房地产会有“灰犀牛”风险吗？房企拿地十大趋势！

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当你下定决心要继续占有这块土地时，你会发现如果你想的话，你不能占有它。通常，“你不敢拿你有能力得到的土地，而你敢拿的土地根本就不是你的！”。

大型房屋企业征地是生产问题，而小型房屋企业征地是生死问题！房地产会有“灰犀牛”的风险吗？如果没有去年1930年以来的严格控制，房地产“灰犀牛”的风险迫在眉睫！

特别是“五限”调控政策和“房子是为了生活，不是为了投机”的中央调整，有效遏制了热点城市的疯狂。目前，主要热点城市正处于不同幅度的量价调整阶段。此外，越来越多的迹象表明，本轮历史上最严格的监管政策将是“常态化”，这也在很大程度上打消了一些房企放松赌博政策的侥幸心理，一些疯狂激进的房企必须调整心态。

调整是不可避免的！

今天房地产市场面临的形势有两个特点:第一，城市和企业之间将有深刻的分化；第二，这是优秀住宅企业和优秀城市经营者的春天，但却是落后住宅企业的冬天。在这一轮洗牌中，许多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购，而一大批以现金为王的前瞻性房企将优胜劣汰，继续成长！

在这种分化模式下，首当其冲的就是征地的分化和改造！

今天，中国的房地产已经进入了一个“谈土地色变”的时代！

大型房屋企业征地是生产问题，而小型房屋企业征地是生死问题！

如果你不收回土地，你将退出房地产江湖。如果你拿走了土地，你就数不清了！

当你下定决心要继续占有这块土地时，你会发现如果你想的话，你不能占有它。通常，“你不敢拿你有能力得到的土地，而你敢拿的土地根本就不是你的！”。在行业快速洗牌的时期，市场不能容忍你的犹豫。开发商终于明白了一个事实——如果他们出高价，他们可能会死，但是如果他们得不到土地，他们肯定会死。

从更全球化的角度来看待这个问题。即使你擅长建造房屋和房地产社区，你也总是无法获得后续开发的土地和资源，所以从长远来看，你将不得不退出房地产行业。另一方面，拿错土地和高价往往会被产品和营销渠道反复质疑。“卖时的眼泪就是拿地时的水”这句话在房地产界广为流传。

因此，今天的土地收购投资已成为房地产面向未来的战略能力。

趋势1:金钱很重要，比金钱更重要的是获得土地的综合能力

如果你没有钱，你不能谈论土地收购，但如果你有钱，你可能得不到土地。这是2017年最典型的征地情况！

在房地产的上半年，土地收购意味着赚钱，而且没有附加条件。下半年，行业进入低利润、高地价、高门槛、激烈竞争的白银时代。房企只有钱来收购土地，这可能还不够。例如，在2017年监管和控制正常化之后，住房企业将收回土地，土地不再仅仅是“出价最高者获得”。

首先，土地征用逐渐成为一场综合能力的竞赛。例如，在上海，“竞价+拍卖”的机制是先卖空后pk。经过企业资质、规模、经济实力、技术资质和项目经验的筛选，上海50强房企获得土地的机会很少。当然，这也符合大城市与优秀住宅企业深度融合的出发点，从而提升城市服务的质量和多样性。

二是北京的“有限地价+自持竞争”机制，其中“自持竞争”的实质是争夺企业融资的资金实力。因此，一些高负债、高周转率的住房企业由于资金实力不足，难以自我维持。自然，他们无法参与竞标，并提前退出。

第三，除了上述企业的综合实力和财务因素外，征地不仅取决于自身的专业，还取决于企业背后的一套能力和制度支持。简而言之，你的项目定位、产品创新、营销能力、高效运作和出色的成本……意味着土地变现的预期收益和利润将高于你的竞争对手，这样你将有更高的土地收购出价，你将有实力“以更高的技能收购土地”并继续赚钱。

因此，在未来，金钱很重要，更重要的是，企业背后是否有制度和综合实力来支撑它。

趋势2:营销在过去一直很重要，现在投资也一直很重要

过去，收购土地并不困难，而住宅企业业绩的核心取决于项目前的定位和营销的售后，这两个环节卖得快，卖得多，卖得高，回报快，最后卖得好。因此，房地产企业应该建立以营销为主导的经营体系。如今，投资征地已逐渐成为房企兴衰和生存的关键。

今天，即使房地产企业的产品更好，营销更有力，房地产企业也得不到土地，一切都等于零。投资者的价值在于承担下锅做饭的第一个过程，即购买大米！与此同时，如今土地征用的困难已经成为整个行业的一个痛点，即使是巨头们也要征用土地。今年年初，碧桂园的一线城市部门也被取消和合并，其核心是一线城市土地收购不畅。显然，土地收购如今已成为一个行业问题。

正如前阳光城市(000671，诊断)联合主席陈凯所说:

“如今，投资变得越来越重要，土地价格与房价的比率大幅上升。如果土地价格超过50%甚至100%，房地产企业的所有者应该聘请专业的投资者，实际获得土地的能力，以及专业的投资改进。投资性征地人员的薪酬应在企业战略层面给予更多的投资和关注。”

趋势3:对手变成了合作伙伴，而“财团”拿走了土地，成为了一种趋势

反对者换伙伴，伙伴拿土地，财团拿土地已经成为2017年的典型趋势！

在一线城市，50亿、100亿甚至更高的新土地基本上是由两三个或更多的财团获得的，北京新土地基本上是前30名开发商的财团。例如，北京在2017年的土地收购基本上是一个财团，金茂、世茂和郭蕊财团；资本、远洋运输和世茂财团……目前，核心二线城市财团的土地收购越来越受欢迎。

为什么要联合征地？原因很简单，高地价、联合征地迅速减轻了财政压力；第二，联合收购土地，对手成为合作伙伴，土地价格不会被扼杀太难。相反，土地收购合作可以有效分散市场风险，提高利润率；第三，它不仅是土地收购合作，而且是产品研发、销售和融资优势的互补，从而实现类似渡江龙和本地蛇的互补合作。

就联合征地而言，目前大约有三种合作模式，即一线城市大型房企之间的“强强合作”、本地房企与“外地人”一起征地、房企与金融机构联姻。举例来说，香港九仓已采用这种策略，进入mainland China多个内地物业市场。2011年，香港码头逆市大举进入成都、天津、宁波、苏州、杭州、长沙等地，并与当地其他开发商合作，以不同子公司的名义收购土地，最终迅速完成在内地二线城市的布局。

趋势4:以业主渠道的变化为例:从招牌到“并购”

过去，招标、拍卖和绞刑是收楼的渠道，但今天，兼并和收购成了收楼的渠道！

如今，许多房地产企业成功地进行了20次和两次招标拍卖，这并不坏。在高地价和招标拍卖的激烈竞争下，2017年土地收购迅速成为房地产企业收购土地的主要方式。

许多房地产企业主笑着说，2017年，他们要么去M&A，要么去M&A！比如，多次出手的融创孙宏斌，不用说也是“M&A之王”，而阳光城的新秀总裁张海民，近一年来因为各地并购的相关事宜，已经飞了113次。

在这样的背景下，近两年来，越来越多的房企设立了M&A管理部门。从早期的融创、龙湖到象升地产，“M&A部”开始作为一个新的机构和岗位在房企中建立起来。但是随之而来的还有很多问题。

首先，在M&A部门之前，近20年来房企市场化基本上没有这样的部门，人才匮乏；第二，并购背后需要专业的税收、金融、法律、经济法和相应的房地产专业知识，这需要很强的专业和跨学科知识以及丰富的实践经验，因此这类人才非常稀缺。第三，投资和M&A工作极其密集。除了专业的计算，我们也要注意一个快速的字诀，否则机会稍纵即逝。

基于上述原因，2017年，M&A房企的专业人才迅速成为稀缺岗位，许多M&A人才的工资直接翻倍甚至更高。然而，更严重的问题是，即使薪酬飙升，也很难招聘到优秀的M&A人才。

趋势5:卖方关注就业和城市升级，买方改造城市运营商

随着城市化的不断升级，土地交易双方对土地利用和土地价值有了新的认识。

一方面，城市土地越来越稀缺，这就要求土地价值最大化。首先，城市发展不断提高住宅用地的容积率，从过去的1.0提高到今天的3.0甚至5.0；第二，地方政府不再是过去靠卖地解决财政收入的想法，而是以城市升级为新起点，在城市中增加多功能配套设施，如以土地为基础的工业、酒店、写字楼和购物中心，以提高城市质量，解决更多就业机会，创造更多税收，实现城市可持续发展。

从这个角度来看，简单地拿土地来盖房子的想法不适合城市的未来发展。

另一方面，作为土地的另一面，开发商也提出了新时期城市运营商和城市配套服务提供商的战略转变。例如，中南、金茂、金泰等一大批城市运营商已经开始战略转型，如万科转型为城市配套服务提供商的新定位...由此可见，开发商也在提升他们对土地价值和城市贡献的二次认知。

今天，土地的买卖双方都在更新他们的思想，从建造房屋到提供一种新的生活方式，再到为城市经营增添活力和动力。

趋势6:2017年重点关注核心一、二线城市和卫星城市

从哪里获得土地、如何获得土地以及获得多少利润是住宅企业获得土地的三个关键问题。

这里的核心是从哪里得到土地。2017年，在历史上最严格的监管下，100强房地产企业普遍集中在一线和二线城市，这是主要布局，而少数集中在核心线周围的三线和四线卫星城市。最新数据显示，即使是政策调控，从2017年1月到7月，全国前10名城市的总营业额为7392亿元，同比增长27.5%；从城市排名来看，一线和二线城市仍是房地产企业投资土地的主战场，一些三线城市的土地市场依然活跃。

事实上，经过几轮流通，住房企业的城市布局在前期就冲到了第三、第四条线，然后库存过高而无法回到第一、第二条线，再然后许多住房企业在限购、限贷后又冲到了第三、第四条线...经过几轮一线、二线、三线、四线的轮回，房企逐渐认识到，在一线、二线建房的安全性和盈利性随时都有相对的保障。对于大多数房地产企业来说，第三条线和第四条线一直是一种机会主义的存在。

与此同时，开发商过去常常关注国内生产总值、产业结构、人口等。在过去。如今，它们在城市人口净流入、初中入学人口增长率、高净值人口数量和有效库存结构等城市入学指标方面更具基础和深度。

趋势7:多项目并购，少企业并购

洗牌与分化，今天的房地产已经进入了“小进步大倒退”的阶段！

与此阶段相比，欧美和西方国家的大部分房地产将进入加速并购时期。

总的来说，住宅企业已经进入了整合他人或他人的阶段。

而在这个阶段，不仅大鱼吃小鱼，而且更多的大鱼也会吃大鱼。原因很简单。房地产已经进入下半年，其规模非常大。这时，并购所刺激的能量场将会更大。与融创收购万达旅游蛇吞象类似，荣鑫收购梁海房地产的股权在未来肯定会继续上演。

然而，在实践中，合并和收购将更加困难和危险，谈判很可能会持续很长时间。由于企业文化、债务问题和历史问题太多，企业将更难获得。

相反，项目收购更直接、更简单、更快捷，这也是融创在过去几年收购后积累的经验，即项目级并购多，企业级并购少。

趋势8:弯道超车，新的征地模式大量涌现

简单的住宅小区越来越少，招标、拍卖和绞刑会抢血。

因此，要创新征地模式，通过工业地产、旅游地产、文化地产、旧城改造、超高层征地等方式在拐角处超车征地。，真正符合城市发展方向，退一步说，开发商不仅更容易获得住宅用地，而且总价和单价都相对更有利可图的空房。

例如，以绿地和世茂为代表的城市地标，以及超高层建筑的征地模式，直接与政府协商提升城市的高度，同时也获得更有利的土地资源；

例如，以云南军发为代表的一批昆明城中村改造示范工程、城市历史文物修复与改造示范工程，走向了全国更多的历史文化和城中村征地模式；

例如，目前，碧桂园已经从传统的住宅开发转变为生产性的城市经营开发，碧桂园已经受益于惠州科技城地块。5月份碧桂园的平均征地成本仅为4606元/平方米。

因此，无论如何创新，沿着城市未来的发展方向，这是征地创新的起点。

趋势9:打破区域系统可以跨越地区和城市

过去，房地产企业规划区域发展，每个区域公司都有自己的势力范围！

但是现在，为了更好地扩大土地收购，越来越多的国有房地产企业开始放开地域地理属性的限制。只要你有渠道和能力，你也可以在其他周边地区获得土地。

例如，碧桂园、上海地区、江苏地区、浙江地区等。都可以在上海拿地。与此同时，碧桂园甚至把国家营销的位置拿了出来，开始了全民征地的模式！

趋势10:平台服务，政府更主动，更有效

值得注意的一个趋势是，政府近年来在土地管理方面也表现出更加开放和积极的变化。核心变化是积极管理和平台创新。

中国(深圳)房博会作为中国房地产行业最强大的商务交流平台，25年来被誉为“中国第一个土地展”，已经建成了以土地为核心的超级展示交流平台。

更值得一提的是，深圳房博会平台秉承并立足于深圳的开放创新精神，完成了从终端消费展会的b2c到土地b2b业务对接，再到围绕土地b2b整个产业链资源整合的平台定位的三次转型。

与时俱进，创新并不局限于当前行业中最激动人心的城市更新领域。2017年，房博会介绍了广州、东莞、粤港澳大湾区下属的2个城市、1个区和6个镇，以及深圳1个城市和10个区的城市更新主管部门。展示计划、成就，宣扬政策和法规。同时，引进碧桂园、凯撒、中粮等专业城市更新建设品牌住宅企业。展示城市更新的实际案例和经验...

有土地，有案例，有论坛，有面对面的交流，这无疑成为中国陆地线下最大的朋友圈。

无论征地模式如何演变，无论是城市还是房地产行业，单纯拿土地来盖房子的想法已经落后了。在新时期，土地管理应该上升到城市经营，城市发展，更好的生活质量和更好的城市服务，这是政府和开发商在土地销售的初衷！

文章来源:微信公众号中国房地产数据研究所

来源：罗马观察报