楼市走向：长效机制是核心 “租售并举”是重点

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随着房地产长效机制的建立，下一步的发展重点将落实在“租卖并举”上，当然，楼市调控不会放松。

与房地产市场监管相关的政策正在发挥供求双方的力量。长期机制的建立有望加快，发展重点将放在“租卖并举”上。对未来房价上涨的预期得到有效控制，购房者将有更多的选择。

与房地产市场调控相关的政策已经从以前的需求方开始调控，并在供求两端发挥了作用。特别是，供应方政策不断出台，长期机制的建立有望加快。可以预见，未来房价上涨的预期已经得到有效控制，在这种环境下，购房者将有更多的选择。

监管出现了新的变化

随着北京“共有产权住房”概念的引入，上海宣布在“十三五”期间建设70万套出租房，房地产市场监管出现了新的变化。

近日，北京市住房和城乡建设委员会、市财政局、市规划和土地委员会联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)，并于8月3日正式向社会公开征求意见。

什么是“共有产权房”？简而言之，购房者和政府共享住房产权。根据《办法》的规定，买受人可以与政府“合伙购房”，买受人与政府各持有相应比例的产权，但所有使用权均由买受人享有。这个想法的好处是购房者可以通过较少的资金获得100%的使用权和一定比例的产权。在未来，当房子出售时，财产增值收入可以根据产权份额进行分析。

北京提出“产权共享型住房”的构想，表明北京在大力调整住房市场结构的同时，在调控手段上也有所创新。上海也发生了类似的情况。备受关注的《张江科学城建设规划》在征求公众意见后，已获上海市政府正式批准。根据规划，科学城将通过增加住房来满足就业人口的生活需求，新增住宅建筑面积约为920万平方米；值得注意的是，890万平方米用于出租房屋。

事实上，张江科学城的住房供应形式已经发生了很大的变化，这只是上海住房供应结构调整的一个组成部分。根据上海市住房发展第十三个五年计划，在第十三个五年计划期间，上海住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，其中商品房用地将稳步增加，租赁住房用地将大幅增加，保障性住房用地将确保供应。城市住房供应总量也将大幅增加。据估计，大约170万套各种类型的住房将得到新的供应。其中，商品房约有45万套，主要是中小型普通商品房；约70万套租赁住房；各类保障性住房约有55万套。此外，以市场为主体，新增出租房屋约30万套(套)。

此外，广州、无锡等城市出台的监管措施也反映了监管思路的变化。例如，广州计划引入“租购平等权”，即在一定程度上改善租房者的权利，在子女就学等方面享有与购房者同等的权利。此外，无锡提出租房可以落户，租房“授权”的时代离我们越来越近。

长效机制是核心

与前几轮调控相比，本轮调控发生了重大变化，这些变化都是围绕建立房地产市场的长效机制而展开的。

今年以来，国家多次提到建立房地产市场的长效机制。4月25日，中共中央政治局召开会议，提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。7月24日，中共中央政治局召开会议，再次提出要稳定房地产市场，坚持政策的连续性和稳定性，加快建立长效机制。

从近期各地的政策引导来看，房地产市场正转向以扩大供给、缓解需求为核心，实现供需平衡，房地产市场调控的长效机制已经形成。包括前一篇文章提到的北京引入“共有产权住房”，努力培育住宅租赁市场，扩大租赁住房供应，甚至引入“租购平等权”，实现公共服务权益均等化等。，将在不久的将来一个接一个地实施，改变房地产市场的供应模式，使房地产市场逐步回归住宅物业。

其中，许多政策将对未来的房地产市场产生深远的影响。以北京的“共有产权住房”为例，这一政策的实施将对未来产生深远的影响。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这项政策的实施将对北京的住房结构产生根本性的影响。他进一步解释说，对于“共有产权房”，最显著的特点是，产权转让不是一次性转让，而是逐步转让。基于相似的产权转让模式，地价和房价的构成将会有显著的不同。在早期阶段，购房者只获得了一部分产权，所以他们购买房子所需的资金数额相对较低，但这并不影响他们的使用权，所以这相当于变相降低了购房成本。随着随后购房能力的提高，我们可以继续从政府手中回购相应的产权。这种操作有很好的制度创新，当然，关键是在细节上做得好。

严跃进预计，“共有产权房”的提出将对全国房地产市场的发展起到积极的启发和示范作用。从类似房屋的探索来看，相应的土地供应结构也将发生变化。"可以肯定的是，这将有效地对冲房价上涨的预期。"他说。

“租售并举”成为焦点

随着房地产长效机制的建立，下一步的发展重点将落实在“租卖并举”上，当然，楼市调控不会放松。

国家高度重视住房租赁市场，住房租赁市场已经上升到一个新的高度。上海房地产市场专家李占军指出，住房和城乡建设部发布了中国住房租赁和销售条例的初稿，天津、北京、广州、杭州等许多城市都推出了“竞争和自持”地块，上海推出了租赁住房用地，广州率先提出了“租购平等权”，这一切都表明市场正在从“重卖轻租”向“租售并举”转变。他预计，在今年下半年，住房租赁条例将正式颁布，更多的地方政府将完善条例，发展租赁市场。

至于未来楼市调控政策的变化，业内人士认为应该在现有政策的基础上进行微调。从目前的监管政策来看，包括限购、限贷等“五限”措施，政策监管已经延伸到销售、融资、开发等各个层面，并已全面覆盖。因此，下一步不太可能出台更严格的政策。相反，它将注重政策的灵活性和稳定性的结合，以避免过度努力。当然，未来的监管将更加注重引导需求预期，关注未来。几个房价快速增长的城市将加大政策执行力度，那些仍专注于去库存化的地区不太可能出台限制性措施。

在这样的政策背景下，未来房地产市场将保持“窄幅波动”的格局，即无论房价涨还是跌，幅度都不会很大，下半年房价走势将总体保持稳定。因此，符合条件的买家在这种环境下可以有更多的选择。

来源：罗马观察报