上海彻底叫停商住两用房！“类住宅”投资客何去何从

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维护买家的利益

年初，上海开始清理整顿商品房。1月初，上海市政府停止了“一类住房”项目的在线签约。随后，对改变房屋用途的商业项目的物业进行清理，清理对象包括:擅自改变空房屋单元的划分，私自接驳燃气管道等。5月17日，上海市政府正式发布了商品房重组方案，其中最具影响力的是已售出但未交付的商品房。为加强经营性土地出让管理，上海市规划和国土资源局发布了《关于加强本市经营性土地出让管理的若干规定》。该条例要求，转让合同应规定，没有协议，不得在办公用地上建造公寓式办公室，不得在商业用地上建造公寓式酒店。

海友俊想解释一下商品房和住宅以及普通商品房的区别。商住两用住宅是一种既可用于办公又可用于居住的产品，是soho (Home Office)住宅理念的延伸。它属于住宅，但与此同时，它融入了办公楼的许多硬件设施，使居民可以在生活中从事商业活动。住房作为一项投资的价值在于它的盈利能力。根据产权性质，房子的价值不值得投资，但取决于其地理位置、公寓类型等。一般来说，商住两用的房子都有一个好的格局，它是一个阁楼公寓。它可以分为两层，价格超过10，000元，上层居住，下层活动休闲，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，所以很受年轻人的欢迎。

此外，商住两用项目与住宅的区别主要体现在不同的产权、不同的配套设施、不同的容积率、绿化和公共设施面积、不同的安全等级、不同的物业费、管理费和转让税。例如，“商住两用”项目目前不能按住宅标准缴纳契税。该房屋在易手过程中，相关费用按商业用途计算，转让契税为4%，普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，对商业转让征收营业税和土地增值税。

在这方面，海友军提醒大家:从投资置业的角度来看，投资者在出售此类房产时可能要承担巨大的销售成本。这种房屋虽然不限于购买或抵押，但不能享受普通商品房的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，有些人需要全额购房，他们不能申请公积金贷款。

商品房和住宅有很多缺点

与普通住房相比，商品房有很多弊端，商品房的最长土地出让年限为50年；商住两用房不能迁入户籍，也不能享受学校、居委会等配套设施；大多数商品房都是商业水电，水电的成本标准也高于住宅。商品房的物业费和取暖费也比住宅贵得多；商品房的共用面积相对较大，居住环境较差，因为有居住和办公、人员混杂。

这种房产证虽然也是五证齐全，但只是表面上合法，明显是商业性质的。如果认真调查，商业地产围绕住宅设计实际上是在玩"边缘球"的政策，这是一种营销手段和开发商的广告策略。由于暂停审批，许多房产在“限购、投资自住”和“稀缺”的旗帜下出售。另外，从价格上看，它的价格大多是同一地区住宅价格的60%到70%，所以它更有吸引力。许多海友俊的家人和朋友曾经被这个“高性价比”的“住宅”所吸引。

事实上，商品房的土地性质是办公和商业用地，没有住宅用途。近年来，由于商业地产销售情况不佳，住宅房屋继续热销。一些开发商在商业用地上以酒店公寓和写字楼的名义建造商品房，这直接违反了规划用途。

大多数购买商住两用房的人是非上海居民，他们没有资格购买住房。他们中的一些人购买“商住两用”项目纯粹是因为他们在有限购买的影响下无能为力。然而，他们中的大多数被用作投资或过渡房屋，他们都考虑在未来租用他们，以获得一些固定收入。甚至一些上海户籍的购房者也被吸引住了，所以他们决定把房子作为投资。

商住两用房的保值问题是目前人们关心的问题之一。由于限购或高房价，商品房产于一线和二线城市。三、四线城市住房库存积压，空商品房市场房源不大。未来，一、二线城市的商品房政策压力将会加大，尤其是一线城市，除核心区域外，其商品房的持有价值不会太高。根据这项政策，上海未来的商品房将因所有强制性要求而得到整改，因此将其作为“住宅”出售没有什么价值和意义。在北京，虽然商品房可以卖给个人，但必须满足北京无房和相应的社会保障和纳税的要求。再加上商业银行暂停抵押贷款，商品房远不如普通住房有吸引力。随着商品房的热度下降，整个市场的热度也会下降。

海友军认为，这项规定的意义在于堵塞购房限制的漏洞，使房地产投机资金不能转移到商品房上，真正实现“房子是为了居住，不是为了投机”。商品房的发展越来越窄。这类产品被认为与当前的供应方结构改革不相容，因此它们很有可能退出市场。唯一值得保留的是，阁楼的建筑设计可供出租公寓借鉴。上海和成都的规定不仅限制了产品开发模式，也限制了市场交易模式，因此空效应的效益是明显的。与此同时，商品房的价格很容易下降，毕竟，商业和住宅产品的流动性正在迅速下降。无论你是否配置这样的资产，海友俊都想提醒你，随着金融业的不断创新，市场投资品种越来越丰富，高净值个人的投资行为应该多元化。根据经济趋势，资产配置应该与时俱进。永远不要坚持一种方式，从而错过其他利用这一趋势的投资机会。

来源：罗马观察报