楼市王炸！关乎7亿人的大杀器来了！最受益的是两拨人

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一个以房地产为投资中心的时代即将结束，一个追求成功的时代即将到来！我们看到无数房地产投机者在哭泣，无数人在欢呼。

大新闻:村里的土地可以建起来租给白领工人！

今天(8月28日)，来自房地产市场的重大消息。这一次，主角是集体建设用地！

28日，国土资源部、住房和城乡建设部发布了《关于集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》。根据通知，今后将有13个城市开展集体建设用地房屋租赁试点，并于2017年11月底前报国土资源部和住房和城乡建设部审批。

首批13个试点城市:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

令人震惊的细节是:

农村集体土地没有经过国家征地直接进入市场！

这意味着政府征地的环节已经没有了，甚至连开发商的环节都省略了，节约的成本将是巨大的。例如，在北京和上海，土地成本占房价的70%，这是可以省去的。加上开发商环节的遗漏，农村集体建设中出租屋的成本可能只有20%(一线城市)到30%(二线城市)的商品。

也就是说，很有可能很快就能买到2到3折的房子！

三个关键点

根据暴力财务分析，该通知有以下要点:

1.通过改革试点，一批集体租赁住房项目在试点城市成功运行，集体建设用地租赁住房建设规则得到完善，形成了一批可复制、可推广的改革成果，为建设城乡统一的建设用地市场提供了支撑。

2、

乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过合资、参股的方式建设经营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人的利益，理清权利和义务的关系，平衡项目收益和征地成本的关系。完善合同履行的监督机制，土地所有者和建设用地使用者、出租人和承租人应当依法履行合同和登记文件规定的权利和义务。

3、

探索和保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可以按照国家有关规定，根据登记的房屋租赁合同申请居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市应进一步建立和完善非本地户籍居民的社会保障机制。

关于第一点，

集体土地进入租赁市场是我国未来建立房地产市场的长期机制的一部分。经过试点探索，将会推广到全国，成为常态化机制。

第二点非常重要。

农村集体建设用地改革可能是中国未来发展中最关键的环节之一。

2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于引导农村土地经营权有序流转，发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分立”；

2015年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权转让市场健康发展的意见》，明确划分了土地经营权。

以前，许多农民兄弟不得不外出工作。虽然他们有权承包土地，但如果没有人照管，土地实际上是闲置的，不会产生太多的收入；

三权分立后，农民工兄弟可以将土地的实际经营权转让给他人，通过获得租金或分红增加收入；此外，贷款也可以通过抵押权获得。

总之，实行“三权分立”后，土地可以作为流动的要素，集中在农村人才手中，从事现代农业和规模经营。这样，农民收入的增加就会有新的制度保障。

这篇文章可以说是对经营权的进一步探索。

也就是说，规划范围内的这些农村集体土地可以作为租赁市场的一部分，参与租赁市场大蛋糕的利益分享。从游戏中，我们可以看到乡镇可以采取:自主开发经营、合资经营、股份制等方式；具体方法应根据乡镇情况确定，以实现效益最大化。

必须提到的是，现有的小产权精神房很可能在未来的租赁市场大放异彩。特别是经过乡镇和企业的深度合作，一方面可以提高小产权房的居住质量和安全性，另一方面可以产生规模效应，成为市场的生力军。

第三点是赋权问题。

为了保护租房者的基本权益，也就是说，买房时，这些房子不能获得与普通商品房相同的权益，在租赁层面上每个人都有相同的权益。(深圳和其他地方已经有类似的文件精神)

事实上，“集体建设用地建设租赁住房试点”相当于同时解决两个重要问题:

一是解决租赁市场的住房流动性问题，通过集体建设用地补充租赁市场；二是集体建设用地使用权的探索，通过租赁市场拓宽了集体建设用地的使用方式，进一步帮助农民获得更多的利益。

同样效果的美

还记得住房和城乡建设部会同9部委下发的《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》吗？

根据财务分析，从试点城市的高度重叠(仅增加了北京和上海，而深圳是土地最稀缺的城市，在集体土地利用中处于领先地位)可以看出，两个文件之间的关系是一致的。

这一安排可视为在租赁时对城市租赁方案的进一步探索和完善。以前的文件主要针对国有建设用地，但这次的重点是另一个大型土地所有者农民的集体建设用地。

据《财经》报道，通过集体土地进入租赁市场，可能在一定程度上为集体土地进入市场铺平了道路。

全国房地产经纪人协会副秘书长陈宝存解释说，该方案能否顺利推进的关键在于如何更好地解决农村集体土地流转问题。中国的土地制度比较复杂，因此国土资源部和住房和城乡建设部应该制定相关计划，由农业部共同推动，以获得更好的保护。

房价和租金有什么影响？

在房价问题上，这一政策预计影响不大。

因为现有的土地和商品住房价格体系没有根本的逆转；此外，这些房屋的用途是独特的，即出租房屋，这基本上是孤立于购买房屋的制度。

在租金问题上，影响是相当大的。

从供给和需求的角度来看，更多的供给显然有利于降低租金；和集体土地，因为没有土地成本。因此，总的来说，根据房屋价格公式，它将比政府主导的公共租赁市场便宜大约一半(土地没有地价)，比一般市场租赁的房屋便宜大约80%。

中原地产首席分析师张大伟也认为，由于集体土地的地价相对较低，集体产权所有者可以获得稳定的回报。随着租金的市场化，年投资回报率可达5%以上。因此，他认为这项政策将对这13个城市的租赁市场产生巨大影响。

然而，值得注意的是，虽然成本似乎很低，但集体土地的实际地理位置主要在偏远的郊区，其成本优势实际上并不是很大。毕竟，你必须牺牲一些时间和社区便利。

7亿人的大杀手！

无论如何，很明显有两类人受益最大:租房者和农民的朋友！

这两组有多少人？

根据连锁研究所最新的“租赁市场系列研究报告”，中国租赁人口仅占11.6%，相当于约1.1亿人；农民朋友的数量目前约为6亿-

总计7.1亿人！

先租后买，租后买，我相信20年后孩子们会过得很轻松，不再担心房子了。

一个以房地产为投资中心的时代即将结束，一个追求成功的时代即将到来！我们看到无数房地产投机者在哭泣，无数人在欢呼。

我想辞职回农村去！

今天文件一出来，可以预测，大城市郊区农村户口的价值将大幅增加，将产生大量的新富阶层:这些农民将成为大量出租房的股东，并长期享受土地红利。

不久前，国家发展改革委等七部委联合下发了《关于印发建立全国农村产业整合发展示范园区工作方案的通知》。仅仅几天后，今天就有了让农民朋友受益的新文件。事实上，在国家的大力支持下，大量社会资本涌入农业领域，农业正经历着从“分散”到“集中”的转变过程。

国家正在用工业的理念发展农业，将农业与工业和服务业结合起来，以使农业更加有利可图，农民更加富裕，农村更加繁荣。换句话说:

将来，农民可能不会去城市，只要你有能力，你也可以在当地赚很多钱！

该体系的破冰已经开始，资金已经涌入，所有这些都告诉我们:

在中国当农民还为时过早！

农民的身份正在发生变化:2012年，“职业农民”一词首次出现在中央一号文件中，2013年，“家庭农场”成为中央一号文件的主题。农民的结构也在发生深刻的变化。“农民”将成为富人的职业，传统意义上的“农民”将面临替代和淘汰。

正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯所说:

在未来20年，最赚钱的行业将不是房地产或农民！

【延伸】未来30年，中国农村将成为奢侈品

1.空新村给中国农村带来希望

中国的农村地区已经逐渐成为空的中心村庄，外出上学和工作，年轻人和知识分子正在向城市迁移。三十年后，回到农村土地的所有者不是外出的农民，而是从城市跑到农村的大学生和工人。

2.农村将成为一个新的人类家园

30年后，农业将成为最好的生活方式。随着高速、地铁、交通、互联网和物流网络的快速发展，传统的生活方式将逐渐消失。农村地区将成为居住和享受的家园和地方。

3.村长比市长更有荣誉感

30年后，农村不再是5000至8000亩土地，村庄依然存在。其中许多可以变成庄园和农场，农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间。住在村子里的绝大多数人都是受过教育的富裕公民，他们受村干部的领导。

当时，城市生活指数是农村的3-4倍，中国正式进入了一个“农民问题”转化为“城市问题”的时代。

4.初级生产(农业)时代的到来

三十年后，这是中国五千年文明史以来最重要的历史时期。农业已经进入了“第一次生产时代的到来”，生态、科技、自然和工业化融为一体，传统的农具在20年内基本无用武之地。

5.“以人为本”改为“以人和自然为本”

从人们的基本要求来看，“食物”在农村绝对重要。蔬菜基本上是有机蔬菜，他们开始从有机蔬菜中寻找当地和原始的食物。“生活”，从内心世界开始关注土壤，并开始把土壤和树木视为自己的孩子和生活资料。

三十年后，农村将成为中国人未来的奢侈品。中国农村就像今天的城市一样，让人向往，而城市可能成为问题和毁灭的代名词！

综合来源:金融危机、金融战略、国家商报、金融内部参考等。

来源：罗马观察报