房贷利率进入议价时代：6个月飙40% 上浮大势已定

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最近，北京、上海、广州等城市的许多银行再次收紧了抵押贷款政策。据报道，一些银行已将首笔房屋贷款的利率提高了10%，甚至20%。在流动性紧张、资本利率上升的背景下，这是银行变相收紧抵押贷款，还是意味着抵押贷款进入了讨价还价的时代？业内人士预计，抵押贷款的收紧可能会继续。这对商品房销售市场会有什么影响？传导到a股市场，地产股将何去何从？

著名经济学家宋清辉认为，从整体上看，第一套房的加息是对房地产投资需求的抑制，否则将对a股市场的地产股产生影响。最近，投资房地产股票有一定的风险，但我们可以关注低价值房地产股票的投资目标。

抵押贷款利率的上升趋势已经确定

房地产市场政策一直是一个热门话题。过去，我们谈到了房价的上涨，但最近我们谈到了抵押贷款的上涨。几个月前，许多商业银行的首套住房贷款利率仍有15%的折扣。近日，一些一线城市和热点城市的银行将首套房贷利率上调至1.1倍，上海一家股份制银行的首套房贷利率也上调至1.2倍！至于第二套住房抵押贷款，基准利率为1.1至1.2倍是一个普遍现象。

针对有媒体报道称“北京部分银行首套房贷利率上调10%”，北京市金融工作局5日澄清称，从北京多家银行和中介机构了解到，除少数股份制银行外，北京大部分银行首套房贷利率仍以基准利率为准。但也有人提出，未来上调的可能性不能排除，何时上调取决于房价走势和各银行的贷款总额。

目前，许多城市的许多银行都加入了收紧房贷利率的队伍，这表明银行收紧房地产贷款的趋势明显，房贷利率上升的趋势已经形成。众所周知的原因是:第一，房地产市场监管政策仍在进行中；其次，当前的资本成本正在上升。在资本成本上升的背景下，包括余额宝在内的固定财富管理收入的年化资本成本接近4.1%。在这种情况下，叠加在管理成本上的4.9%的基准利率对大多数银行来说是一种低利润产品。

中信证券(600030)认为，由于房地产调控政策和年中评估等因素，银行有望在年中一定程度上收紧抵押贷款。目前，新增房地产信贷在我国信贷余额和新增信贷总量中占有很高的比例。为了防范和控制系统性风险，中央银行和监管部门已经出台了多项文件来规范商业银行的房地产信贷。

此外，据海外媒体报道，银监会将允许部分银行推迟提交本应在6月份提交的包括同业业务和外包投资规模业务在内的自查报告。中信证券推测，本轮mpa(宏观审慎评估体系)评估可能将重点放在房地产信贷政策的实施上，而个人住房贷款可能成为一个重要的调查项目。在这种压力下，商业银行有望收紧房地产信贷。

在不到半年的时间里，银行按揭利率先是从15%的贴现率回到基准利率，然后攀升至基准利率的1.2倍，被业内人士解读为楼市的“定向加息”。这次“加息”不小，达到了41.18%！

据业内人士透露，目前，商业银行已经大幅提高了抵押贷款利率，实际上，他们是在变相拒绝放贷。目前，一些银行已经简单地放弃了抵押贷款业务，主要是在抵押贷款过程的前半段，一年的信贷额度被用完，导致信贷额度吃紧。毕竟，提高抵押贷款利率只是一些城市的一些银行采取的措施。买家有一定的优势，可以选择抵押贷款利率较低的银行。

另一种观点认为，事实上，抵押贷款利率已经进入了讨价还价的时代。此前有报道称，一些银行已经开始按照贷款利率的高低来排序按揭贷款的顺序，只有那些接受较高利率浮动利率的银行才能迅速获得贷款。这与一家股份制银行的账户经理的说法是一致的，他说如果客户对贷款时间有要求，建议利率提高20%，这样他们就可以提前获得贷款待遇，而不用排队。

商品房销售或受影响

根据中信证券的计算，与5~10年的中长期贷款基准利率相比，抵押贷款利率上调10%后的贷款余额(金融机构中长期贷款季度余额)利息在城镇居民可支配收入中平均提高5个百分点。认为商业银行在数量和价格上对住房抵押贷款的限制将进一步增加居民住房抵押贷款的还款负担，在一定程度上抑制居民住房抵押贷款的需求，进一步冷却商品房销售市场。

宋清辉认为，抵押贷款利率的上升趋势对房地产市场有很大影响:首先，它增加了购房者购房的成本和难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；第二，它影响房地产的成交量。不过，他也指出，住房企业可能会通过各种战略性的降价来弥补提高抵押贷款利率对市场成交量的影响。

最近，乐居推出了一项关于抵押贷款利率相关话题的调查。超过60%的网民表示，即使提高抵押贷款利率，也很难降低房价，近4%的网民认为房价仍将强劲上涨。一位网友认为，买房的真正门槛是首付，大多数有能力买房的人都不成问题。也有观点认为，现行抵押贷款利率政策的主要目的是提高购房者的购房成本。如果利率太高或额度太小，将会阻碍一些房地产投机者，主要是那些利用银行资金进行房地产投机的人。

虽然很多业内专家学者对房地产市场仍持乐观态度，尤其是一线城市和热点城市，但在无休止的调控措施下，房地产交易数据明显缩水，大多处于“量少价低”的局面。以北京为例，根据中原地产的统计，5月份北京共有10801套二手房签约，这是继4月份之后北京二手房签约数量连续第二个月下降。此外，这10，000台的合同数量是近27个月来的最低值。根据链家研究所的数据，5月份，链家处理的二手房成交量环比下降23.9%，不到3月份成交量的1/6，为2015年以来的最低水平。此外，根据链家研究所的数据，客户交易周期为52天，这是自2012年以来的最大值，表明空客户的观望情绪明显。

根据广发证券(000776)的数据，5月份，43个代表性城市的新房交易面积环比和同比分别下降2.3%和20.4%，其中19个限购城市环比分别下降10.3%和36.8%。二手房更能代表楼市的走势，有更明显的回调趋势。5月份，14个城市的二手房交易量占总交易量的1/3以上，交易量环比分别下降9.6%和19.8%，9个限购城市环比分别下降11.2%和27.4%，未限购城市环比也下降0.8%。

关注被低估的房地产股票

宋清辉认为，总体而言，第一套房利率的提高是对房地产投资需求的抑制，否则将对a股市场的房地产股票产生影响。近期投资地产股存在一定风险，其建议可以关注低价值地产股的投资目标。

今年以来，内地地产股在香港股市大踏步前进，像彩虹一样冉冉升起。中国恒大今年上涨2.45倍，成为地产股的领头羊，碧桂园和融创今年也分别上涨1.22倍和1.16倍。此外，敏捷集团、凯撒集团、龙光地产和龙湖地产今年都增长了50%以上。根据同花顺(300033)的统计，自6月份以来，几只内地地产股的股价已创下历史新高。其中，龙光地产和禹州地产昨日双双创下新高，中国恒大在6月7日创下17.66港元的历史新高，融创中国和龙湖地产在6月6日创下历史新高。

相比之下，a股市场的地产股表现较差。深湾地产开发的125只股票中，今年只有40只出现正增长，仅占32%。其中，26只今年增长超过10%，其中5只增长超过50%，分别是新城控股(601155，诊断股)、韩晶股份(000615，诊断股)、金隅股份(601992，诊断股)、北辰实业(601588，诊断股)和华夏幸福(6000)。粤港澳大湾区概念股涨幅居前，包括华侨城a股(00069)、招商局蛇口(001979)、深圳其中深圳地产a股股价昨日创下历史新高。

至于a股市场是否会出现内地地产股对港股的映射效应，中银国际认为，目前的房地产交易仍处于差异化格局，一、二线城市在调控压力下大幅萎缩，三线城市的销售人气仍在继续。内地地产股中的港股大幅上涨。由于5月份碧桂园、恒大地产等三、四线城市的内资股销售数据持续改善，南方基金和短期multi-空博弈推动的中长期估值恢复效应叠加，明显不同于主要布局一、二线城市、5月份销售受调控影响明显的a股领先房地产企业。它认为，在股票基金博弈的背景下，当基本面周期走下坡路时，a股房地产行业很难获得持续的估值和修复能力。在行业销售额同比大幅下滑、流动性风险加大的背景下，该行业保持中性评级。

凯投证券认为，房地产行业近期的政策仍处于较高水平，在第19次全国代表大会召开之前很难大幅放松。土地和住房及城乡发展部集中精力更换教练，这大大增加了实行新政的可能性，并有望涉及行业基本制度的改革。鉴于a股地产股的主要拐点都是由政策驱动的，未来板块的不确定性仍然相对较大。一方面，建议继续关注行业领导者，在市场集中度不断提高的过程中，有望保持超过预期的销售业绩。未来业绩预期和估值水平预计将继续提高；另一方面，在流动性环境和住房融资全面收紧的背景下，关注充裕现金流的商业地产运营商在行业调整期有更高的自由度和投资选择，对配置资金的偏好有望增加。

来源：罗马观察报