狂甩百亿！这位香港地产商嗅到了什么？

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在此次出售项目中，莱蒙国际将深圳项目中的一些商店、停车位、俱乐部和四栋别墅排除在收购协议之外。这是因为交易对手不想为沉重的资产买单，或者隐藏着一些外界不知道的东西。

黄，莱蒙国际创始人

正文/乐居陈野

未能跟上房地产市场步伐的莱蒙国际(3688.hk)正被迫变得“小”。

继2016年2月以44亿元的价格出售7个总面积为126万平方米的项目后，8月15日，莱蒙再次宣布将深圳、杭州、南京、广州、常州和南昌等6个城市的8个不同开发阶段的项目出售给合昌房地产。

合昌房地产成立于2007年10月11日，注册资本30亿元，法定代表人耿红梅。它由郑州钟瑞实业集团42%，北京合昌房地产37%，郑州昌瑞企业管理咨询21%拥有，并拥有至少28家公司。

在此次出售项目中，莱蒙国际将深圳项目中的一些商店、停车位、俱乐部和四栋别墅排除在收购协议之外。这是因为交易对手不想为沉重的资产买单，或者隐藏着一些外界不知道的东西。

莱蒙国际出售的八个项目的净销售和租赁建筑面积总计为197万平方米。总对价为人民币133.25亿元。莱蒙国际出售的8个项目的估价也较高，平均价格为每平方米6751元，是去年2月出售的7个项目平均单价每平方米3492元的两倍。

是什么让柠檬国际决定出售另一项规模为133亿元的资产？正如莱蒙国际公司早些时候所说，“直接出售资产的方式简单、快捷、直接，足以获得合理的投资回报。”这种方式可以作为其公司的运营模式，或者说债务是重中之重。

2016年5月19日，融创与莱蒙国际签署了框架协议，旨在以33.9亿元人民币的价格收购莱蒙国际的7个项目，并向莱蒙提供10亿元人民币的公司贷款。在这7个项目中，河北省有一个燕郊项目，后来北京华夏顺子赢得了爱情。据说融创和莱蒙国际将只交付第一批项目。

2015年7月初，莱蒙国际控股股东黄将27.62%的股份出售给云南城建投资集团有限公司，并放弃第一大股东的地位。此后，黄的持股比例已降至25.13%，但它也拥有2.38亿股。永久可转换证券，全面行权后，黄共持有37.75%的云南城投资(600239，诊断股份)

62岁的香港商人黄出生在深圳，在内地长大。25岁时，他被派往香港的“中粮部”工作。在那之后，他出海做生意，开始了贸易。30岁时，他作为第二大股东参与成立了越虹股份(002419，诊断股份)(002419.sz)，随后投资房地产行业成立了柠檬国际，并收购和整合了华润集团的子公司深圳国投

在最新的房地产销售业务中，柠檬国际的税前净利润约为79.3亿港元。这将对莱蒙国际大有裨益，该公司一直负债累累，短期债务压力很大。

然而，一个现实问题是，以房地产开发为主营业务的莱蒙国际频繁出售其主要资产，而其手中的剩余资产却在逐渐减少。

去年年底，莱蒙国际有19个处于不同发展阶段的项目，预计净销售和租赁建筑面积为235万平方米。据此，不包括本次出售的净可售/租赁建筑面积总计197万平方米的8个项目，莱蒙国际不同开发阶段项目的净可售/租赁建筑面积仅为38万平方米。这个体积很小。

根据莱蒙国际去年2万元/平方米的平均售价，38万平方米的销售价值只有76亿元。

目前，莱蒙国际的净销售/租赁建筑面积较少。根据最新的交易公告，与合昌的交易完成后，该公司在中国、香港和澳大利亚悉尼等11个城市仅有14个项目，预计净销售/租赁建筑面积仅为17.1万平方米，市场价值约为34亿元。即使销售一空，也将比2016年的45亿英镑少9亿英镑。

此外，由于“挂招牌的方式不适合本集团”，莱蒙国际近两年的征地速度明显放缓，大部分征地是通过并购进行的，大部分是通过一级市场。去年，莱蒙收购了东莞的一个旧改造项目和深圳的两个工业项目。这三个项目的总建筑面积为16.1万平方米。

根据莱蒙国际提供的一套数据，截至2016年底，除上海莎玛世纪公园、深圳莱蒙大都市、深圳布吉市场项目、深圳建设项目和香港元朗项目外，公司土地储备仅为89万平方米。

除了已经开始的项目外，莱蒙国际手中剩下的项目大部分是旧改革和产业改革项目，这些项目在短期内可能很难输血。这将打乱莱蒙国际的销售节奏。随着莱蒙国际已经开始销售的物业的快速销售和实现，长期以来，莱蒙国际销售来源的不确定性不断增加。

事实上，2016年就已经出现了公司的销售会受到直销和计划销售项目实现的影响。2016年，莱蒙国际的年销售额同比下降46.3%，至45.7亿港元。下降的主要原因之一是，计划在2016年出售的可销售来源被转移给其他独立的第三方，并以贷款的形式从各自的项目公司出售。

2017年，莱蒙国际的可销售资源为55亿元人民币，总可销售建筑面积为13万平方米。今年年初，莱蒙国际在披露数据时表示，“将不时考虑通过项目合作或股权转让快速变现资产。”

现在，柠檬国际意识到这一点后，决定逐步减少房地产业务的利润，正在寻求其他业务的发展。

柠檬国际在其公开报告中反复强调，未来公司将转型为“房地产+国际化健康生活服务提供商”，健康领域的业务将成为公司重要的收入来源。

来源：罗马观察报