樊纲五问中国房地产：高房价的根源到底是什么？

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6月13日，北京阴雨连绵。中国经济改革学会副会长、国家经济研究所所长范刚出席了2017年第14届中国蓝筹地产年会。

樊纲的演讲题目是“中国城市化进程与房地产市场发展”。

他直言不讳地表示，产能过剩尚未清理，债务尚未清理，民营企业投资困难，因此他对中国经济不太乐观。

当然，总的来说，他不是一个完全的悲观主义者。在房地产领域，他觉得中国高速增长的故事还没有结束，房地产市场已经走了弯路，潜力仍然巨大。他在讲话中从五个方面分析了房地产如何正常稳定增长。

首先，在需求方面，缺乏像财产税这样的自动稳定器。如果需求方有自动稳定器，就没有必要限制购买和采取行政措施。税收和杠杆可以自动稳定房地产。

其次，在供给方面，最大的问题是城市化战略。过去是城市化政策，现在是城市化政策，鼓励小城镇发展，限制大城市发展。因此，小城市的土地供应是取之不尽，用之不竭的，但在过去的30年里，绝大多数人口都迁移到了大城市。

城市化的基本逻辑是经济效益、规模效益和综合效益，因为大城市可以节约资源，为更多的企业创造发展条件。这是一个土地发展速度跟不上人口城市发展规律的问题。当然，国土资源部表示，随着人口外流，减少或停止向小城市提供土地，增加向大城市提供土地，是调整的迹象。

第三，要解决房地产问题，必须解决战略和制度问题，而不是简单地把房地产问题归咎于货币问题。这一次，钱没有去股市，而是去了房地产。为什么这次去的是大城市而不是中小城市？不得不解释，钱是一个似是而非的说法。

第四，中国的经济问题是结构性问题，如产能过剩和库存过多。结构改革关系到企业改革和经济周期。他以房地产为例。过剩的房地产会导致泡沫甚至崩溃，但在中国的房地产市场，即使首付也可以是贷款。

范刚认为，在这样的紧急情况下，政府采取措施是正确的。随后，应该加紧做一些正确的事情，改变一些过去的战略、政策和做法，使房地产市场能够稳定和健康地发展，然后逐步退出那些使人们离婚和买房的行政手段和行政措施，如果他们有钱阻止他们买房的话。

第五，房地产与地价的关系。为什么这房子很贵？因为地价贵，土地被拿走了，因为预计这个地方未来的房价会高于现在的房价。正是这种预期导致了价格的上涨，而土地价格是房地产价格的衍生物。如果政府不在乎，让市场继续升温，价格将在两三年内上涨，让所有人都来炒房。当地政府的土地价格已经被卖得很高，它当然很乐意收取更多的钱。房地产开发商也很高兴，投资者也很高兴。最后，还有一个投资机会。你是索尼娅吗？两三年后？这就是什么是硬着陆，什么是崩盘，什么是危机。

最后，他认为从根本上解决房地产问题仍然需要解决战略和制度问题。中国的房地产问题与中国的经济问题是一致的，中国的经济问题是结构性问题，如产能过剩和库存过多。结构改革关系到企业改革和经济周期。

面对中国经济的发展趋势，他认为:“这一轮的问题还没有解决，需要一段时间才能解决。我不知道要花多长时间，但我担心会有时间从上次中学到东西。现在我在想有多少过剩的产能没有被清理掉。有多少债务没有清理干净，很难增加对民营企业的投资，也很难让经济恢复正常增长。再加上国际经济的逐渐复苏，这大概是这样一个基本判断。我们的L形已经走到了尽头。

来源：罗马观察报