最新房价预测出炉！来看看你的城市下半年是涨是跌？

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一线和二线热点城市房地产调控措施的加强引发了资本外溢，投资者纷纷涌向三线和四线城市，导致一些三线和四线城市房价大幅上涨。例如，6月份徐州房价环比上涨6.27%，今年上半年涨幅高达30%。

然而，必须指出的是，三线和四线城市的当地购买力不如一线和二线城市强。虽然积压的水库在几个月内就被释放，但它们的耐力可能不够。

在这种情况下，我们不禁要问:未来每个城市的房价会如何变化？哪些城市的房价相对较高？哪些城市需要绕道？

首先看看影响房价走势的三个因素

房地产的供应过程基本上是这样的:房地产企业通过招标、拍卖和挂牌的方式获得土地，然后在土地上开发建筑。根据不同地方不同的预售条件，当建筑物被覆盖到一定程度(如投资为25%)时，他们采取预售许可证进行预售。预售后，房地产企业将继续建设房地产，直到房地产竣工并通过验收，然后移交房子。

这样，有三个角度来分析一个城市的房价:

首先，观察最近房价的变化。由于房地产流动性差，房地产价格的变化有一定的趋势。例如，如果你比较房地产和股票，股票的流动性比房地产好得多。如果你在同一天卖出股票，钱会马上回来，但是卖房地产要花更长的时间。流动性差意味着一旦房价下跌，很容易产生观望情绪，因为买家是向上买而不是向下买，当他们观察到房价下跌时，他们通常可以多等一会儿，因为房价不会很快转向拐点。因此，观察最近几个月的价格变化通常可以预测未来1-3个月的价格变化。

第二是观察可供出售的物业数目，即最近有多少物业取得预售证书。这里的可销售建筑相当于存货的概念。举例来说，如果有足够的可供出售的楼宇，最近很多楼宇突然进入预售期，这表示市场上有很多供应，这会对楼价构成压力。可售数量通常会影响未来3-6个月的房价变化。

第三，观察土地流转情况。最近，拍卖的土地数量相当于中长期库存，这些土地将在6-9个月的建设时间后成为可出售的建筑物。因此，一段时间内城市拍卖土地数量的突然增加意味着未来6个月内商品房供应量将大幅增加，房价将面临下行压力。因此，土地转让情况可被视为影响未来6个月或更长时间内房价的一个变量。

短期:哪些城市不应该购买房地产？

了解影响房价趋势的因素，然后看看哪些城市不适合在短期内购买房地产。

首先，我们需要找出哪些城市的房价在短期内可能会走低。为此，我们将各城市的容积率和房价比放入散点图中进行观察，发现容积率下降、房价下跌的城市的短期房价趋势并不乐观。

例如，根据6月份主要城市的销售量和房价，城市主要分布在三个象限:

第一类城市已经降低了价格。这些城市(合肥、珠海、青岛、北京等。)分布在左下角的第三象限。这些城市的短期房价不容乐观；

第二类城市的价格已经下降。这些城市(徐州、大连、成都等。)分布在左上角的第二象限，他们的房价需要警惕，因为房价的上涨没有交易量的支撑；

第三类城市的数量和价格都在上升。这些城市(深圳、上海、南京等。)分布在右上角的第一象限，他们的房价在短期内会继续上涨。

因此，如果你看看未来1-3个月，需要避免买房的城市是合肥、珠海、青岛、北京等。，而厦门和苏州在第四象限也应保持警惕；短期而言，基本面相对健康的城市包括深圳、上海和南京。

中期:哪些城市库存压力大？

接下来，分析哪些城市在未来3-6个月有很大的库存压力，从而推断它们的房价趋势。

通过计算6月底每个城市的可售房屋数量与今年上半年平均月销售量的比率，我们可以得到每个城市的可售月数，即现在消化可售房屋需要多少个月。一般来说，在销售月数少于6个月的城市，房价上涨的压力很大；在销售月数多于12月的城市，房价下跌的压力很大。

惠州、淮安、上海、安庆、芜湖、南京、杭州等城市可售时间不足6个月，表明中期房价上涨压力较强；金华、东莞、赣州、马鞍山等城市可销售12个月以上。从中期来看，房价正面临下行压力。

长期来看:哪些城市房价低迷？

让我们期待未来6个多月城市房价的走势。通过计算2016年6月至今年6月各城市拍卖的住宅用地总建筑面积，再除以这些城市上半年的月平均住宅销售面积，就可以大致得出过去一年拍卖的住宅用地，以及形成可销售商品后可以销售多少个月。

从图4可以看出，泉州、深圳、湘潭、韶关、台州、东莞、青岛、温州和长春的土地销售月份都不到6个月，表明房价长期持续上涨的驱动力较强；在潍坊、无锡、南京、武汉、济南等城市，土地可以出售20个月以上。从长远来看，房价很有可能会下跌。

通过以上分析，我们可以总结出短期、中期和长期的乐观城市和悲观城市。具体来说，房价上涨的城市一般是最近住宅销售价格上涨的城市，住宅销售不到半年，过去一年土地交易较少；房价看跌的城市通常是指住宅销售量最近有所下降、住宅可以出售一年以上、过去一年拍卖的土地可以出售一年半以上的城市。

总而言之，你可以知道哪些城市可以继续举办，哪些城市应该及时出发。最后，祝大家有一个满意的房子。

来源：罗马观察报