燕郊楼盘崩盘在即？ 房价降幅在万元以上

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在北京房价上涨的历史上，燕郊一直是一个神奇的存在。

作为一个被河北省包围的国家行政中心，有近100个县和镇与北京和河北省接壤。燕郊就是其中之一，这里没有工业，也没有资源。然而，在过去十年房价上涨的巨大浪潮中，只有燕郊坚定地与北京共舞。从10年前的平均3000英镑到今天的平均30000英镑，燕郊的房价并不比北方一线城市广州和深圳低，它为许多强大的二线城市而自豪。其中，

很多，很多，或者很多！

当我们打开北京地图时，我们会发现占地16400平方公里的北京有一个巨大的行政区域。但是，在资源有限的前提下，发展重点是城市的六个区，其中东城、西城、海淀和朝阳四个区是最重要的。金融、信息技术和互联网高科技产业、最好的教育和医疗资源大多集中在这四个地区，而延庆、怀柔、平谷和密云等其他地区远离中心城市

北京地图

同样，离这些中心地区最近的人最容易受益。即使他们不能承担资源和产业的溢出，他们至少有资格成为一个沉睡的城市，在城市里工作，在城市外生活。只要单程通勤时间能控制在两小时以内，许多囊中羞涩但决心留在北京的白领青年就能接受。燕郊做到了这一点。

燕郊区地图▼

朝阳的东面是通州，而通州的北面恰好是一条狭长地带。燕郊位于通州附近的狭长地带的东部。从直线距离来看，它比北京的许多区县更靠近中心区。更妙的是，位于朝阳东三环和东四环之间的国茂中央商务区聚集了一大批高科技企业，交通便利，办公环境高。对于许多白领和金领来说，这是一个理想的就业场所。

过去，在国贸工作并定居通州是很多国贸白领的共识。然而，随着通州房价的暴跌，通州不再是一片萧条，后来者只能再次向东看。燕郊因此受到了时代潮流的威胁。

因此，转世真的是一项技术性的工作。人就是这样，地区也是这样。

燕郊房地产市场发展现状

让我们看看燕郊地图

燕郊与通州隔着潮白河，通州的边界在潮白河的西面。102国道将燕郊镇分为南北两区。南区仍处于开发阶段，房地产很少。大部分房地产和产业集中在北区，而成熟的房地产基本上集中在潮白河以东的延顺路两侧。原因很容易理解，因为它离北京更近，是去北京的第一站。

目前，延顺路两侧已经建起了无数的建筑。燕郊的著名建筑，如纳丹堡、夏威夷州南北岸、潮白族、银河郝跃、首尔甜城等都位于该区域，建筑用地已基本分割。土地被占用后，后来的开发商不得不把重点放在南区和燕郊中心的老城区，甚至离北京更远的燕郊东区。

燕郊主要物业分布概况

燕郊的房价始于2009年，当时的价位是5000元。在经历了几次大起大落之后，在2015年站在20000元的高位后，它在2016年底和17年之初飙升，轻松突破了30000元大关。在投资者的双重推动下，今年3月和4月，许多二手房的成交价格约为3.5万元，甚至还有单价为4万元的小公寓。当地的二手房交易大厅每天都人满为患。

燕郊近8年房价趋势图▼

3月21日，燕郊推出限购政策。非本地家庭只能购买首付比例不低于50%的房屋。这项政策显然给外国投资者留下了一个漏洞。因此，房地产市场仍然高烧不退。

6月2日，限购政策终于出台。非本地居民家庭必须提供当年纳税证明或社会保障支付证明，并在三年以上后方可购房。逾期未缴的税款和社保凭证不能作为有效凭证。

这项政策出台后，燕郊楼市终于彻底失去了生机，瞬间由火热变成了死亡。

燕郊的房价暴跌了吗？

7月下旬，燕郊房价暴跌的消息层出不穷。报纸上经常出现“跌10000元”、“房价跳水”等令人震惊的字眼。对于大多数观众来说，这样的标题总是受欢迎的。毕竟，作为一个面向北京的郊区城镇，为什么房价要达到4万英镑才能锁定房地产投机者，这是每个人都乐于看到的话题。

那么，燕郊楼市真的在高压和双重限制下面临崩溃吗？8月初，作者深入燕郊，探索事情的真相。

经过两天的调查和整理，笔者可以负责任地说，燕郊的房价确实下降了，有些楼盘确实下降了一万多元。当前交易价格与年初最高价格之间的差额可能达到三分之一，这简直是悬崖式的下跌。然而，这是事实吗？

以燕郊中部的田阳市为例。今年3月的成交价在3.3万至3.5万英镑之间，目前的成交价约为2.4万英镑。仅在五个月内，这种下降就非常悲惨。一个像上海城五期这样声誉不佳的市场，只要不到2万元就能赢。这难道不是燕郊急剧兴衰的证据吗？然而，等一下，交易价格有时是欺骗性的。

目前，真正的发行价大多维持在3万元左右，但总的发行价与实际成交价格相差甚远。

这是因为采购限制政策使得采购团队成为稀缺资源。为了争夺这一有限的资源，少数急于出售的所有者的唯一杀手锏就是大幅降价。

这些急切的业主也可以用他们的脚趾头猜测，利用高利贷和高杠杆投机者，持有多个套房来源，每天成千上万的利息压力使他们像热锅上的蚂蚁；也有一些改良团体急于支付房屋更换的首付款。对他们来说，房价下跌超过1万元没问题。找到合格的租户是最好的，最好是全额购买。

因此，在买家受到严重压制的市场中，交易价格真的能反映当前的实际价值吗？

燕郊潘达田阳市▼

目前，有不少投资者想利用燕郊房价大幅下跌的机会，但他们却被套牢在购房资格上。

为了解决这个问题，当地的中介也想了很多办法，比如买卖双方私下签订买卖协议，买方购买当地的社保，然后三年后正式转让房子，或者给当地合格的购房人一些好处，等时机成熟后再将房子转让给真正的买方，这样甚至滋生了一批这样的当地人。

然而，这些黑箱操作模式风险极大，而真正敢于把飞蛾扑火的投机者毕竟是少数。即便如此，一旦有超低价的房子急于出售，它们仍然可以很快出售，所以永远不要低估资本的冒险精神。

二手房是这样的，那么新房子呢？

年初，燕郊房价的飙升让房地产开发商很开心，他们摩拳擦掌，准备将开盘价提高4倍，赚了一大笔钱。当限购令出台，政府严格控制新址的开盘价时，这两个杀手让开发商立即变得冷若冰霜，所有人都选择了缩着头躲起来。

目前，燕郊基本上没有新的销售场地。这并不是说你不想卖它，而是开发人员想避开前面，看看政策的趋势。如果你不让我卖高价，我就不在总部卖。

据了解，燕郊目前也没有什么楼盘出售，比如南区的某个板块。开盘价控制在25，000英镑以内。好的一面是，开发商正在执行政府的指导价，但私下里要求购房者除了购房款之外还要支付数十万元的茶费。这些费用自然是在柜台下交易的。这几十万中的一部分用于获得三年的社会保障，另一部分用于补偿开发商因价格控制而造成的损失。这可以说是一举两得。

看到这个，我想每个人都已经知道了。如果你现在持有燕郊的房产，那么在这个节点，你会选择低价出售吗？我想你会说房价明显是假的下跌，我并不傻。只要它没有受到基金的压力，现在谁会卖掉它？即使基金面临压力，你也必须休息一下。政策略有放松，房价回升只是几分钟的事情。如果你这样认为，燕郊的二手房东们肯定也这样认为，所以更多的燕郊房东现在牢牢地控制着他们的房子，等待着下一个风和猪飞来。

这还是屌丝城吗？

仍然有很多人在想，燕郊这个陆地边界，规划混乱，城市建设不如四线城市。虽然直线距离天安门广场30公里，但是交通拥挤，没有地铁。每天高峰时间，公共汽车会把人挤死。对任何人来说，每天早上在戴岳出发，晚上在戴岳回家都是可以接受的。

因此，燕郊是否是一只被房地产投机者炒作的假价值股票，而实际入住率却低得可怜？

让我告诉你，实际情况并非如此。目前，燕郊的实际入住率极高。每天晚上，通顺路两边密集的建筑基本上都亮起来了。除了大量需要独自生活的人外，还有许多租房的群体。燕郊建筑的租金离人们很近。精装一居室的租金约为1500英镑，两居室的租金仅为2000英镑左右。与城市相比，它只是白菜的价格。当然，你可以说这太远了，我无法考虑。

至于交通问题，燕郊比几年前改善了很多。潮白河大桥预计于2017年9月竣工，并于年底前通车。京秦高速公路北京段预计于2017年12月竣工，从三河可快速到达东六环。

平谷地铁22号线已经开通，将直接到达燕郊腹地。虽然预计开放时间为2020年，但燕郊的交通状况会越来越好，这是不争的事实。

潮白河大桥▼

秦镜高速公路北京段

地铁22号线平面图

此外，还增加了大量直达城市的公交车和班次。例如，直达国茂的公交车如果在非拥堵时段可以在一个小时内到达国茂，而一些大型建筑，如天阳市，则配备了数十辆社区公交车，每天往返于燕郊和国茂之间，大大缓解了公交车压力，给车主带来了更舒适的乘车体验。

另一个不容忽视的问题是北京通州分中心的落户对燕郊的影响。北京分中心位于通州的鹿城和宋庄。这个区域和燕郊正好在潮白河的东西两侧，直线距离只有七八公里。

没有人能确定北京分中心的搬迁将对通州的产业升级和经济发展产生多大的影响。然而，根据政府的想法，人们决心走出这一步，以分散中心地区的人口压力，目的是使人口向东迁移。为了使人口自愿东移，有必要在通州形成一个新的经济中心。只有有了更好的就业环境，人们才有向东迁移的动力。

那么，我们假设在未来几年内，如果在鹿城镇附近形成一个类似上地的新的中央商务区或科技工业园，那么燕郊的空房的价格会是多少呢？燕郊和鹿城隔着一条河。五万、六万还是更多？

未来会告诉我们答案

让我们停止这种令人恼火的想象，回到目前的燕郊房地产市场。

如今，不仅燕郊房地产市场，而且中国绝大多数一线和二线城市，以及一线周围的热点地区，都处于极度冻结状态。我可以感觉到，面对疯狂的楼市，政府有一种深深的无力感。既然很难从沉重的负担中恢复过来，还不如先说一句话——安顿下来，让近乎疯狂的楼市和人们先在原地安顿下来，然后慢慢找到解决办法。

目前，政府频繁发布的各种政策，包括出租和出售同一房产的权利，包括建造大量公共租赁住房，可以被视为对当前房地产市场困境的一种探索。我们可以看到，本届政府比以往任何时候都更迫切地要解决房地产市场问题，即使付出一定的代价。

因此，不要相信任何专家的预测。目前，我们将静下心来，静静地等待当前形势的下一次变化。如果房价稳定下来，政策出现松动的迹象，你仍然坚定地想投资北京周边的房地产市场，那么燕郊应该是一个不错的选择。

来源：罗马观察报