地位或垄断地位？我估计5年后会低于2%，10年后会低于5%。如果你不相信，试试看。

无论谁是大胆的，谁是赚钱的，房子的财务属性保持不变

新加坡人已经说得很清楚了，但是他们是用新加坡元计算的，而我们是用人民币计算的。从现在开始，与厦门的房价相比，新加坡的每平方米房价除了一个币值之外，可能会比新加坡更贵。

新加坡的统一房价可能与厦门相似，但不是说它的商品房价格与厦门相似。

我认为他们已经把金融和房地产问题讲得很清楚了。谁大胆，谁就能赚钱。如果政府不改变信贷和基本条件，金融属性也不会改变。

用平均值来估计市场是错误的

你刚才谈到了新加坡的房价，纽约的房价，还有各地的房价。你检查过了吗？他们使用中间价格，但只有中国使用平均价格。

也就是说，他们的政府只处理低于中位数的房子，因为低于中位数的房子与普通人有关，即主要是居住的人，高于中位数的房子与普通人无关，而普通人是富人的奢侈品。

这是一个错误的概念，你不能把它和穷人的住房放在一起，然后公布一个平均值。只要你用平均值作为一个概念，它基本上是错误的。

刚才我问租金的问题，我告诉你如果我们计算中国的租金回报率，平均大约是200%-300%。你觉得这很可怕吗？

如果我们用平均房价和平均市场租金来计算，那么你就用商品房的那部分来计算租金回报率，平均大约是1.5%-3.5%。但是，为什么我说中国的租金回报率是200%-300%，因为我们大约60%的人是自建和福利住房，包括以前的住房改革？

北京房改的平均价格是每套1430元，扣除服务年限，平均价格是每套750元，60平米的平均价格是每套42000元，现在月租金是6000元。

也就是说，年回报率高于所有购买成本。因此，如果将这些旧房和旧房的租金与商品房的租金进行平均，平均回报率为200%-300%。

这也是因为这部分廉租房提供了低租金，这导致了我们的商品价格的高租金，除了那些奢侈品消费，普通人给的租金很低。

永远不要使用平均值，尤其是单独的市场价格。每个人都知道北京和上海是最发达的城市之一。你知道中国上海的平均家庭面积是多少吗？平均66个平局，在中国排名倒数第五。

相反，这些乡镇，特别是三、四线城市的平均住房面积远远超过国家标准，达到90-110平方米，美国平均为247平方米，澳大利亚最大，平均为253平方米。

不要以为中国的高层建筑很好，还有很多破碎的地方。上海大约有500万个鸽子笼，没有厨房和厕所。因此，当你用平均数来讨论问题时，你通常会犯错误。

如果你不取消这些税，不管有多吵，财产税都不会开征。美国最高的房地产税是在纽约，大约是6%。在911之前，这个数字还不到2%，因为911提到了4%。后来，它提到了6%，但纽约的房价也是美国最高的。在美国，征收房地产税。如果房价指数是100，现在大约是312。财产税是对的。

中国有房产税吗？是的，1951年，内政部颁布了实施财产税的命令。文化大革命后，这个命令在1986年又修改了，这就是我们现在执行的暂行条例。

根据这一暂行规定，住宅免征房产税，并不是说中国没有房产税，而是说中国不需要征收住宅部分。

但是，中国的房价不仅仅是房价，还有其他的房子，因为在土地拍卖的时候你有工业用地、综合用地、商业用地和住宅用地，这些都被称为房价的一部分。只有住宅部分没有收到房产税，但我们不承认他没有收到房产税，因为1951年房产税被剥夺了四次。

第一次资产剥离是在1954-1956年。有了工商税，以前就没有工商税，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；

第二项剥离是教育附加费和城市维护营业税，这也是从原来的房地产税剥离；

第三是我们后来增加的土地使用税和耕地占用费，这两项也是。

换句话说，为了实施房产税，至少有4-5种从过去房产税中剥离出来的税种应该首先取消。为什么物业费不被称为房地产税，也就是说，为了避免过去房地产税中的几项税收？

因此，你不需要关心什么时候开征房地产税，只需要关心从房地产税中扣除的税收何时会被取消。如果在那里被取消，它将在这里被收集。如果不取消的话，无论房产税有多吵，它都无法承受。

来源：罗马观察报